[易居研究院]2021年3月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報

??房地產(chǎn)業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，對資金有很強的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場。因此，持續(xù)跟蹤金融環(huán)境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了M1同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這4個跟房地產(chǎn)市場相關(guān)性較高的月度金融數(shù)據(jù)進行研究。

??3月末M1余額同比增長7.1%，增速繼續(xù)回落；住戶部門貸款余額同比增長16.3%，增速與上月末持平

??M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機關(guān)團體部隊存款+農(nóng)村存款+個人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟周期波動和價格波動的先行指標，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??3月末，M1余額同比增長7.1%，增速比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.1個百分點。M1同比增速自今年1月創(chuàng)出階段高點后，已連續(xù)2個月回落，但仍高于2018年下半年—2020年上半年的水平。

??3月末，住戶部門貸款余額同比增長16.3%，增速與上月末持平，比上年同期高2.6個百分點。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1同比增速走勢領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有3個和2個階段高點，前2個階段高點前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月和8個月。2011年至今，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速有均3個階段性低點，前者領(lǐng)先后者時間分別為6個月、16個月和2個月，第二次領(lǐng)先的時間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個次低點。

??從目前穩(wěn)健中性的貨幣政策基調(diào)及去年的基數(shù)來看，今年1月已基本確定是本輪周期M1同比增速的高點。從過去十年的M1同比增速走勢來看，今年可能與2013年較為相近，與2015-2016年明顯不同，貨幣金融對樓市的影響大概率也與2013年較為相似，還是以局部行情為主，不會出現(xiàn)全國性的大行情。

??從住戶部門貸款余額同比增速來看，今年1-2月的加速上升是由去年同期的低基數(shù)引起的，3月增速與2月持平?？紤]到去年末房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺，今年的房貸發(fā)放大概率會緊于去年，春節(jié)后不少一二線城市嚴查經(jīng)營貸消費貸等違規(guī)資金進入樓市，預(yù)計二季度后住戶部門貸款余額同比增速將逐漸下行。

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