[克而瑞]福建省三四線城市（六十八）：石獅篇

??調(diào)研感受

??■  市場變化步調(diào)比泉州主城、晉江慢半拍，2021年春節(jié)后顯著轉(zhuǎn)暖；

??■  全城房價不破萬，3-4千月供對外來務(wù)工人員很友好；

??■  90-120平方米三房、四房是標配，剛需盤車位賣不動；

??■  城東千人搖，城南吃配套，城北接外溢，外圍靠分銷。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??01 城市稟賦

   ?被譽福建“小香港”藏富于民
外來人口占常住半數(shù)但流入放緩

??石獅，是泉州代管縣級市，20世紀80年代，石獅與深圳市、海南省一同被列為綜改試驗區(qū)，由于發(fā)展起點高、城市界面新，一度被譽為福建“小香港”。石獅2020年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值937億元，占泉州全市GDP總量9.2%。石獅核心支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝，年產(chǎn)值超600億元，占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重五成以上。石獅藏富于民，2020年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入64830元，高于泉州平均，比肩無錫、嘉興等強市。石獅外來人口眾多，七普數(shù)據(jù)顯示，2020年石獅常住人口68.5萬，戶籍人口35萬，常住人口中本地人、外地人“五五開”。不過，近幾年，受要素成本、外貿(mào)壁壘等因素影響，石獅紡織服裝產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展瓶頸，不少服裝廠關(guān)閉，外來人口流入呈放緩之勢。 02

??02 政策環(huán)境

??嚴格執(zhí)行限購、限貸、限價、限售
結(jié)構(gòu)封頂后3個月房貸放款

??石獅購房政策和泉州主城保持一致，即實行限購、限貸、限價、限售。具體而言，大泉州戶籍不限購，非泉州戶籍限買1套；首套房最低首付比例兩成、房貸利率5.2%，二套房最低首付比例三成、利率5.88%，為防止項目爛尾，規(guī)定主體結(jié)構(gòu)封頂后銀行才能向購房者發(fā)放貸款，目前放款周期一般為封頂后3個月；土拍環(huán)節(jié)限定房價，全盤均價不能超過限價；非泉州戶籍或泉州戶籍跨市本級、縣購房限售5年。 03

??03 歷年樓市

   ?2018-2020筑底盤整
2021春節(jié)后顯著轉(zhuǎn)暖、成交倍增

??2016、2017年，石獅房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，成交均價一度沖高至8000元/平方米，2018年、2019年，一方面，供地過量導致新房集中入市、供應(yīng)井噴，另一方面，外來人口流入放緩，需求后繼乏力，疊加兩地王項目入市去化不佳，拉低市場預期，石獅樓市顯著轉(zhuǎn)冷，庫存持續(xù)擴容，開發(fā)商以價換量斷臂求生，城北房價一度下探到7000元/平方米。2021年，隨著泉州主城、晉江樓市轉(zhuǎn)向火熱甚至一房難求，石獅房地產(chǎn)市場也明顯回暖，成交量翻倍式增長，典型如石獅城北板塊金輝城項目，全面承接晉江外溢客戶，2021年月均成交2-3億元，較2020年翻番，售價也較2020年底提升1000元/平方米。石獅購房者看房周期亦明顯縮短，1-3天內(nèi)即可完成購房決策，到訪客戶轉(zhuǎn)化率可達30%-40%。 04

??04 土地市場

   ?2019地王入市遇冷后陷入沉寂
2021年回暖、兩宗地拍至封頂價

??2015-2017年，石獅供地總體平穩(wěn)有序，涉宅用地成交建面控制在30萬平方米左右，2018，石獅迎來土拍大年，涉宅用地成交建面達71萬平方米，單價地王記錄被龍湖、旭輝接連刷新至6327元/平方米。2019年，石獅繼續(xù)大量供地，但由于地王項目入市遇冷，房企競拍積極性普遍不高，基本底價成交。

??2021年以來，石獅共成交3宗涉宅用地，房企競拍熱情高漲，寶蓋、靈秀兩宗土地皆拍至封頂限價，并轉(zhuǎn)入競配建階段，樓板價分別高達5840元/平方米和4731元/平方米，其中，寶蓋塘后地塊如果扣除10800平方米配建面積，實際樓板價已達到7637元/平方米，刷新石獅單價地王。

??05 區(qū)域分化

??全城房價不破萬，城東千人搖
城南靠配套，城北接外溢

??石獅各區(qū)域房價梯度不明顯，全城項目售價皆未“破萬”，基本都在9000元/平方米左右。各區(qū)域板塊中，城東最熱，城南次之，城北再次。具體而言：城東是石獅目前最熱板塊，源于區(qū)位好、配套佳、一二手房價格倒掛，城東政府限價9500元/平方米，目前有建發(fā)、龍湖、旭輝3個在售項目，全部頂著限價賣，部分項目變相捆綁車位。建發(fā)泱著2月連推300套房源，引來千人搖號。城南板塊臨近石獅服裝城，配套較為完善，樓市熱度頗高，目前有世茂摩天城、奧園寶嘉譽榮府等3個在售項目，新房均價9500元/平方米。城北是石獅的新興發(fā)展板塊，熱度不及城東、城南，但2021年受到晉江外溢需求帶動也明顯轉(zhuǎn)暖。近期城北板塊房價漲幅可觀，典型如石獅金輝城項目，今年以來每次加推售價都上漲200-300元/平方米，相較2020年底累計漲幅已超過1000元/平方米。 06
客群及購房偏好

??06 客群及購房偏好

??剛需為主，偏好低首付
90-120平三房四房，車位去化難

??石獅主力購房需求偏剛性，呈現(xiàn)以下幾方面特征：其一，客群方面，石獅主力購房群體是外來務(wù)工人員以及本地人，大多是服裝產(chǎn)業(yè)工人或小個體戶，基于結(jié)婚或子女上學需要購置商品房，相反，石獅當?shù)仄髽I(yè)主、高凈值人群基本不會選擇在本地購置商品房。其二，首付比例方面，購房者偏好低首付購房，尤其是外來務(wù)工者購買力有限，繳納兩成最低首付的客戶占比高。其三，面積及戶型方面，閩南地區(qū)生育意愿較強，三房、四房戶型是市場標配，90-120平方米兼顧總價和功能最受市場歡迎。其四，車位普遍去化難，剛需購房群體并非家家有車，車位屬雞肋產(chǎn)品，需要搭配營銷手段才能去化。 07
營銷策略

??07 營銷策略

??城東去渠道化且加綁車位
鄉(xiāng)鎮(zhèn)盤分銷渠道成交占比最高超90%

??2019年前后，石獅全城所有項目上馬分銷渠道，開發(fā)商通過買房送車位、特價房等營銷手段以價換量更是常態(tài)，2021年，石獅樓市顯著回暖，市場對分銷渠道依賴度降低，購房優(yōu)惠折扣逐漸回收。熱點板塊如城東，不僅不再需要渠道分銷，還會通過單價優(yōu)惠、房源傾斜等方式變相捆綁銷售車位，普遍做法是買車位購房優(yōu)惠200元/平方米。城北、城南等板塊目前仍然需要依靠渠道帶客，促進項目去化，典型如城北，分銷成交占比一般在三成左右。外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊則仍然依賴渠道分銷，尤其是主打文旅休閑的項目，需要與貝殼、房多多等多家機構(gòu)合作，全國范圍內(nèi)導客，渠道分銷成交占比超過九成。 08
前景展望

??08 前景展望

??不排除出臺公證搖號政策
供求緊平衡下主城市場持續(xù)向好

??政策層面，基于石獅樓市不斷升溫，城東等熱點板塊新房供應(yīng)緊缺，買到即賺到預期下?lián)u號常態(tài)化，而目前實施的開發(fā)商自主搖號仍存在不少弊端，未來或?qū)⑾蛉菔袇^(qū)和晉江看齊，出臺公證搖號政策，甚至規(guī)定一定房源比例向剛需購房者和人才傾斜。市場層面，從需求端來看，石獅主城外來人口體量大，潛在購房需求仍十分可觀，另一方面，晉江一房難求下外溢購房需求仍有明顯釋放空間；從供給端來看，2020年以來石獅政府主動控制供地規(guī)模，未來新房供應(yīng)將保持有序，2018-2019年間庫存積壓現(xiàn)象不會重現(xiàn)?；诠┣箨P(guān)系將維持緊平衡的判斷，我們認為，石獅主城房地產(chǎn)市場正步入新一輪上升周期，未來一至兩年內(nèi)樓市運行持續(xù)向好，城東板塊房價或?qū)⒙氏绕迫f，城南、城北板塊房價亦有上漲壓力。

??但鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊價值兌現(xiàn)仍需要時間，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場更為內(nèi)生，居民購房消費需求有待積累，未來成交量價總體將保持平穩(wěn)運行。

??典型項目一：石獅金輝城

▲案場圖

??地理位置：石獅城北板塊南洋路與金盛路交匯處
   ?物業(yè)類型：高層
   ?主力戶型：89、108、110三室，133平方米四室

??項目點評：2018年接手自本土開發(fā)商聯(lián)邦，樓面價約3300元/平方米。2019年12月首開，目前一期基本售罄，主要在售二期，總戶數(shù)6200戶，已去化2100套左右。受市場新房供應(yīng)緊俏影響，2021年以來該項目到訪量、成交量皆呈現(xiàn)翻倍式增長，目前項目日均到訪量超100組，客戶轉(zhuǎn)化率在30%-40%，客戶購房決策周期普遍低于3天，月均成交金額2.5億-3億元，而2020年月均成交金額僅為1億元，且今年以來每次加推銷售均價上調(diào)200元/平方米左右?？腿悍矫?，由于所處的石獅城北板塊緊鄰晉江，石獅本地占40%，晉江外溢占45%左右。

??典型項目二：中駿黃金海岸

▲案場圖

??地理位置：石獅永寧鎮(zhèn)閩南黃金海岸渡假村
??物業(yè)類型：高層、別墅
??主力戶型：高層44平方米一室、77平方米兩室，別墅105平方米、120平方米

??項目點評：項目于2012年首開，售價7000元/平方米，此后市場遇冷，最低降價到4000元/平方米，2016-2017年重回8000元/平方米高點，目前銷售均價為13000元/平方米。項目早期主要開發(fā)120、140、180大戶型，面向本地改善客群，但去化效果平平，后轉(zhuǎn)而主推小面積低總價海景房，并面向全國導客，銷售有所好轉(zhuǎn)。目前在售高層主力戶型44平方米一室、77平方米兩室，總價50萬元起。4-11月為購房旺季，月均到訪700組，成交可達30-50套，淡季月均到訪則僅為30-40組。項目主要依靠渠道導客，與貝殼、房多多等多家機構(gòu)均有合作，渠道成交占比在九成以上，客戶購房決策周期普遍壓縮在1天以內(nèi)。