[貝殼研究院]2021半年報丨新房市場二季度成交增速回穩(wěn)，市場聚焦高能級城市

??核心結(jié)論

??2021年上半年66城新房市場經(jīng)歷了一季度的高速增長，以及調(diào)控之后二季度的快速回落。截止上半年，新房市場同比增速回落至40%左右，但實際上二季度當季同比增速已經(jīng)低于2019年同期水平，同比增幅僅一成，市場回穩(wěn)。其中一線城市成交量增速回落幅度最大，但仍保持相對較高的增速，二線城市亦保持增長，但三四線城市二季度新房市場成交量當季同比下滑6個百分點，可見調(diào)控之下，市場關(guān)注度仍聚焦在一二線高能級城市，預(yù)計未來一二線城市仍為總體成交量增長的主要動力。

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??上半年調(diào)控之下新房市場在二季度恢復穩(wěn)定發(fā)展期

??連續(xù)調(diào)控之下，二季度66城新房市場結(jié)束一季度的突飛猛進，增速全面回收，且低于2019年同期水平，進而拉低上半年成交量增速。2021年上半年市場波動較為明顯，一季度增速遠遠超越歷史同期，但隨著二季度對于“經(jīng)營貸”排查、銀行額度收緊等資金端調(diào)控政策的推出，以及一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的發(fā)布，新房市場逐漸回歸理性，二季度成交量增速恢復到2019年水平。2021年上半年（二季度累計）66城新房成交套數(shù)累計同比增長43.6%，環(huán)比一季度下降57個百分點，其中二季度當季成交套數(shù)同比增長僅13.5%；成交面積累計同比增長40.4%，環(huán)比下降56個百分點，其中二季度當季成交面積同比增長僅10.5%。

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??市場關(guān)注度逐漸向高能級城市匯聚

??上半年一二線城市在城市發(fā)展吸引下，需求聚集，保持市場活躍度較高的態(tài)勢。一線城市由于城市能級的吸引力，吸引大量需求入場，帶動市場活躍度提升，上半年新房成交21萬套，累計增長77.4%，成交2255萬平方米，累計增長79.1%，增速高于其他線級城市。二線城市上半年新房成交套數(shù)累計同比增長45.2%，成交面積累計同比增長40.7%。三四線城市新房市場增長動力不足，從數(shù)據(jù)上看，需求流向一二線城市趨勢明顯，三四線城市上半年新房成交套數(shù)累計同比增長29.2%，成交面積累計同比增長27.9%?？傮w看，上半年各線城市在一季度成交量增長帶動下，上半年累計增速高于往年，其中一線城市增速最快，三四線相對較慢。

??二季度各線城市新房成交量同比增速快速收縮，其中僅一線城市二季度同比增速高于2019年年同期。66城中一線城市二季度成交面積同比增幅下跌130個百分點至33%，為各線城市中增速下滑幅度最大的，但仍略高于2019年同期水平。二線城市二季度同比增速相較2019年同期減少11個百分點，而三四線城市二季度新房成交面積同比已經(jīng)出現(xiàn)下跌，而從政策調(diào)控的角度看，上半年的調(diào)控政策主要出現(xiàn)在一二線城市，但新房市場仍然保持增長，可見市場關(guān)注度逐漸向高能級城市匯集。

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??一線城市成交量增速走穩(wěn)，二線熱點城市保持高熱

??二季度一線城市新房成交活躍度全面走穩(wěn)，北京、上海上半年新房成交面積較2019年增速穩(wěn)定在三成以下。北京、上海新房市場成交量累計同比2019年成交量降至30%以下，廣州、深圳則在銀行政策收緊的情況下，成交量累計同比2019年成交量增速從一季度的80%以上下滑至二季度50%以下。同時當季同比看，與全國情況一致，一線城市二季度同比增幅已經(jīng)恢復到2019年水平（2020年不可比），同時今年二季度與2019年二季度相比增速在1-2成，增速相對穩(wěn)定。由此可見，一線城市新房市場在經(jīng)歷了年初快速增長后，二季度逐漸恢復穩(wěn)定。

       二線城市中，南京、杭州、福州、廈門等全國重點區(qū)域的強二線城市2021年上半年的成交面積對比2019年上半年的數(shù)據(jù)，均有80%以上的增長，城市規(guī)劃發(fā)展吸引力較強的城市，新房市場始終保持活躍。