[貝殼研究院]中國消費者報聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費者置業(yè)信心指數(shù)報告》

??4月28日上午，2021消費者置業(yè)信心指數(shù)發(fā)布會暨座談會在北京召開。

??中國消費者報社副總編輯楊力軍，國家市場監(jiān)督管理總局網(wǎng)監(jiān)司副司長張道陽，中國消費者協(xié)會消費監(jiān)督部副主任李妍，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會副秘書長王霞，北京市消費者協(xié)會副秘書長屈鵬，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志，北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律專業(yè)委員會主任蘆云，貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰，貝殼研究院客戶研究部負責(zé)人閆金強參加了此次會議。

??貝殼找房高級副總裁、貝殼研究院院長李文杰

??會上，中國消費者報聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費者置業(yè)信心指數(shù)報告》（以下簡稱“《報告》”），綜合消費者對當前房價承受能力、購房時機、房價預(yù)期、政策預(yù)期、未來經(jīng)濟走向的主觀感受等，加權(quán)量化消費者置業(yè)信心指數(shù)，反映消費者對房地產(chǎn)市場的信心，成為預(yù)測未來短期市場成交量價的先行指標。

??貝殼研究院客戶研究部負責(zé)人閆金強

??《報告》發(fā)現(xiàn)：消費者置業(yè)信心整體持樂觀態(tài)勢，指數(shù)分布呈現(xiàn)出區(qū)域分化、人群分化特征；調(diào)控政策預(yù)期穩(wěn)中偏緊，房貸利率上行趨勢較強；房價預(yù)期整體平穩(wěn)，低能級城市平穩(wěn)預(yù)期更大；購房時機偏向樂觀，高能級城市信心較強；年長者、改善型換房客群房價收入比較高。

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??購房者對2021年樓市偏樂觀，學(xué)歷、收入與購房信心指數(shù)呈正比

??《報告》顯示，購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢樂觀，消費者置業(yè)信心指數(shù)達到108.4。不同區(qū)域消費者置業(yè)信心指數(shù)存在“東高西低”的分化特征，東部地區(qū)消費者置業(yè)信心指數(shù)為109，中部次之為107.5，西部地區(qū)最低為107。不僅如此，城市能級越高，消費者置業(yè)信心指數(shù)越高，一線城市消費置業(yè)信心指數(shù)為109.6，明顯高于其他能級城市。

??其中，北京、廣州、上海的購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢更為樂觀，消費者置業(yè)信心指數(shù)分別達到110.6、110、109.6，均超過整體平均水平。成都、天津等新一線城市置業(yè)也被消費者所看好，成都2021年消費者置業(yè)信心指數(shù)為108.5，天津2021年消費者置業(yè)信心指數(shù)為107.8。

??有趣的是，消費者置業(yè)信心指數(shù)還因年齡、學(xué)歷、收入等不同而存在差異。消費者信心指數(shù)從年齡上看呈現(xiàn)倒U型特征，24歲及以下、40-49歲和50歲以上消費者置業(yè)信心指數(shù)偏低，分別為104.1、105.1和106，而25-29歲和30-39歲消費者的購房信心較高，分別為112.1和109.1。

??學(xué)歷水平越高的消費者置業(yè)信心指數(shù)越高，低文化水平的消費者購房信心相對偏弱。另外，低收入水平消費者對2021年房地產(chǎn)市場偏悲觀態(tài)度。貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中高收入組消費者置業(yè)信心指數(shù)分別為108.3和112.6，而低收入組消費者購房信心水平為99.2。

??貝殼研究院方面認為，有必要適當提振低收入、低學(xué)歷、年輕群體剛需購房客戶預(yù)期，支持剛性需求釋放，如加強個人住房貸款管理，引導(dǎo)金融機構(gòu)在住房貸款額度、利率方面優(yōu)先滿足首套剛性居住需求；健全城鎮(zhèn)住房保障體系建設(shè)，適時適地適度地增加公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房供給水平等。

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??消費者預(yù)期房價指數(shù)呈平穩(wěn)趨勢，80前、改善型換房客群房價收入比較高

??具體來看，2021年消費者預(yù)期房價指數(shù)為107.4，呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。37.5%的受訪者預(yù)期2021年房價保持平穩(wěn)，漲跌幅在5%以內(nèi)；31.8%的受訪者預(yù)期房價小幅上漲5%至10%。收入水平越低群體對房價平穩(wěn)的預(yù)期較高，低收入購房者預(yù)期房價基本持平的比例為39.1%，三四線及以下城市消費者預(yù)期房價將保持穩(wěn)定的比例均達到四成。

??房價收入比很大程度上影響購房決策意愿?！秷蟾妗凤@示，購房者房價收入比均值為10.7。一線城市購房者房價收入比均值為13.3，其他能級城市房價收入比僅9.3左右。財富積累較多的年長群體房價收入比相對較高，50歲以上群體房價占收入比為13.0，遠高于25-29歲群體的10.2。另外，改善型換房者房價收入比為11.2，高于首次置業(yè)和投資購房群體。

??購房時機反應(yīng)需求規(guī)模，購房時機越好說明潛在購房需求規(guī)模越大。2021年購房時機預(yù)期指數(shù)為111，認為適合購房的消費者占比較認為不適合的高出近20個百分點。高能級城市購房者認為2021年購房時機合適的比例更高，四線及以下城市購房預(yù)期指數(shù)小于100，對購房時機信心偏弱。中、高收入群體和文化程度較高的群體更看好2021年購房時機，而低收入群體購房時機指數(shù)僅為82.4，高中及以下群體購房時機預(yù)期指數(shù)僅為93.5。

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??政策預(yù)期整體穩(wěn)中偏緊，超過六成購房者推遲購房計劃

??自2020年下半年以來，熱門城市圍繞限購、限售、限貸等政策持續(xù)對住房需求端嚴加管控，也對購房者的置業(yè)資格、計劃等產(chǎn)生影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，75.3%的受訪者表示購房計劃受到影響，其中超六成購房者推遲購房計劃。京津冀、珠三角、成渝城市群購房者受調(diào)控政策影響較大，置業(yè)計劃均有相對明顯的改變。

??消費者預(yù)期調(diào)控政策穩(wěn)中偏緊，預(yù)期2021年調(diào)控政策保持穩(wěn)定的購房者占比為52.1%，預(yù)期政策繼續(xù)加碼的購房客比例比預(yù)期適當放松的購房者高出2.3個百分點。城市能級越高，預(yù)期調(diào)控繼續(xù)加碼的購房客群占比越高，長三角、珠三角和成渝城市群政策加碼預(yù)期相對較高。

??41.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款難度將增加，73.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款利率呈現(xiàn)穩(wěn)中上行趨勢。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，4月重點60城平均首套、二套房貸利率較去年底均累計提高了10個基點，平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢。《報告》指出，2021年資金監(jiān)管預(yù)期持續(xù)強化，房地產(chǎn)信貸環(huán)境繼續(xù)收緊，房貸利率穩(wěn)中上行成為趨勢。

??從宏觀背景來看，消費者對2021年經(jīng)濟運行發(fā)展持樂觀態(tài)度。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年經(jīng)濟走向預(yù)期指數(shù)為138.3，超九成受訪者認為未來一年經(jīng)濟將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好趨勢。特別是，二線及以上城市經(jīng)濟走向預(yù)期明顯好于其他能級城市，東部發(fā)達城市的經(jīng)濟預(yù)期恢復(fù)力度也大于其他區(qū)域城市。

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??80后群體普遍住的較差

??近七成購房者置業(yè)總價在200萬以內(nèi)

??除了對消費者置業(yè)信心指數(shù)進行分析，《報告》還對購房群體進行了刻畫。在北京、深圳購房者置業(yè)套均總價躋身于“500萬”陣營的同時，三線及以上城市九成以上購房者置業(yè)總價在200萬元以內(nèi)，而一線城市購房總價在200萬元以內(nèi)的占比僅33.8%。整體來看，近七成購房者置業(yè)總價在200萬元以內(nèi)。

??購房者普遍通過加杠桿方式購房，受調(diào)群體中全款購房比例僅占18.1%。初入社會的95后，在父母的助力之下，成為購房群體中全款購房比例相對較高的年齡段群體。與之相反，30-34年齡段購房者貸款比例最高，達到87.4%。從購房群體的需求類型看，首次置業(yè)群體購房杠桿較高，貸款比例達86.6%。

??《報告》指出，首次置業(yè)群體成為市場的成交主力，51.2%受訪者為首次置業(yè)，36.2%受訪者為改善型換房。城市能級越高，改善型換房需求比例越高，一線城市改善型置業(yè)需求類型占比為40.9%，相較四線及以下城市高出5個百分點。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，2021年重點30個城市購買三居及以上產(chǎn)品的占比達到39.7%，相較2017年增加6.7個百分點。

??調(diào)查顯示，購房者家庭人均居住面積33平方米，人均居室0.88間。受制于居住成本過高和住房供給結(jié)構(gòu)影響，一線城市居民住房條件相對較差。根據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)，一線城市中71.7%的購房者置業(yè)面積在90平米以下。80后群體普遍住的較差，30-34歲和35-39歲群體人均居住面積和人均居室明顯低于其他年齡段群體。

??據(jù)介紹，此次消費者置業(yè)信心指數(shù)為首次構(gòu)建發(fā)布?！皩崿F(xiàn)市場平穩(wěn)運行，監(jiān)測預(yù)警是很重要的一環(huán)。此前貝殼研究院已經(jīng)推出了基于交易端的住房價格指數(shù)、行業(yè)端的景氣指數(shù)，而基于購房消費者的行為預(yù)測指標，還是一個空白?！必悮ふ曳扛呒壐笨偛?貝殼研究院院長李文杰表示，“此次貝殼研究院聯(lián)合中國消費者報推出的消費者置業(yè)信心指數(shù)，正是希望通過量化的手段，為購房消費者、行業(yè)、決策部門，提供持續(xù)的、可靠的實用價值?！?/p>

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