[克而瑞]融資總額同比減少36%，萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回上市申請(qǐng)（2021年3月）

??房地產(chǎn)貸款集中度管理加緊落實(shí)

??融資環(huán)境繼續(xù)低位運(yùn)行

??本月12日人民銀行上海總部印發(fā)《2021年上海信貸政策指引》，強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)格審查貸款人個(gè)人信息的真實(shí)性。切實(shí)防范消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外銀保監(jiān)會(huì)在3月2日的發(fā)布會(huì)上表示，2020年中國(guó)房地產(chǎn)貸款增速8年首次低于各項(xiàng)貸款增速，由于2020年底提出的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度目前正在加緊落實(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)貸款的增速可能會(huì)繼續(xù)降低，房企融資環(huán)境仍將低位運(yùn)行。

??美元走強(qiáng)導(dǎo)致境外債發(fā)行減少

??境外融資成本結(jié)構(gòu)性下降

??本月100家典型房企的融資總量為847.93億元，環(huán)比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，房企發(fā)債495.59億元，環(huán)比上升77.3%，同比下降42.9%。本月房企融資成本4.71%，環(huán)比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，同比基本持平。其中境內(nèi)融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個(gè)百分點(diǎn)；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)榻诿涝邚?qiáng)，導(dǎo)致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對(duì)較少，因此境外融資成本有所下降。

??萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回上市申請(qǐng)

??遠(yuǎn)洋入股紅星地產(chǎn)

??本月沒(méi)有房企和房企旗下業(yè)務(wù)公司完成上市，而有多家房企旗下公司向港交所遞表，新力、天譽(yù)置業(yè)、中南旗下的物業(yè)管理公司新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)和中南服務(wù)分別于3月4日、26日和29日首次遞交了上市申請(qǐng)，此外雅居樂(lè)旗下的園林公司雅城在3月2日更新了招股書(shū)。因此截至2021年3月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有8家和14家。此外值得注意的是本月24日萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回了在A股的上市申請(qǐng)，未來(lái)可能在境外交易所推進(jìn)上市；遠(yuǎn)洋資本也在本月以10.3億元的代價(jià)入股了紅星地產(chǎn)，可能會(huì)有利于遠(yuǎn)洋在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境內(nèi)發(fā)債有所恢復(fù)，環(huán)比上升172%

??2021年3月100家典型房企的融資總量為847.93億元，環(huán)比上升48.8%，同比下降35.7%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資673.95億元，環(huán)比上升66.6%，同比下降32.0%；境外債權(quán)融資312.10億元，環(huán)比下降17.5%，同比下降45.4%。房企融資總量的同比減少一方面是因?yàn)槿龡l紅線(xiàn)的要求使得房企集中降杠桿，同時(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的落實(shí)也使得房企融資進(jìn)一步受限；另一方面則主要在于美元持續(xù)走強(qiáng)，導(dǎo)致房企發(fā)行美元債意愿下降。

??2020年3月房企共發(fā)債495.59億元，環(huán)比上升77.3%，同比下降42.9%。其中，境外發(fā)債102.44億元，環(huán)比下降24.3%，同比下降54.2%，主要因?yàn)樵诿涝挡▌?dòng)下近期房企發(fā)債意愿不強(qiáng)，導(dǎo)致發(fā)債量相對(duì)較??；境內(nèi)發(fā)債393.15億元，環(huán)比上升172.6%，同比下降38.9%，其中公司債發(fā)行178.5億元、中期票據(jù)123.7億元、融資券90.0億元，分別環(huán)比大幅上升294.8%、312.3%、30.4%，同比下降56%、上升45%、下降19%，主要在于2月的環(huán)比基數(shù)相對(duì)較小，同時(shí)債券的到期壓力下使得房企境內(nèi)發(fā)債水平有所上升。

??本月房企融資成本4.71%，環(huán)比下降0.72個(gè)百分點(diǎn)，同比基本持平。其中境內(nèi)融資成本4.20%，環(huán)比上升0.15個(gè)百分點(diǎn)；境外融資成本6.68%，環(huán)比下降0.25個(gè)百分點(diǎn)，由于近期美元走強(qiáng)，導(dǎo)致融資成本較高的房企發(fā)行的美元債相對(duì)較少，因此境外融資成本有所下降。2021年截至3月100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本5.57%，較2020年下降0.50個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.58%，下降1.20個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.31%，較2020年下降0.10個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，3月發(fā)債量最高的企業(yè)是首創(chuàng)置業(yè)，發(fā)行了2筆共計(jì)44.3億元的公司債，以及1億美元的境外債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有24家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)較上個(gè)月多14家。而從發(fā)債年限來(lái)看，保利發(fā)展發(fā)行的一筆9.4億元公司債年期7年，時(shí)間最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，中國(guó)金茂發(fā)行5年期的6億美元公司債利率最低，年化利率為3.20%。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)737.35億元

??本月房企有44筆債券到期，金額共計(jì)737.35億元,環(huán)比上升32.8%。其中，到期金額最高為華潤(rùn)置地2020年發(fā)行的一筆60億元的中期票據(jù)。單企業(yè)總量來(lái)看，本月華夏幸福到期債券達(dá)到113.56億元最高。

??提前關(guān)注到4月將有44筆債券到期，合計(jì)701.16億元，環(huán)比下降4.9%，但仍屬于較高的位置，單筆金額最高為越秀地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆8億美元的境外債券，也是當(dāng)月最高企業(yè)總額。整體來(lái)看，持有債券到期的企業(yè)個(gè)數(shù)較多，但數(shù)額相對(duì)較低。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為22家

??本月沒(méi)有房企向港交所遞交招股說(shuō)明書(shū)，同時(shí)也沒(méi)有房企完成上市。因此截至2021年3月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企共有8家。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請(qǐng)的企業(yè)中僅有三巽控股更新過(guò)招股書(shū)，因此仍在有效期內(nèi)，其余企業(yè)的招股書(shū)都有待更新。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新力、天譽(yù)置業(yè)以及中南旗下的物業(yè)管理公司新力服務(wù)、天譽(yù)青創(chuàng)智聯(lián)服務(wù)和中南服務(wù)分別于3月4日、26日和29日首次遞交了上市申請(qǐng)，雅居樂(lè)旗下的園林公司雅城也在3月2日更新了招股說(shuō)明書(shū)。而由于本月沒(méi)有企業(yè)上市，因此截至2021年3月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有14家。整體看來(lái)，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。此外值得注意的是本月24日萬(wàn)達(dá)商業(yè)撤回了在A股的上市申請(qǐng)，未來(lái)可能在境外交易所推進(jìn)上市，動(dòng)向值得關(guān)注。

??IPO和增發(fā)：本月仍然沒(méi)有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)完成上市

??本月沒(méi)有房企掛牌上市，同時(shí)也沒(méi)有房企旗下公司完成上市，因此2021年截至3月底完成上市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)僅有1月份上市的榮萬(wàn)家、宋都服務(wù)以及星盛商業(yè)管理。但是由于目前房企旗下業(yè)務(wù)公司遞表仍然較為積極，因此未來(lái)仍有可能形成上市潮。

??股權(quán)變動(dòng)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)接受珠海國(guó)資委戰(zhàn)投，遠(yuǎn)洋入股紅星地產(chǎn)

??本月有多家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的股東對(duì)所持股權(quán)進(jìn)行了增持減持，其中比較值得注意的是萬(wàn)達(dá)本月在撤回A股上市申請(qǐng)之后的一周之內(nèi)就宣布與珠海市政府達(dá)成協(xié)議，將重組后的萬(wàn)達(dá)商管落戶(hù)珠海橫琴，同時(shí)接受珠海國(guó)資委出資的30億戰(zhàn)投，可能是為了未來(lái)的上市做準(zhǔn)備，未來(lái)動(dòng)向值得觀察。除此之外，本月遠(yuǎn)洋資本以10.3億元的代價(jià)獲得了紅星地產(chǎn)18%的股權(quán)，成為紅星地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資者，可能會(huì)有利于遠(yuǎn)洋在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

??股價(jià)變動(dòng)：年報(bào)季業(yè)績(jī)良好的地產(chǎn)及物業(yè)股表現(xiàn)較為亮眼

??本月A股和H股都有超過(guò)半數(shù)的地產(chǎn)相關(guān)股股價(jià)有所下跌。在H股方面，本月三盛控股的月漲幅達(dá)到了64.64%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，在3月2日傳出曾任集團(tuán)常務(wù)副總裁的馮輝明回歸三盛集團(tuán)的消息后，企業(yè)的股價(jià)開(kāi)始進(jìn)入上升通道。而在企業(yè)披露2020年業(yè)績(jī)公告之后，由于首次實(shí)現(xiàn)借殼后的扭虧為盈，企業(yè)的股價(jià)也因此受到提振，雖然在月末略有盤(pán)整，但是整個(gè)月的最終漲幅也達(dá)到了所有房企中的最佳。除此之外，本月物業(yè)股的表現(xiàn)也都相當(dāng)不錯(cuò)，綠城、中海、佳兆業(yè)旗下的物業(yè)公司在披露業(yè)績(jī)后股價(jià)都有相當(dāng)亮眼的上漲，香港資本市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)的物業(yè)股仍然較為青睞。

??在A股房企方面，本月華僑城的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從11日開(kāi)始到月末都基本處于上升通道，其間受寶能系減持的消息影響于22至24日股價(jià)略有下跌，但還是由于眾多機(jī)構(gòu)研報(bào)的支持使得企業(yè)整月的股價(jià)漲幅達(dá)到了26.11%，是A股漲幅最大的房企。