[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量縮價(jià)漲，上海推出首批集中出讓宅地

??2021年第21周（2021年5月17日-2021年05月23日），受集中拍地的重點(diǎn)城市減少影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周成交量出現(xiàn)縮減，但地價(jià)和溢價(jià)率卻在多個(gè)長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響下環(huán)比上漲。重點(diǎn)城市集中供地方面，本周有3個(gè)城市推出了集中出讓地塊公告，其中上海為首批集中供地，長(zhǎng)春和廈門(mén)則均為第二批；成交方面，南京于本周完成了首場(chǎng)集中土拍，共成交51宗，攬金992億元，溢價(jià)率達(dá)18%。

??土地政策

??土拍高熱下重點(diǎn)城市拍地規(guī)則升級(jí)

??蘇州發(fā)布公告重申“禁馬甲”

??為了成功競(jìng)得目標(biāo)地塊，資金雄厚的房企往往以多個(gè)“馬甲”圍攻目標(biāo)地塊，不利于市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，福州、無(wú)錫、合肥等城市已明確禁止馬甲，本周蘇州也發(fā)布公告再度強(qiáng)調(diào)拍地“禁馬甲”。事實(shí)上，蘇州早就禁止馬甲拍地，但由于處罰僅針對(duì)馬甲公司，對(duì)關(guān)聯(lián)母公司并未有較大影響，因此各大房企套馬甲拍地現(xiàn)象依然存在，如4月份出讓的高鐵新城15號(hào)地塊吸引了數(shù)百家馬甲公司參拍。本次，蘇州重申“禁馬甲”主要是為了即將到來(lái)的首場(chǎng)集中土拍做準(zhǔn)備，以對(duì)房企起到一定的約束作用。

??土地供應(yīng)

??上海首批集中供地清單出爐

??長(zhǎng)春、廈門(mén)二批次供應(yīng)量均較首次有所增長(zhǎng)

??供應(yīng)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地掛牌量突破3500萬(wàn)平方米，同環(huán)比均大幅增長(zhǎng)。供應(yīng)量的顯著提升主要得益于集中供地的上海、長(zhǎng)春和廈門(mén)均推出了多宗住宅用地，其中上海推出地塊為首批次集中出讓土地，總建面達(dá)596萬(wàn)平方米，涉及57宗地，但商品住宅地塊僅有28宗，且多位于五大新城片區(qū)，中心城區(qū)則僅有4宗涉宅地供應(yīng)，其中僅楊浦定海社區(qū)一宗為純宅地，靜安靈石社區(qū)、普陀萬(wàn)里、徐匯濱江地塊則均為綜合體項(xiàng)目，起拍價(jià)也都超過(guò)了50億元；長(zhǎng)春和廈門(mén)則于本周推出了第二批集中出讓宅地清單，供應(yīng)量分別達(dá)1335萬(wàn)平方米和143萬(wàn)平方米，均較首批次供地量增長(zhǎng)。另外，此前提出集中供地的徐州也供應(yīng)了首批集中出讓地塊，共涉及20宗，云龍、泉山、鼓樓、銅山等諸多熱點(diǎn)區(qū)域均有供應(yīng)。

??土地成交

??成交規(guī)模不及上周

??南京首場(chǎng)集中土拍攬金992億元

??成交方面。由于本周集中拍地的城市僅有南京，較上周明顯減少，因此重點(diǎn)城市成交量較上周有所縮減。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交總建筑面積為1743萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比也微跌了2%；成交金額也隨之減少，總成交金額達(dá)1642億元，環(huán)比減少8%，不過(guò)和去年同期相比卻增長(zhǎng)了15%；價(jià)格方面，受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響，平均地價(jià)較上周出現(xiàn)回升，成交樓板價(jià)達(dá)9421元/平方米，環(huán)比小幅上漲4%，同比則增加了17%。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異。具體來(lái)看，一、二線城市的成交量較上周均明顯縮減，其中一線城市僅成交了3宗商辦用地，北上廣各有一宗，且均為底價(jià)出讓?zhuān)欢€城市中僅集中拍地的南京成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米，其余城市的成交量都相對(duì)較低；本次南京集中土拍計(jì)劃出讓52宗地，最終成交51宗，共攬金992億元，是已完成集中土拍城市中成交金額第三高的城市。三四線城市的成交量較上周明顯回升，主要得益于嘉興、金華等城市集中土拍的影響，成交量環(huán)比上月翻番。

??市場(chǎng)熱度

??熱點(diǎn)三線成溢價(jià)率上升最大助力

??本周溢價(jià)率再度回升至20%

??成交溢價(jià)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土拍溢價(jià)率也較上周出現(xiàn)上漲，平均溢價(jià)率達(dá)20%，環(huán)比上周增長(zhǎng)了6個(gè)百分點(diǎn)。溢價(jià)率的上漲主要得益于熱點(diǎn)三四線如嘉興、金華、義烏、佛山等城市成交了多宗高溢價(jià)地塊所致，雖然這些熱點(diǎn)城市加強(qiáng)調(diào)控并升級(jí)了土拍規(guī)則，但地塊限價(jià)相對(duì)寬松，因此導(dǎo)致溢價(jià)率居高不下，如嘉興、佛山等城市本周成交溢價(jià)率均超過(guò)了30%。

??土地流拍方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率和上周大致持平，流拍率為8.4%。從流拍地塊所在城市來(lái)看，三線城市成為流拍主力，金華、徐州、南通等城市均有多宗地塊遭遇撤牌或流拍。

??周度TOP5

??集中拍地的南京成為入榜主力

??南部新城土地單價(jià)創(chuàng)新高

??本周，又一熱點(diǎn)城市南京迎來(lái)了首輪集中土拍。本場(chǎng)土拍南京計(jì)劃出讓52宗地，玄武、建鄴、秦淮、雨花臺(tái)、棲霞等主城區(qū)也有多宗地塊供應(yīng)，吸引了多家房企的參與。以本周成交總價(jià)TOP5地塊來(lái)看，共有4宗地來(lái)自南京，且全部為商住辦綜合體項(xiàng)目，其中爭(zhēng)奪最激烈的當(dāng)屬位于玄武區(qū)洪山街道的G24地塊，盡管該地塊體量大、起拍金額高，但仍然經(jīng)過(guò)了158輪、長(zhǎng)達(dá)近4個(gè)小時(shí)的競(jìng)拍才成交，最終由招商蛇口成功競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)88.9億元。

??除了上述重磅商住辦綜合體項(xiàng)目外，南京本次土拍也推出了多宗優(yōu)質(zhì)純宅地，由于二三批次供應(yīng)地塊質(zhì)量大概率不及首批，因此房企爭(zhēng)奪意愿十分強(qiáng)烈，51宗地中有36宗觸頂成交。典型如秦淮區(qū)南部新城板塊，推出的5宗地均吸引了20多家房企參拍，并且僅經(jīng)過(guò)數(shù)輪競(jìng)拍就觸及最高限價(jià)，其中G28地塊更是以37137元/平方米的樓板價(jià)刷新了南部新城成交樓面地價(jià)。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??招商蛇口89億元斬獲新玄武核心地塊

??地塊分析

??5月20日-22日，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)二線城市南京也迎來(lái)了首輪集中土拍。和另一熱點(diǎn)城市杭州一樣，南京此次土拍也受到了多家房企的關(guān)注，出讓的51宗地中有36宗觸及上限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。在51宗地中，起拍總價(jià)最高的地塊為新玄武G24綜合體地塊，起拍總價(jià)達(dá)71.8億元。除了高起拍價(jià)外，該地塊的體量也十分大，業(yè)態(tài)也十分多樣，對(duì)拿地企業(yè)的資金能力和操盤(pán)能力提出了較高的要求。最終，該地塊在經(jīng)過(guò)激烈的爭(zhēng)奪后，由招商蛇口以88.9億元的總價(jià)成功競(jìng)得，溢價(jià)24%。 

       據(jù)地理位置來(lái)看，該地塊位于新玄武板塊核心位置，區(qū)位十分優(yōu)越。目前，地塊周邊暫無(wú)地鐵，但在建有地鐵6號(hào)線和9號(hào)線的紅葉新城站，未來(lái)交通出行十分便捷。隨著中海、融創(chuàng)、寶龍、復(fù)地等品牌房企的入住，項(xiàng)目周邊的配套也日益完善：商業(yè)方面，除了周邊社區(qū)的底商外，項(xiàng)目還自帶10萬(wàn)平方米的大型商業(yè)綜合體，建成后商業(yè)資源會(huì)更加豐富；教育方面，地塊緊鄰南師附小和南京市科利華中學(xué)鐵北分校，配套也比較齊全。當(dāng)前，地塊周邊在售、待售項(xiàng)目較少，附近樓盤(pán)二手房掛牌已達(dá)5.63萬(wàn)元/平方米，高于地塊上住宅銷(xiāo)售限價(jià)近1萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目未來(lái)基本無(wú)去化壓力。