2021-04-20 15:13:39
2020年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)漲幅總體溫和,2021年寧波、徐州、南通等房?jī)r(jià)過(guò)熱城市有調(diào)整壓力
??上海易居房地產(chǎn)研究院4月15日發(fā)布《2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)漲幅偏離度研究報(bào)告》。該報(bào)告顯示,2018-2020年50城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離,預(yù)計(jì)2021年房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)收窄。2018-2020年50城房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)3年負(fù)偏離,但數(shù)值不大,偏離程度不明顯,客觀(guān)上不具備較高的參考價(jià)值。2021年以來(lái),多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)控繼續(xù)升級(jí),部分城市房貸政策也有所收緊,預(yù)計(jì)今年多數(shù)城市樓市將繼續(xù)穩(wěn)中有降,主觀(guān)判斷50城房?jī)r(jià)同比漲幅將收窄,偏離標(biāo)準(zhǔn)差預(yù)計(jì)仍為負(fù)值。主要是2016-2017年的正偏離太大,而2018-2020年的負(fù)偏離又較小,需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)進(jìn)行均值回歸。不同城市所處階段不同,2021年二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)將相對(duì)更好。2020年,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅偏離已明顯向均值回歸,2021年預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅將收窄,負(fù)偏離將小幅擴(kuò)大;強(qiáng)二線(xiàn)城市和弱二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅仍為負(fù)偏離,雖然從數(shù)值來(lái)看偏離均不明顯,但考慮到已連續(xù)3年小幅負(fù)偏離,這兩類(lèi)城市2021年向均值回歸(即房?jī)r(jià)上漲)的動(dòng)力比較強(qiáng),負(fù)偏離度將縮小;三線(xiàn)城市漲幅也繼續(xù)負(fù)偏離,數(shù)值來(lái)看偏離不明顯,且僅連續(xù)2年負(fù)偏離,其向均值回歸的動(dòng)力要小于強(qiáng)二線(xiàn)和弱二線(xiàn)城市。
??易居研究院研究員表示:2021年,類(lèi)似寧波、徐州、南通這些房?jī)r(jià)上漲時(shí)間較長(zhǎng),漲幅較大的城市,存在較大的均值回歸動(dòng)力,房?jī)r(jià)漲幅大概率將收窄,對(duì)應(yīng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差減小。對(duì)于負(fù)偏離程度較小,可能仍在調(diào)整初期的城市,如無(wú)錫、蘭州等房?jī)r(jià)漲幅還有進(jìn)一步負(fù)向偏離的空間;對(duì)于負(fù)偏離程度較大,可能在調(diào)整末期的城市,如貴陽(yáng)等,2021年房?jī)r(jià)下行空間小。
??報(bào)告主要有以下幾部分組成:
??一、房?jī)r(jià)漲幅偏離度的計(jì)算方法
??本報(bào)告內(nèi)的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)綜合考慮了全國(guó)50城新房住宅價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格,以弱化限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問(wèn)題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響,更加貼近真實(shí)市場(chǎng)情況。綜合考慮各城市的GDP和城區(qū)人口數(shù)量,將50個(gè)城市分為50城、一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市、弱二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市等5個(gè)類(lèi)型。5個(gè)類(lèi)型的城市房?jī)r(jià)漲幅取對(duì)應(yīng)城市樣本的房?jī)r(jià)漲幅中位數(shù),以更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)情況。
??標(biāo)準(zhǔn)差為某城市歷史平均偏離均值的程度,偏離標(biāo)準(zhǔn)差個(gè)數(shù)則為當(dāng)年偏離均值程度和歷史平均偏離均值程度的比較。當(dāng)收益率服從正態(tài)分布時(shí),90%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.65個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差;95%置信區(qū)間上下限為均值正負(fù)偏離1.96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差。但50城房?jī)r(jià)漲幅不服從正態(tài)分布,樣本量也不夠大,只是做簡(jiǎn)單參考:當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差越大時(shí),其發(fā)生的概率越小,超過(guò)1.65個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,概率小于10%;超過(guò)1.96個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差,概率小于5%。因此,當(dāng)偏離標(biāo)準(zhǔn)差絕對(duì)值大到一定程度時(shí),比如1.5以上,其不可持續(xù)性越大,越可能向0回歸;而當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)差不大時(shí),客觀(guān)上不具備很強(qiáng)的指導(dǎo)意義,需要結(jié)合主觀(guān)進(jìn)行判斷。
??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告 :[易居研究院]2020年全國(guó)50城房?jī)r(jià)漲幅偏離度研究報(bào)告