[易居研究院]浙江共同富裕示范區(qū)與房?jī)r(jià)趨勢(shì)研究報(bào)告

??建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江房?jī)r(jià)急需擠泡沫，樓市將降溫

??2021年7月12日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《浙江共同富裕示范區(qū)與房?jī)r(jià)趨勢(shì)研究報(bào)告》。報(bào)告指出，建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江房?jī)r(jià)需擠泡沫，樓市將降溫。

??該報(bào)告以6月10日中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見(jiàn)》和6月11日中國(guó)共產(chǎn)黨浙江省第十四屆委員會(huì)第九次全體會(huì)議通過(guò)的《浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)實(shí)施方案（2021-2025年）》為基礎(chǔ)，通過(guò)觀察居民收入、房?jī)r(jià)水平與漲幅、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)，剖析浙江房?jī)r(jià)的水平、漲幅、購(gòu)房困難程度、泡沫與風(fēng)險(xiǎn)；在建設(shè)共同富裕示范區(qū)背景下，未來(lái)政策調(diào)整如何影響樓市、尤其是房?jī)r(jià)變化；從而讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者全面認(rèn)知浙江房?jī)r(jià)運(yùn)行的規(guī)律與特征、機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

??報(bào)告顯示，2020年浙江城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為62699元，連續(xù)20年在全國(guó)各省居第3位，是全國(guó)平均水平的1.5倍；浙江城鄉(xiāng)居民收入比為1.96∶1，遠(yuǎn)低于全國(guó)的2.56，是全國(guó)唯一一個(gè)所有設(shè)區(qū)市居民收入都超過(guò)全國(guó)平均水平的省份。浙江整體較為富裕，且城鄉(xiāng)差距小、藏富于民，具有建設(shè)共同富裕示范區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

??易居院研究員潘竑羽指出，浙江房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，存在明顯泡沫。比如：2020年浙江新建住宅商品房銷售價(jià)格為17645元/平方米，在全國(guó)各省居第3位，近20年房?jī)r(jià)總漲幅872%。浙江的房?jī)r(jià)彈性大，容易過(guò)冷或過(guò)熱，出現(xiàn)泡沫，如2009至2010年浙江房?jī)r(jià)的暴漲。近幾年來(lái)，浙江房?jī)r(jià)收入比持續(xù)走高，2020年浙江房?jī)r(jià)收入比為11.4，偏離度34.8%，為近20年來(lái)最高值，購(gòu)房難度較大，房?jī)r(jià)泡沫明顯，主要原因是浙江市場(chǎng)上投機(jī)因素較多。

??從全國(guó)100個(gè)地級(jí)市房?jī)r(jià)排名來(lái)看，浙江整體房?jī)r(jià)很高，且地區(qū)差距較小。如杭州排全國(guó)第7，寧波、溫州分別排第15、16，金華、舟山分別排第21、22位，臺(tái)州和衢州分別排第25、26位，紹興排第30位，嘉興、麗水、湖州分別排第40、41、43位。導(dǎo)致浙江高房?jī)r(jià)的原因是整體收入水平高且市場(chǎng)供需不平衡。

??易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，浙江省具備開(kāi)展示范區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)、優(yōu)勢(shì)和潛力。通過(guò)對(duì)《意見(jiàn)》、《實(shí)施方案》等關(guān)鍵指導(dǎo)文件的解讀，結(jié)合浙江房?jī)r(jià)運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者應(yīng)關(guān)注以下幾點(diǎn)：

??1、建設(shè)共同富裕示范區(qū)，要求盡快實(shí)現(xiàn)富裕，將居民收入的蛋糕進(jìn)一步做大。一方面，外來(lái)人員將扎根生活，剛需型購(gòu)房需增加；另一方面，本地有房家庭的改善型需求持續(xù)釋放，從而有利于房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)健上漲。

??2、縮小區(qū)域發(fā)展差距、城鄉(xiāng)差距，將有利于中小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展和購(gòu)房需求釋放?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)幾年，在經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、土地供應(yīng)、公共設(shè)施與服務(wù)等多方面，浙江政策上會(huì)向中小城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村傾斜，這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)與收入速度將超過(guò)大城市，也將有利于這些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展。

??3、《意見(jiàn)》中強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”定位。而過(guò)去20年浙江地區(qū)炒房現(xiàn)象在全國(guó)范圍內(nèi)比較突顯，并且浙江民間資金充裕、信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)現(xiàn)象突出。預(yù)計(jì)未來(lái)浙江將更加嚴(yán)厲的抑制炒房、防范資金違規(guī)進(jìn)入樓市。據(jù)此，則預(yù)計(jì)未來(lái)浙江樓市波動(dòng)幅度將減小，房?jī)r(jià)漲幅也將小過(guò)去20年。

??4、《意見(jiàn)》中提出：“對(duì)房?jī)r(jià)比較高、流動(dòng)人口多的城市，土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，擴(kuò)大保障性租賃住房供給?！焙贾?、寧波等人口流入量大的重點(diǎn)城市若增加租賃住房與保障住房，部分剛需被分流，這類商品住宅價(jià)格漲幅將縮小。

??5、追求共同富裕，必然調(diào)節(jié)過(guò)高收入：房產(chǎn)對(duì)中國(guó)家庭財(cái)富增加的貢獻(xiàn)率將近70%。對(duì)于擁有多套房產(chǎn)或高價(jià)值房產(chǎn)的家庭，有必要通過(guò)征持有稅的方式調(diào)節(jié)收入。近期官方表研究房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，杭州大概率會(huì)成為試點(diǎn)城市；一旦出臺(tái)方案，則對(duì)于樓市形成利空，需要關(guān)注。

??6、短期來(lái)看，浙江樓市較熱，今年來(lái)杭州、嘉興、湖州、金華、義烏、永康、臺(tái)州、麗水、寧波、紹興等多地密集出臺(tái)新政，成為今年來(lái)全國(guó)調(diào)控最為密集、調(diào)控力度最強(qiáng)的省份。這情況類似2011年浙江陸續(xù)有9個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，且不久之后，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入長(zhǎng)達(dá)五年左右的深度降溫通道。如今6月剛出臺(tái)共同富裕示范區(qū)政策，浙江抑制房?jī)r(jià)的壓力更大，政策也將更加嚴(yán)厲。

??7、2019年深圳被定位于社會(huì)主義先行示范區(qū)之后，地方政府調(diào)控樓市的力度不斷加大，尤其今年上半年新政頻出，終于導(dǎo)致今年5月二手房?jī)r(jià)格近兩年來(lái)首次轉(zhuǎn)跌。如今浙江被國(guó)家賦予重任建設(shè)共同富裕示范區(qū)，浙江政府調(diào)控壓力加大，未來(lái)1－2年浙江樓市也將趨于降溫，部分城市房?jī)r(jià)大概率也會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌。

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