[克而瑞]5月末百城庫(kù)存降至11個(gè)月以下，一線降幅居首超4成

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2021年5月市場(chǎng)熱度延續(xù)：雖然房企推盤量有了大幅回落，同環(huán)比齊降；不過(guò)整體成交量與4月基本持平：一線、三四線城市經(jīng)歷了前期需求集中釋放，小幅回調(diào)；二線城市則迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，同、環(huán)比增幅分別達(dá)到了20%和7%，杭州、武漢、廈門等同比漲幅超50%。在此背景下，狹義庫(kù)存繼續(xù)下降至5.7億平方米，廣義庫(kù)存持穩(wěn)在37億平方米，去化周期則降至至10.8個(gè)月。

??01

??商品房待售面積連續(xù)3個(gè)月回落至5.1億平，住宅降幅最顯著

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積51026萬(wàn)平方米，比4月末減少410萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少399萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少13萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少7萬(wàn)平方米。目前來(lái)看，整體庫(kù)存延續(xù)上月回落態(tài)勢(shì)，低于去年同期。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅待售面積降幅顯著，主要得益于5月成交熱度延續(xù)，東南沿海城市諸如杭州、廈門等市場(chǎng)持續(xù)火熱，供不應(yīng)求帶動(dòng)整體庫(kù)存回落。相較而言，辦公、商業(yè)待售面積降幅有限，本月較上月下降均不超20萬(wàn)平方米，整體去化壓力依舊較大。

??02

??狹義庫(kù)存：連續(xù)下降至5.7億平方米，一線齊降、三四線漲跌參半

??2021年開年以來(lái)，狹義庫(kù)存除2月顯著跳減之外，一直延續(xù)高位震蕩態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年5月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了56926萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(zhǎng)2%?！敖鹑y四”銷售旺季已過(guò)，5月房企推盤積極性略有回落，環(huán)比4月下降三成；成交熱度延續(xù)，整體成交量與“銀四”基本持平：一線、三四線城市同環(huán)比齊降，需求釋放后略有回落；二線城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，同環(huán)比齊增，顯著好于去年同期。總體來(lái)看，成交量略高于供應(yīng)量，狹義庫(kù)存小幅微降。
不同能級(jí)城市狹義庫(kù)存變動(dòng)情況不盡相同：一線城市同環(huán)比齊降；三四線城市庫(kù)存持穩(wěn)，變動(dòng)不大；二線城市市場(chǎng)熱度穩(wěn)步回升，庫(kù)存環(huán)比小幅回落2%，同比增長(zhǎng)6%，增幅有收窄趨勢(shì)。

??具體來(lái)看，一線城市中，上海、廣州狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降，主要源于房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)降幅高于成交，供求比顯著回落；北京庫(kù)存量基本與上月和去年同期持平，變化不大。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳，庫(kù)存量環(huán)比持續(xù)回落，主要得益于居民購(gòu)房需求高漲，成交熱度有增無(wú)減，供求比僅為0.78；同比持增，增幅為8%，居四個(gè)一線城市之首。

??二線城市中，北部城市諸如沈陽(yáng)、青島、太原5月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。杭州、重慶、得益于成交的集中爆發(fā)，本月庫(kù)存環(huán)比降幅達(dá)2成以上；寧波本月推盤大幅回落，使得狹義庫(kù)存環(huán)比跌幅也達(dá)到了22%。近6成共17城5月庫(kù)存同比上漲，銀川、哈爾濱、海口等城庫(kù)存漲幅均在50%以上。以?？跒槔?，市場(chǎng)供過(guò)于求現(xiàn)象顯著，本月供求比達(dá)到了2.72，事實(shí)上，步入2021年以來(lái)?？诔山槐愠尸F(xiàn)出節(jié)節(jié)回落態(tài)勢(shì)，低迷的行情疊加供應(yīng)放量，庫(kù)存急速攀升。在13個(gè)庫(kù)存下降的城市中，南昌、貴陽(yáng)、合肥跌幅顯著，均超35%。

??三四線城市狹義庫(kù)存同、環(huán)比均呈現(xiàn)出漲跌參半，不同城市間分化持續(xù)加?。簛?lái)賓、嘉興臺(tái)州煙臺(tái)、瀘州、連江、淄博、常熟、福清、常州、太倉(cāng)、洛陽(yáng)、臨沂、建德、欽州、揚(yáng)州等同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增；宜昌、蕪湖、泰州、淮北、寧德等城市疫后市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，供不應(yīng)求下，“去庫(kù)存”效果顯著，5月庫(kù)存環(huán)比持降，同比跌幅均在45%以上。

??圖2-3 2021年5月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年5月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??03

??庫(kù)存消化周期：下跌至10.8個(gè)月，東北二線和部分三線城市去化承壓

??5月得益于狹義庫(kù)存微降，成交熱度延續(xù)，與上月基本持平，去化周期穩(wěn)中有降，由2021年4月末的12.34個(gè)月微降至10.79個(gè)月，顯著低于2020年同期水平。

??不同能級(jí)城市去化周期均保持降勢(shì)：三四線降至11.99個(gè)月，略高于百城平均；一二線去化周期與百城基本重合，持穩(wěn)在10個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來(lái)看，一線城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，北京、廣州、深圳去化周期與上月相比變動(dòng)不大，顯著低于去年同期，值得關(guān)注的當(dāng)屬?gòu)V州，去化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出大幅回落，主要是受房企推盤節(jié)奏放緩，狹義庫(kù)存穩(wěn)步回落影響，加之居民購(gòu)房熱情雖有回落，但總體仍延續(xù)供不應(yīng)求行情，去化周期穩(wěn)步降至8.67個(gè)月。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、沈陽(yáng)、呼和浩特、太原4個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部城市居多，成交相對(duì)慘淡；多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現(xiàn)出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言回調(diào)顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬沈陽(yáng)、哈爾濱等弱二線城市，消化周期均在30個(gè)月以上且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??三四線城市同、環(huán)比均呈現(xiàn)跌多漲少，“去庫(kù)存”效果好于預(yù)期。整體來(lái)看，下跌城市以東南沿海三四線為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫(kù)存見(jiàn)底，以我們近期實(shí)地調(diào)研的湖州市場(chǎng)為例，市面上基本呈現(xiàn)出“無(wú)房可售”狀態(tài)。而梅州、連江、洛陽(yáng)、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??表3-1 百城2021年5月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫(kù)存：同比增7%至37億平方米，三四線同比增幅高于百城平均

??雖然狹義庫(kù)存小幅微降，但受到5月北京、杭州等十個(gè)城市迎來(lái)首輪集中供地成交，土地成交規(guī)模較上月大幅增長(zhǎng)，未開工地塊總量上升，使得本月百城廣義庫(kù)存小幅微增，2021年5月末達(dá)376152萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲7%。各能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，基本與上月持平，同比來(lái)看，二三線顯著高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，一線廣義庫(kù)存持穩(wěn)，同比去年持平。

??一線城市中，上海、深圳廣義庫(kù)存同環(huán)比齊降，去庫(kù)存效果顯著，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。相較而言，北京廣義庫(kù)存迎來(lái)階段性上行，主要源于北京在本月迎來(lái)了首場(chǎng)集中土拍，成交了30宗地，成交總價(jià)達(dá)1109億元，是繼杭州后第二個(gè)首場(chǎng)集中土拍攬金破千億的城市，成交面積居于一線首位，高達(dá)341萬(wàn)平方米，以此也帶動(dòng)了未開工地塊量的穩(wěn)步上升。

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊5月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、滄州、南昌、蚌埠、岳陽(yáng)、太原、寶雞、佛山、哈爾濱、長(zhǎng)沙次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。不過(guò)相較于2020年同期，漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇，以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超20%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江、河源、蕪湖、珠海、溫州同比漲幅皆超3成。相較而言，合肥、晉江等城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落，跌幅均超45%，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。

??表4-2 百城2021年5月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??綜上，2021年5月樓市“淡季不淡”：一方面房企推盤節(jié)奏放緩，供應(yīng)略顯不濟(jì)，同環(huán)比皆出現(xiàn)大幅跳減，另一方面，整體成交量與“銀四”基本持平，同比持增；供不應(yīng)求背景之下，狹義庫(kù)存延續(xù)小幅微降態(tài)勢(shì)，去化周期因良好的成交表現(xiàn)，降至10.79個(gè)月，廣義庫(kù)存則在37億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，得益于供應(yīng)節(jié)奏放緩，成交雖有回調(diào)，但降幅不及供應(yīng)，使得狹義庫(kù)存同環(huán)比齊降，廣義庫(kù)存同環(huán)比變動(dòng)不大；二線狹義庫(kù)存環(huán)比小幅回落，同比漲幅收窄，不過(guò)仍屬各能級(jí)之首；近6成共17城5月庫(kù)存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸菐?kù)存漲幅均在50%以上。三四線狹義庫(kù)存變動(dòng)不大，主要問(wèn)題聚焦在廣義庫(kù)存，同比增幅達(dá)9%，顯著高于百城平均，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，同比增幅更是在2成以上。

??預(yù)判6月，我們認(rèn)為，狹義庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。主要是基于隨著房企年中沖刺季來(lái)臨，供貨力度預(yù)期顯著回升，屆時(shí)成交有望實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。而對(duì)于部分處于下行周期的中西部三四線城市而言，不乏部分房企為回籠資金，以降價(jià)折扣方式加速走量，成交增幅預(yù)期會(huì)略高于供應(yīng)，以此拉動(dòng)狹義庫(kù)存下行,去化周期大概率在10-12個(gè)月左右波動(dòng)。就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期高位持穩(wěn)。究其原因，一方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時(shí)整體土地購(gòu)置面積預(yù)計(jì)將迎來(lái)一輪較大回升；另一方面，“三條紅線”下房企資金成本將繼續(xù)增加，或?qū)?duì)開工熱情造成不利影響。