征戰(zhàn)城市群,逐鹿長三角

市場(chǎng) 2021-06-01 15:31:49 來源:碧桂園

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??前有疫情,后有調(diào)控,偶然和必然的合力激起層層漣漪,震蕩著時(shí)代,也震蕩著中國的房地產(chǎn)。在行業(yè)最前端,土地市場(chǎng)的種種變化是與漣漪共振的回響,這種變化將在未來影響甚至改變中國房地產(chǎn)的格局。

??囤糧

??土地是房企的糧食。

??中國的房企深諳“雨備干糧晴備傘”這一俗語蘊(yùn)含的哲理。

??2020年2月,行業(yè)尚未復(fù)蘇,上海徐匯西岸金融港地塊310.5億全國地王的誕生就拉開了房企搶糧的大幕。

??從去年4月份開始,房企拿地積極性明顯加大,到2020年上半年,TOP100企業(yè)拿地總額達(dá)到了1.5萬億元。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,到2020年末,TOP100房企拿地總額約3.2萬億元,拿地規(guī)模同比增長14.0%。

??與此同時(shí),房企的總土儲(chǔ)貨值也在穩(wěn)步增加??硕饠?shù)據(jù)顯示,2020年,房企總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到45.9萬億元,其中有8家房企總貨值超過萬億,總量超過15.2萬億。

??房企拿地積極除了企業(yè)自身需求,各城市為應(yīng)對(duì)疫情沖擊而出臺(tái)的相關(guān)政策也給了房企極大動(dòng)力。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年,尤其是上半年,全國共有38城43次出臺(tái)土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關(guān)政策。2020年全國300城市土地出讓金總額達(dá)59827億元,同比增加16%,創(chuàng)下了新高。

??不過這場(chǎng)企業(yè)與地方共贏的大戲很快就落下帷幕。隨著政策的再次收緊和三道紅線的出臺(tái),房企拿地動(dòng)作逐漸平穩(wěn)。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)注意到,受此影響,2020年末,銷售百強(qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值超43萬億,較上半年同期小幅下滑3%,但與2019年相比整體仍然保持穩(wěn)定提升的趨勢(shì),百強(qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比微漲3%,近六成房企百強(qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比上升。

??變招

??時(shí)代的變化總是讓人始料不及。

??作為對(duì)變化的回應(yīng),房企在拿地策略上也在變換著節(jié)奏。回歸一二線城市,聚焦區(qū)域深耕,成為新紀(jì)元的主題。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,截至2020年末,百強(qiáng)房企在一二線城市的土儲(chǔ)建面占比進(jìn)一步提升至55%,較上半年和2019年分別提升4個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn),百強(qiáng)回歸一二線效果顯著。

??從城市層面來看,一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲(chǔ)TOP5,武漢總土儲(chǔ)建面超7000萬平方米;三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進(jìn)入土儲(chǔ)TOP20城市,但較2020年上半年末土儲(chǔ)總量來看,百強(qiáng)房企在這三個(gè)城市的土儲(chǔ)總量有所下降,惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??而從供應(yīng)和成交來看,一線城市土地供應(yīng)和成交呈現(xiàn)兩位數(shù)增長,土地出讓金更是大漲40%,成交均價(jià)同比上漲16%。其中上海推地377宗、1732萬平方米,成交378宗、1750萬平方米上海收獲土地出讓金2952.4億元,同比增長48%,拔得頭籌。三四線城市成交放緩,與2019年幾乎持平,微升04%。

??從區(qū)域布局來看,長三角依然是最受房企青睞的區(qū)域,大灣區(qū)和中西部其次。

??機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2020年TOP10房企在長三角、珠三角、中西部區(qū)域拿地金額占比分別為30.5%、21.9%、27.9%。其中,長三角、中西部區(qū)域依舊保持著強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭,長三角區(qū)域中杭州、南京等二線城市和一些熱點(diǎn)三四線城市都備受青睞。

??早在去年3月份貝殼研究院發(fā)布的《房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇力指數(shù)城市排行榜》中,長三角的城市占據(jù)前十半壁江山,復(fù)蘇力在土拍市場(chǎng)表現(xiàn)最為搶眼。中指院研究指出,1—3月長三角城市群土地市場(chǎng),TOP10企業(yè)拿地金額共計(jì)834億元,位列區(qū)域首位。

??《東地產(chǎn)》統(tǒng)計(jì)顯示,2020年最受房企關(guān)注的20個(gè)城市中前5大城市中有4個(gè)位于長三角區(qū)域,分別為蘇州、南京、杭州、寧波。

??從大環(huán)境來看,房企變招是必然之選。畢竟房住不炒的基調(diào)下,供應(yīng)端、融資端調(diào)控頻出,銷售端依然保持收緊,此時(shí)一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資源成為抵御風(fēng)險(xiǎn)最好的保障。

??展望

??偶然和必然合力的影響還在擴(kuò)散。

??“三道紅線”對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比、凈資產(chǎn)負(fù)債率等提出了新的要求和考核,這也讓房企在拿地的時(shí)候顯得更加謹(jǐn)慎。

??對(duì)房企來講,拿地是剛需,拿優(yōu)質(zhì)地塊,更是當(dāng)下和未來的剛需。

??在2020年房企業(yè)績會(huì)上,房企高管們?cè)谕顿Y拿地方面說過最多的詞就是“分化”,包括城市群分化、能級(jí)城市分化、房企投資分化,但不管是哪一種分化,都意味著房企未來投資向一二線城市和熱點(diǎn)區(qū)域聚集。

??22城“兩集中”試點(diǎn)已經(jīng)開始,從首批12城土地集中出讓結(jié)果來看,熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)區(qū)域仍是房企投資首選。

??畢竟高能級(jí)城市和熱點(diǎn)區(qū)域所帶來的安全保障,非其他城市可比,更何況推動(dòng)城市群協(xié)同發(fā)展是國家著力推動(dòng)的國策。

??政策驅(qū)動(dòng)加房企求生本能,讓原本就是行業(yè)熱點(diǎn)的一二線城市和長三角等區(qū)域,再次上演群雄逐鹿的大戲。

??而走進(jìn)新紀(jì)元的中國房地產(chǎn),分化在所難免,格局日漸清晰。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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