[克而瑞]上半年融資總量同環(huán)比均有所下降，排隊(duì)上市企業(yè)數(shù)量創(chuàng)新高（2021年6月）

??商票納入三條紅線(xiàn)監(jiān)控范圍
上海通過(guò)REITs20條

??本月1日銀保監(jiān)會(huì)在發(fā)布會(huì)上表示將對(duì)新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實(shí)施名單制管理，合理控制房地產(chǎn)貸款增速，同時(shí)還要堅(jiān)決遏制經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)苗頭。此后在6月30日央行等監(jiān)管部門(mén)將三條紅線(xiàn)試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨三條紅線(xiàn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)每月上報(bào)，穿透式管理再進(jìn)一步。整體看來(lái)，房企的融資環(huán)境仍在持續(xù)低位運(yùn)行，但在部分新興領(lǐng)域可能有所突破，比如6月15日上海市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了“上海REITs 20條”，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行予以支持和獎(jiǎng)勵(lì)，未來(lái)REITs方面可能成為融資的一個(gè)熱點(diǎn)。

??本月發(fā)債規(guī)模同環(huán)比均有所減少
融資成本環(huán)比提高

??本月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，房企發(fā)債474.09億元，環(huán)比下降9.9%，同比下降29.8%。上半年房企累計(jì)融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯。本月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比大幅上升0.81個(gè)百分點(diǎn)，主要是因?yàn)椴糠峙琶?1-50梯隊(duì)的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對(duì)較高，拉高了融資成本。 

??越秀服務(wù)完成上市
恒大不再控股嘉凱城

??本月沒(méi)有房企完成上市，而在房企旗下業(yè)務(wù)公司方面，越秀服務(wù)于28日正式掛牌上市。在遞表方面，本月沒(méi)有房企向港交所遞表，力高、陽(yáng)光城、眾安、俊發(fā)以及融匯集團(tuán)旗下的物業(yè)管理公司力高健康生活、陽(yáng)光智博、眾安智慧生活服務(wù)、俊發(fā)七彩服務(wù)和融匯悅生活都首次遞交了上市申請(qǐng)。因此截至2021年6月底，在港交所提交過(guò)招股書(shū)但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有11家和24家，其中房企三巽控股和6家房企旗下公司在本月通過(guò)了上市聆訊，預(yù)計(jì)將在7月集中上市。此外值得注意的是本月恒大轉(zhuǎn)讓了29.9%的嘉凱城股權(quán)，交易完成后將不再控股嘉凱城。除此之外，恒大也在6月20日以44.33億港元轉(zhuǎn)讓了7.39億股恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，企業(yè)通過(guò)這兩筆交易大幅回籠資金以充實(shí)現(xiàn)金流。

??克而瑞研究出品

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：房企發(fā)債環(huán)比持續(xù)下降，融資環(huán)境仍不容樂(lè)觀(guān)

??2021年6月100家典型房企的融資總量為1067.08億元，環(huán)比上升12.7%，同比下降39.7%。其中，境內(nèi)債權(quán)融資553.86億元，環(huán)比上升20.0%，同比下降36.2%；境外債權(quán)融資313.63億元，環(huán)比下降9.8%，同比下降31.3%；本月沒(méi)有企業(yè)發(fā)行了永續(xù)債，股權(quán)再融資方面建發(fā)國(guó)際進(jìn)行了9.40億港元的增發(fā)配售。整體來(lái)看，在融資環(huán)境不放松下，房企融資限制仍然頗多，本月房企融資水平仍屬于較低水平。2021年上半年，房企累計(jì)融資總量為66534億元，環(huán)比下降22%，同比下降27%，房企融資壓力持續(xù)凸顯。

??其中，6月發(fā)債474.09億元，環(huán)比下降9.9%，同比下降29.8%。其中，境外發(fā)債232.59億元，環(huán)比下降15.9%，同比下降42.1%，從發(fā)行企業(yè)情況來(lái)看，共有16家企業(yè)進(jìn)行了境外發(fā)債，環(huán)比增加一家，變化不大。境內(nèi)發(fā)債241.50億元，環(huán)比下降3.2%，同比下降11.8%，其中，公司債發(fā)行180.17億元，環(huán)比上升86.8%，同比上升54.7%，碧桂園、保利發(fā)展、中海、招商蛇口等發(fā)行了公司債；中期票據(jù)發(fā)行37.90億元，環(huán)比下降66.0%，同比下降34.7%，融資券方面發(fā)行23億元，環(huán)比下降42.5%。

??本月房企融資成本6.45%，環(huán)比上升1.12個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。其中境外融資成本8.37%，環(huán)比上升1.66個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)融資成本4.60%，環(huán)比上升0.81個(gè)百分點(diǎn)。房企的境內(nèi)融資利率在2.63%-7.00%之間，其中部分排名31-50梯隊(duì)的企業(yè)發(fā)行公司債利率相對(duì)較高，拉高了融資成本；而境外融資利率范圍則為4.625%-14.50%，利率在10%以上的境外債環(huán)比增加了3筆。2021年截至6月100家典型房企新增債券類(lèi)融資成本5.59%，較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.86%，下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，6月發(fā)債量最高的企業(yè)是招商蛇口，發(fā)行了21.6億元的公司債，年限3-5年，融資利率3.37-3.66%，同時(shí)也發(fā)行了15億元的超短融資券。本月發(fā)行債券的企業(yè)有26家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)比上月減少1家。而從發(fā)債年限來(lái)看，保利發(fā)展發(fā)行的公司債年限達(dá)到7年，時(shí)間最長(zhǎng)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來(lái)看，中海發(fā)行3年期的20億元公司債利率最低，年化利率為3.25%。

??債券期限：本月到期債券類(lèi)514.63億元

??本月房企有35筆債券到期，金額共計(jì)514.63億元,環(huán)比下降12.7%，到期金額有所回落。其中，到期金額最高為中海地產(chǎn)2018年發(fā)行的一筆5億美元的境外債和中國(guó)恒大2017年發(fā)行的一筆5億美元的境外債。

??提前關(guān)注到7月將有41筆債券到期，合計(jì)613.82億元，環(huán)比上升19.3%，房企償債壓力有所上升，單筆金額最高為遠(yuǎn)洋集團(tuán)2018年發(fā)行的一筆7億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為35家

??本月沒(méi)有房企遞交招股說(shuō)明書(shū)，同時(shí)由于沒(méi)有房企完成上市，因此截至2021年6月底，在港交所在遞交過(guò)招股書(shū)但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，本月24日三巽控股成功通過(guò)了上市聆訊，預(yù)計(jì)7月19日正式掛牌上市，而除了三巽之外的其他2021年前遞交招股書(shū)的房企都沒(méi)有更新招股書(shū)。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物業(yè)公司向港交所遞交了上市申請(qǐng)，包括力高、陽(yáng)光城、眾安、俊發(fā)以及融匯集團(tuán)。而由于本月越秀服務(wù)完成了上市，因此截至2021年6月底，在港交所遞交過(guò)招股書(shū)而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中融信服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活服務(wù)、中駿商管、領(lǐng)悅服務(wù)以及康橋悅生活都已經(jīng)通過(guò)了上市聆訊，預(yù)計(jì)7月份將迎來(lái)一波上市潮。整體看來(lái)，房企分拆旗下板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：越秀服務(wù)完成上市，7月房企旗下公司將集中上市

??本月沒(méi)有房企掛牌上市，而在房企旗下公司方面則有越秀服務(wù)完成了上市，因此2021年截至6月底完成上市的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)達(dá)到了6家。由于本月有多家房企旗下業(yè)務(wù)公司通過(guò)了上市聆訊，因此7月份將形成一波上市潮。

??股權(quán)變動(dòng)：恒大轉(zhuǎn)讓嘉凱城股權(quán)不再控股嘉凱城

??本月有多家房企出現(xiàn)了大股東的增持減持，比較值得注意的是恒大轉(zhuǎn)讓了29.9%的嘉凱城股權(quán)，交易完成后將不再控股嘉凱城。自從2016年入主嘉凱城以來(lái)，恒大一直都在努力解決兩家公司的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，并且曾經(jīng)承諾于2021年7月31日前解決。恒大放棄嘉凱城控股權(quán)也是解決方案之一。除此之外，恒大也在6月20日以44.33億港元轉(zhuǎn)讓了7.39億股恒騰網(wǎng)絡(luò)股份，企業(yè)通過(guò)這兩筆交易大幅回籠資金以充實(shí)現(xiàn)金流。

??股價(jià)變動(dòng)：SOHO中國(guó)因黑石收購(gòu)股價(jià)大幅上漲

??本月A股的地產(chǎn)相關(guān)股整月下跌的股票占比超過(guò)了70%，H股的下跌占比也超過(guò)了50%，兩市地產(chǎn)相關(guān)股整體表現(xiàn)相比于過(guò)去兩個(gè)月全面回調(diào)。在H股方面，本月SOHO中國(guó)的月漲幅達(dá)到了73.75%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)股，企業(yè)股價(jià)從6月初開(kāi)始受資金熱炒持續(xù)上漲，一直到17日宣布黑石溢價(jià)收購(gòu)SOHO中國(guó)54.93%股權(quán)之時(shí)已經(jīng)大漲了87.75%，此后雖然到月底緩緩回落，但整月漲幅也達(dá)到了73.75%。

??在A(yíng)股房企方面，本月陸家嘴的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在6月初持續(xù)上漲，6月10日之后開(kāi)始震蕩，最終整月漲幅達(dá)到了16.43%。企業(yè)股價(jià)漲幅較大主要是因?yàn)樯虾Ｆ謻|自貿(mào)區(qū)政策預(yù)期落地，從而帶動(dòng)上海自貿(mào)概念發(fā)力走高，使得企業(yè)成為A股漲幅最大的房企。