[克而瑞]山東省三四線城市(八十一):濟寧篇

2021-09-16 15:27:47

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-09-16
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??區(qū)域分化態(tài)勢將持續(xù)擴大,濟北新區(qū)、高新區(qū)或有調(diào)整。

??◎  作者 / 楊科偉、汪維文

??區(qū)縣經(jīng)濟階梯化,主城僅對弱縣市有吸附

??政府被約談后限制高價備案,二手房已停貸,利率三連漲

??“穩(wěn)健型”市場,漲不高漲不停,2021年量價齊升

??四面開花,南北兩側(cè)改善,東西主攻剛需

??調(diào)基準(zhǔn)地價,接連誕生新地王,品牌房企轉(zhuǎn)為觀望

??置業(yè)區(qū)域性強,偏好高首付、低總價

??本土房企規(guī)模有優(yōu)勢,保利、華潤等龍頭房企認(rèn)可度高

??熱點區(qū)域拒絕分銷,信貸緊張全款有折扣

??改善需求短期略有透支,樓市尚未見頂,但區(qū)域分化加劇

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??城市稟賦:區(qū)縣經(jīng)濟階梯化
主城僅對弱縣市有吸附

??濟寧市位于山東省西南部,下轄2個市轄區(qū)(任城區(qū)、兗州區(qū)),7個縣(微山縣、魚臺縣、金鄉(xiāng)縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣),代管2個縣級市(曲阜市、鄒城市),并設(shè)有濟寧高新區(qū)、太白湖新區(qū)、經(jīng)開區(qū)三個功能區(qū)。

??濟寧是歷史文化名城,儒家創(chuàng)始人孔子、以及孟子、顏回等歷史名人均出生于此,曲阜孔廟、孔府及孔林和境內(nèi)的京杭大運河均已被列入世界遺產(chǎn)名錄。 

??2020年濟寧市GDP為4494.31億元,總量居于山東省第六位。其中鄒城市為兗州煤業(yè)總部所在地,因此GDP總量居全市第一,其他縣市區(qū)發(fā)展呈階梯分化,任城區(qū)、兗州區(qū)、高新區(qū)、微山縣、魚臺縣、曲阜市GDP在400億到500億區(qū)間,梁山縣、汶上縣、嘉祥縣、金鄉(xiāng)縣、泗水縣GDP在200億上下。七普數(shù)據(jù)顯示,濟寧市常住人口為835.8萬人,城區(qū)主要吸附GDP在200億左右的弱縣市人口。

??濟寧早期屬煤炭能源基地,目前以醫(yī)藥,機械,紡織產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo),多為人口密集型第二產(chǎn)業(yè)為主,工薪階層收入普遍在4000-5000元/月,月供壓力大于首付,購買力有明顯分化。

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??政策環(huán)境:政府被約談后限制高價備案
二手房已停貸,利率三連漲

??政策環(huán)境偏松,但有傳聞近期被省政府約談,預(yù)售審批嚴(yán)格。目前濟寧政府層面沒有明確的限制性政策,整體調(diào)控力度較松。據(jù)報道,7月25-26日,濟寧市住建局組織約談部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),傳達“房住不炒”的調(diào)控精神,有傳聞是由于市政府被省政府約談,因此近期1.2萬元/平方米以上的高價盤取證難,已售項目也難以備案。 

??不限購不限貸,但額度緊張,5月份開始二手房停貸。目前濟寧首套房首付三成,二套四成,不限購。信貸層面持續(xù)收緊,利率三連上調(diào),目前首套5.65%,二套5.88%,回款周期有延長征兆,最長可達半年,首付來源核實,貸款資質(zhì)審查也都很嚴(yán)格,5月份開始二手房已停貸。

??推出人才政策,提供工資、購房補貼。任城區(qū)推出“青鳥計劃”人才落戶政策,對博士生、碩士生、本科生分別積分3年內(nèi)每月5000元、2000元、1000元的引才補貼,以及一次性20萬元、6萬元以及3萬元的購房補貼,若是“985”“雙一流”等高校,補貼標(biāo)準(zhǔn)還有提升。

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??樓市表現(xiàn):“穩(wěn)健型”市場
漲不高漲不停,2021年量價齊升

??濟寧市場整體走勢偏穩(wěn),維持每年10-15%的小幅上漲,基本不太受全國調(diào)控的影響。2014年左右是濟寧房價低谷,屬于橫盤階段,自15年以來,基本每年都維持著10%-15%的穩(wěn)定漲幅,市區(qū)房價整體由15年左右的6、7千元/平方米逐步上漲至1.1萬元/平方米。

??地價抬升推高房價,市場熱度短期走高。2020年中濟寧政府對基準(zhǔn)地價有了一個調(diào)整,起拍價格從2000元/平方米左右上調(diào)至4000元/平方米,最高地價也從4000元/平方米上漲至8000元/平方米,接連誕生多幅地王。地價的上行推高了房市的熱度,多個區(qū)域板塊均價都有拉升,尤以太白湖新區(qū)等改善型片區(qū)為主。

??目前樓市仍處穩(wěn)中有升狀態(tài),基本健康,暫未見頂,但區(qū)域間已經(jīng)開始分化。從目前濟寧樓市來看,剛需產(chǎn)品持續(xù)在跑量,高新區(qū)內(nèi)以金科禮悅為代表的一系列樓盤月均去化在70-80套左右;太白湖新區(qū)由于政府搬遷等利好,改善型產(chǎn)品保持熱銷,博觀·江悅首開去化率超9成,僅有濟北新區(qū)部分改善盤略有疲軟現(xiàn)象,博觀·錦里7月的有效來訪僅僅為十幾組,政府規(guī)劃“東拓-西跨-南聯(lián)-北延”,想要面面俱到,但實際上居民對于板塊價值有著比較固化的認(rèn)知,因此區(qū)域市場間熱度會有分化,房價也有明顯上限。

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??區(qū)域市場:四向發(fā)展
南北兩側(cè)改善,東西主攻剛需

??目前濟寧市區(qū)的規(guī)劃是四向發(fā)展,南北方向為重點發(fā)展區(qū)域,改善型置業(yè)居多,東西兩側(cè)偏剛需。任城區(qū)是城市老城區(qū),政府在北部規(guī)劃濟北新區(qū),并且將區(qū)政府外遷,導(dǎo)入一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源,吸引很多老城外溢的客戶選擇這一區(qū)域置業(yè)。目前濟北新區(qū)房價全市最高,但跨度也較大,在1.2-1.8萬元/平方米之間。南部太白湖新城2008年成立,中間到2014年左右發(fā)展開始停滯,后面政府提出搬遷,定位城市主中心,發(fā)展再度提速。目前濟寧市政府已有20余個部門搬遷至這一區(qū)域,未來將規(guī)劃建設(shè)中央CBD商務(wù)區(qū)和多個大型商場,吸引了很多老城改善前來置業(yè),房價在1.2-1.4萬元/平方米。高新區(qū)并無新的實質(zhì)性產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入,生活配套也比較一般,發(fā)展比較落后,經(jīng)開區(qū)則屬于新開發(fā)板塊,配套還不及高新區(qū),兩區(qū)以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需客群為主。東部高新區(qū)普遍均價在0.7-1萬元/平方面之間,西部經(jīng)開區(qū)價格最低,在0.6-0.8萬元/平方米之間。 

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??項目營銷:熱點區(qū)域拒絕分銷
信貸緊張全款有折扣

??樓市目前發(fā)展健康,剛需改善去化均維持穩(wěn)定流速,因此分銷渠道采用的不是很多,以新房代理及自渠為主。熱點片區(qū)則基本不采用渠道分銷,僅有部分難去化樓盤采取渠道分銷,但效果也比較一般,成交占比基本在30%左右,傭金成本在1萬元-2萬元之間。渠道商方面,發(fā)展比較均衡,本土的渠道和貝殼等外來供應(yīng)商共生發(fā)展,均無明顯優(yōu)勢。

??優(yōu)惠力度有限,信貸額度緊張環(huán)境下,全款有少量折扣。目前濟寧房市處于量價齊升的階段,部分去化壓力較大樓盤也并無降價舉措,僅有少量折扣優(yōu)惠,力度較小,在98折、99折左右。由于信貸收緊,房企為了加快回款推出了全款特殊折扣,力度有限,只有99折。 

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??置業(yè)偏好:置業(yè)區(qū)域性強
偏好高首付、低總價

??濟寧購房者在置業(yè)上主要有三大偏好:

??一是地域性強,跨區(qū)置業(yè)少,城市發(fā)展中心向南北兩側(cè)拓展,北部濟北新區(qū)和南部太白湖新區(qū)分別是任城區(qū)政府以及濟寧市政府的新址所在,市政配套正在快速完善,原本居住在偏北側(cè)的居民置業(yè)首選濟北新區(qū),而南側(cè)的居民也會首選太白湖新區(qū)。

??二是偏好高首付,一方面作為一個工業(yè)城市,城鎮(zhèn)的剛需購房者收入較低,對于月供償還壓力較大,另一方面小城置業(yè)觀念上不愿意欠銀行太多錢,因此在購房時愿意多出首付。

??三是偏愛小面積低總價房型,因剛需客群購買力有限,因此在置業(yè)時會首選面積小總價低的房型,尤以高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)兩大剛需片區(qū)為甚。而濟北新區(qū)和太白湖新區(qū)雖然主打改善戶型,但實際去化仍然以偏小面積段為主,以太白湖新區(qū)的博觀·江悅項目為例,128平方米的小戶型最為暢銷,142平方米的戶型去化效果要差一下,而值得關(guān)注的是,項目169平方米大戶型也已基本售罄,證明在大戶型上購買力仍然比較有支撐。 

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??土地市場:上調(diào)基準(zhǔn)地價
接連誕生新地王,品牌房企轉(zhuǎn)為觀望

??早期政府勾地較多,18年以來已經(jīng)逐漸減少,但是本土房企仍有優(yōu)勢,涉及到一些基建項目以及道路建設(shè),會有土地協(xié)議價格出讓。

??2020年中期開始政府上調(diào)了土地基準(zhǔn)價格,地價穩(wěn)步上行,其中太白湖片區(qū)由于面積有限且有利好,地價呈現(xiàn)跨越式增長,最高樓面價由之前的5000元/平方米左右一舉攀升至8250元/平方米,濟北新區(qū)早期出讓土地較多,且土地價格較高,目前房企拿地?zé)崆椴皇呛芨?。高新區(qū)板塊面積較大,靠近市區(qū)部分土地價格與市區(qū)相近,新發(fā)展的蓼河新城板塊以大地塊出讓為主,且早期土地出讓面積較多,因此目前房企普遍持觀望態(tài)度,愿意參與土拍,但很保守。

??開發(fā)商方面本土的房企九巨龍、瑞馬拿地積極性仍然較高,品牌房企保利、華潤等態(tài)度保守,地價攀升下利潤空間嚴(yán)重壓縮,目前暫無拿地新動作。

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??房企競爭:本土房企規(guī)模有優(yōu)勢
保利、華潤等規(guī)模房企認(rèn)可度高

??就市場份額而言,本土房企九巨龍市占率最高,瑞馬次之,但二者口碑有分化,九巨龍住宅主打周邊郊縣進城的剛需客群,品質(zhì)一般,本土居民復(fù)購率較低;瑞馬則主做改善型項目,品質(zhì)有保證,本土口碑優(yōu)勢明顯。品牌房企方面,18、19年開始品牌房企加速進駐,本土居民對大型品牌房企諸如保利,華潤等認(rèn)可度也較高。 

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??前景展望:改善需求短期略有透支
樓市尚未見頂,但區(qū)域分化加劇

??整體而言,我們認(rèn)為濟寧樓市仍未見頂,但也有以下幾個問題:

??地價偏高,房企投資熱情有限。經(jīng)過2020年以來的一波上漲,熱點區(qū)域的土拍價格已經(jīng)從4000元/平方米起步,最終成交價格也可以達到6000-8000元/平方米,加上建安成本的話,房企的盈利空間已經(jīng)很有限,目前規(guī)模房企土地市場拿地?zé)崆檎谥鸩綔p退,僅有本土房企保持較高積極性。

??工薪居民收入有限,房價存在比較明顯的天花板。目前濟寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)的剛需客購房能力多在8000元/平方米以下,部分居民能接受的單價天花板也就10000元/平方米,太白湖新區(qū)的博觀·江悅項目入市定價至14000元/平方米,不少購房者也已提出有明顯資金壓力。

??區(qū)域分化態(tài)勢將持續(xù)擴大,濟北新區(qū)、高新區(qū)或有調(diào)整。從市場調(diào)研情況來看,濟北新區(qū)目前價格已經(jīng)見頂,部分改善型項目去化已現(xiàn)疲態(tài);高新區(qū)雖然流速比較穩(wěn)定,但下半年將開啟集中入市,總待售房源接近萬套,市場承接壓力較大;太白湖新區(qū)政策利好且待售項目不多,仍然維持量價齊升的態(tài)勢。

??典型項目一:金科·集美禮悅

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置:濟寧高新區(qū)孟子大道與泰山路交匯處西北側(cè) 物業(yè)類型:高層建筑面積:25.22萬平方米價格情況:首開均價約6200元/平方米,目前售價約7200元/平方米

??項目點評:本項目屬于濟南東部的高新區(qū)蓼河新城板塊,坐落于孟子大道與泰山路交匯處,當(dāng)前周邊范圍在售房源較少,下半年開始周邊幾個項目陸續(xù)入市,將形成一定競爭壓力。

??項目2020年11月首開,首開較為匆促,總共推出300多套房源,去化效果一般,后由于為品牌房企開發(fā),且周邊沒有競品,續(xù)銷期可以維持月均70-80套左右去化。價格方面首開低價入市,最低可達到6200元/平方米左右,現(xiàn)均價在7200元/平方米左右,價格穩(wěn)步抬升,由于目前片區(qū)同類型競品價格可以達到8300元/平方米,因此后續(xù)價格仍有提升空間。

??本項目共有與1600多套房源,包含102平方米、121平方米、115平方米、130平方米四種戶型,均為三房,目前121平方米戶型最暢銷,預(yù)計2022年底清盤。

??購房者主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),占比在60%左右,少部分主城外溢和投資客群,目前高新片區(qū)單價仍然偏低,因此沒有看出來明顯價格天花板,且由于板塊較大,接近市區(qū)的位置均價與市區(qū)接近。

??典型項目二:博觀·江悅

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置:京杭路以南,濟安橋路以西 物業(yè)類型:高層、洋房建筑面積:18.0萬平方米首開售價:均價13700元/平方米

??項目點評:本項目位于城市發(fā)展主中心的太白湖新城板塊,是未來重點發(fā)展的市政中心區(qū)域,該板塊目前在售項目在5個左右,體量多在100畝上下,項目為純洋房社區(qū),屬于比較少見的類型,并無直接競品。

??項目共計900余套房源,于2021年7月首開,首開均價1.37萬元/平方米,共320套房源,去化率超9成,128平方米三房和169平方米四房兩種戶型最暢銷,142平方米中戶型去化一般,項目與周邊二手房并無明顯價差。

??項目周邊環(huán)繞著多所中小學(xué)以及濟寧市最大的三甲醫(yī)院,與政府新址同屬同一板塊,因此購房者以市政公務(wù)人員、老師、醫(yī)生群體為主,另外還有部分商戶,主要源于老城置換,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群很少,占比不足2成。  

??典型項目三:博觀·錦里

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置:共青團路與任興路交會處  物業(yè)類型:高層、洋房建筑面積:8.54萬平方米首開售價:高層12000元/平方米、洋房13000元/平方米

??項目點評:本項目位于濟北新區(qū),距離任城區(qū)新政府約1.5公里,是城市發(fā)展的新興板塊。目前板塊內(nèi)在售的新房不多,項目由旭輝銀盛泰和本土的瑞馬集團合作開發(fā)。

??本項目主打改善型客群,主力戶型為116平方米三房和133平方米四房,于2021年6月首開,首開推盤173套,認(rèn)籌總數(shù)470套,但首開之前并未釋放價格,結(jié)果首開釋放價格后出現(xiàn)退籌情況,并未售完。目前項目來訪也比較少,續(xù)銷期表現(xiàn)一般。

??項目以地緣性客戶為主,占比在6-7成,且地緣性客戶對價值認(rèn)同感極強,以建設(shè)路為界,建設(shè)路以東為優(yōu)質(zhì)區(qū)域,1.3、1.4萬元/平方米左右的價格都可以接受,建設(shè)路以西洋房最高接受1.2萬元/平方木,高層接受9500元/平方米-10000元/平方米,項目處于建設(shè)路西。

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