[貝殼研究院]2021半年報(bào)丨監(jiān)管高壓顯效,融資規(guī)模收縮,境內(nèi)穩(wěn)定、境外波動(dòng)趨勢(shì)持續(xù)

策略研究部2021-07-02 11:04:08來(lái)源:貝殼研究院

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-07-02
  • 報(bào)告類(lèi)型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):貝殼研究院

??核心結(jié)論

??1、上半年,在房地產(chǎn)金融高壓下,整體債市下行,融資規(guī)模進(jìn)一步收縮。

??2、房企端融資集中度加強(qiáng),房企間利率差走闊,分化明顯。

??3、償債峰值年,下半年償債壓力弱于上半年,但仍呈高壓。

??4、重點(diǎn)關(guān)注房企信用評(píng)級(jí)管理,警惕債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

??5、預(yù)計(jì)下半年金融監(jiān)管趨緊,維持境內(nèi)穩(wěn)定、境外波動(dòng)特征。

上半年融資觀察

??1、整體規(guī)模:房企上半年融資規(guī)模5480億元,同比下降16%,較上年同期收縮超千億

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2021年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約5480億元,同比下降16%,規(guī)模累計(jì)增速連續(xù)兩年下降,2021年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。2021年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)高壓,整體債市下行,境內(nèi)、境外融資規(guī)模同比分別下降7%與29%。

??單6月,房企境內(nèi)外債券融資規(guī)模約857億元,環(huán)比增長(zhǎng)32.5%,同比下降2.3%。其中,6月境內(nèi)融資規(guī)?;厣?15億元,受5月低基數(shù)影響致環(huán)比增長(zhǎng)56.5%,境外方面維持低位,規(guī)模約242億元。預(yù)計(jì)三季度到來(lái)的中期財(cái)報(bào)周期,或?qū)?duì)整體融資規(guī)模起到一定的拉升作用。

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??2、結(jié)構(gòu)分析:上半年由境內(nèi)債主導(dǎo),預(yù)期下半年境內(nèi)保持流動(dòng)性,境外不確定預(yù)期難扭轉(zhuǎn)

??結(jié)構(gòu)上,境內(nèi)外債市表現(xiàn)持續(xù)分化,2020年4月后,境外債市加速下行,偶有波動(dòng)卻難以扭轉(zhuǎn)整體趨勢(shì)。而境內(nèi)方面,上半年經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn),流動(dòng)性保持合理充裕,上半年境內(nèi)新增債券規(guī)模占比68%,較2020年同期上升6個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到近八年次高位占比水平。

??預(yù)期下半年,房企和金融機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)中性”理念,境內(nèi)債市整體以穩(wěn)為主。國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻,境外債市方面不確定性不減,尤其美元債受通脹及失業(yè)率上升影響,通脹面臨上行高風(fēng)險(xiǎn),美元債規(guī)模收縮預(yù)期走高。

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??3、票面利率:房企間利率差走闊,分化明顯;境內(nèi)債利率持續(xù)回升,境外債利率波動(dòng)下降

??境內(nèi)方面,上半年債券平均票面利率5.07%,較2020年同期上升79個(gè)基點(diǎn)。重監(jiān)管疊加償債高峰導(dǎo)致房企發(fā)債需求上揚(yáng),而債市規(guī)模收縮抬升發(fā)債利率,預(yù)期下半年境內(nèi)債市利率仍然保持易升難降的特征。境外方面,上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%,較2020年同期下降144個(gè)基點(diǎn),較2020年下半年下降84個(gè)基點(diǎn)。境外債市持續(xù)低迷,發(fā)債規(guī)模收縮明顯,票面利率呈不穩(wěn)定波動(dòng),境外債市下半年預(yù)期較難修復(fù)。

??另,房企債券利率表現(xiàn)分化愈加明顯。6月以萬(wàn)科、龍湖為代表的多家優(yōu)質(zhì)房企,分別下調(diào)公司債票面利率,其中萬(wàn)科將 “18萬(wàn)科01”債券票面利率由4.05%下調(diào),最低降至2.8%。而6月尾部房企平均融資成本維持8.0%左右,房企間利率差走闊,利率兩極分化,融資端集中度呈上升趨勢(shì)。

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??4、發(fā)行期限:上半年境內(nèi)、外債發(fā)行期限同比基本持平,中短債或成市場(chǎng)主流

??上半年,境內(nèi)新增債券融資發(fā)行平均期限為3.82年,與2020年同期3.86年水平基本持平,整體穩(wěn)定。下半年在持續(xù)高壓的調(diào)控政策下,發(fā)債期限呈收縮預(yù)期,1年短債與3年期中債或?qū)⒊蔀槭袌?chǎng)主流。境外債上半年平均發(fā)行期限3.40年,與2020年同期持平,境內(nèi)外債券發(fā)行期限趨窄。

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??5、到期債務(wù):下半年償債壓力減弱但仍維持高位,房企償債壓力轉(zhuǎn)至銷(xiāo)售端程度加強(qiáng)

??2021年達(dá)到房企歷史償債規(guī)模極值,償債總額達(dá)12822億元,上下半年分別為6990億元與5832億元,下半年房企償債壓力較上半年減弱,但仍屬到期債務(wù)規(guī)模高位。預(yù)計(jì)2022-2023年償債規(guī)模有所收縮,維持在8000億元以上規(guī)模水平。

??從單月看,自2020年11月后,凈融資為負(fù)的情況持續(xù)出現(xiàn),即新增發(fā)債規(guī)模不及到期債務(wù)規(guī)模。上半年,“三道紅線”、銀行集中度管理等相關(guān)監(jiān)管政策效果顯現(xiàn),發(fā)債規(guī)模得到有效控制,而房企除豐富融資渠道外,對(duì)銷(xiāo)售端回款依賴(lài)程度將進(jìn)一步加深。

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重點(diǎn)關(guān)注

??注重企業(yè)信用評(píng)級(jí),警惕債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn):

??近年來(lái),由于部分房企的債務(wù)違約事件引發(fā)的行業(yè)監(jiān)管升級(jí)仍在不斷加碼,為了降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率,監(jiān)管對(duì)象逐步擴(kuò)大至整個(gè)流程的各個(gè)參與者,當(dāng)前監(jiān)管政策效果已初步顯現(xiàn)。在這個(gè)過(guò)程中,少數(shù)房企開(kāi)始逐步暴露出經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),2021年上半年有23支債券被評(píng)估機(jī)構(gòu)列為“低評(píng)級(jí)高危債”,主要涉及房企5家,涉及債券規(guī)模337.2億元,其中已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性違約的有11支債券,涉及金額104.3億元。

??另,上半年新增列入評(píng)級(jí)觀察名單房企5家,除華夏幸福外,還包含恒大、藍(lán)光、協(xié)信與云南城投4家房企。可見(jiàn),處于各個(gè)梯隊(duì)的房企均存在債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn),尤其是大中型房企更需要提高警惕,利用監(jiān)管政策過(guò)渡期,及時(shí)改善自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),減少企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

??未來(lái),金融監(jiān)管常態(tài)化,企業(yè)的信用評(píng)級(jí)將會(huì)發(fā)揮更大作用,不僅局限于金融場(chǎng)景,在土地市場(chǎng)、多元化領(lǐng)域等都將發(fā)揮作用。

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