[易居研究院]10月商品住宅銷售面積創(chuàng)6年以來同期新低

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報之

【全國房地產(chǎn)業(yè)報告】

??核心觀點

??10月房企拿地積極性繼續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積減速繼續(xù)擴大。1-10月全國土地購置面積同比下降11.0%。10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.4%，自上月開始轉降后，本月降幅擴大1.9個百分點。1-10月份，房屋新開工面積同比下降7.7%，相比2019年同期下降10.2%。

??10月住宅銷售面積降幅較上月擴大，創(chuàng)6年以來同期新低，東北地區(qū)商品房銷售量價齊跌。10月商品房銷售面積同比下降21.7%，其中住宅銷售面積同比下降24.1%，連續(xù)4個月下降，10月降幅擴大8.3個百分點，創(chuàng)6年以來同期新低。1-10月，東北地區(qū)商品房銷售面積5253萬平方米，下降5.4%；商品房成交均價西部地區(qū)和東北地區(qū)分別同比下跌0.1%和2.6%。

??房企到位資金增速自三月以來持續(xù)回落，國內(nèi)貸款連續(xù)5個月持續(xù)下降。在房企融資持續(xù)收緊和房屋銷售不斷下滑的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速自三月以來持續(xù)回落，1-10月同比增長8.8%；房企到位資金中國內(nèi)貸款同比下降10.0%，自6月開始進入下降通道以來，已連續(xù)5個月持續(xù)下降。

??房地產(chǎn)持續(xù)降溫。市場降溫勢態(tài)已明顯，“金九銀十”不在，樓市銷售慘淡，為避免房地產(chǎn)陷入硬著陸，房地產(chǎn)調(diào)控政策端已出現(xiàn)了邊際放松的跡象，但部分房企經(jīng)營風險和流動性問題持續(xù)發(fā)酵，疊加經(jīng)濟整體下行的壓力，金融機構對房企房貸仍顯信心不足。預計接下來的兩個月，雖然政策面對于剛需與房企融資需求有松動，但樓市降溫勢態(tài)將仍會繼續(xù)，趨勢上對經(jīng)濟的拖累仍會延續(xù)。

??成交均價同比增長12.6%

??1、1-10月全國土地購置面積同比下降11.0%，10月單月同比下降24.2%

??2021年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15824萬平方米，同比下降11.0%，降幅較1-9月擴大2.4個百分點。單月數(shù)據(jù)來看，10月房企土地購置面積2094萬平方米，同比下降24.2%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續(xù)上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，二季度后降幅逐漸收窄。受疫情影響，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降，3月份后隨著全國復工復產(chǎn)，各地土地出讓節(jié)奏加快，土地購置面積同比降幅持續(xù)收窄，下半年地市降溫，降幅持續(xù)小幅擴大。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國土地購置面積同比增速創(chuàng)2012年以來新高，3月后增速持續(xù)回落，5月由正轉負，6-10月降幅在-10%左右震蕩。截至10月末，22城大部分城市已經(jīng)完成第二批集中土拍，預計接下來的兩個月，22城中會有部分城市完成第三批集中土拍，但受近期地市降溫影響，第三批集中土拍仍不樂觀。

??2、1-10月全國土地購置均價同比增長12.6%

??2021年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價7211元/平方米，同比增長12.6%，1-9月為同比上漲9.7%。10月全國土地購置均價同比漲幅繼續(xù)小幅擴大，主要是22城中有多個熱點城市如北京、上海、杭州等城市于10月完成了第二批集中土拍，拉高了均價。

??10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，1-10月房屋新開工面積同比繼續(xù)下滑

??1、1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，住宅投資同比增長9.3%

??1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資124934億元，同比增長7.2%；比2019年1—10月份增長14.0%，兩年平均增長6.8%。其中，住宅投資94327億元，增長9.3%。單月數(shù)據(jù)來看，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降5.4%，自上月開始轉降后，本月降幅擴大了1.9個百分點。

??從結構來看，住宅投資同比增長9.3%，辦公樓投資同比下降4.9%，商業(yè)營業(yè)用房投資同比下降1.8%。受庫存量過大影響，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓分別自去年2月和9月以來加速回落，自上月轉降后，本月繼續(xù)下降，其中辦公樓降幅更是擴大4.4個百分點。

??2、1-10月房屋新開工面積同比下降7.7%，比2019年同期下降10.2%

??1-10月份，房屋新開工面積166736萬平方米，同比下降7.7%，相比2019年同期下降10.2%。其中，住宅新開工面積123481萬平方米，下降6.8%，相比2019年同期下降9.8%。3月以來全國累計房屋新開工面積同比增速快速回落，7月由正轉負，10月降幅進一步擴大，主要受土地兩集中制度和房企融資緊張影響，房企購地積極性受挫，經(jīng)營風險問題持續(xù)發(fā)酵。

??10月住宅銷售面積降幅較上月擴大，東北地區(qū)商品房銷售量價齊跌

??1、1-10月全國商品房銷售面積同比增長7.3%，10月住宅銷售面積單月同比下跌24.1%，降幅較上月擴大

??1-10月份，商品房銷售面積143041萬平方米，同比增長7.3%；比2019年1-10月份增長7.3%，兩年平均增長3.6%。其中，住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓銷售面積增長2.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積下降0.6%。單月數(shù)據(jù)來看，10月商品房銷售面積同比下降21.7%，其中住宅銷售面積同比下降24.1%，連續(xù)4個月下降，10月降幅擴大8.3個百分點，創(chuàng)6年以來同期新低。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩(wěn)回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續(xù)小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。受疫情影響，2020年1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月后隨著各地房企復工復產(chǎn)，商品房銷售逐漸恢復正常，同比降幅持續(xù)收窄， 11月同比轉增，全年商品房銷售面積同比增長2.6%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，全國商品房銷售面積同比大幅增長1倍以上，3月以來增速持續(xù)回落。隨著去年同期基數(shù)的提高，且當前房地產(chǎn)市場大幅降溫勢態(tài)仍在持續(xù)，預計接下來的兩個月全國商品房年初累計銷售面積同比增速將繼續(xù)回落，明年一季度會轉為下跌，甚至今年12月就有可能轉負。

??分地區(qū)來看，1-10月，東部地區(qū)商品房銷售面積59426萬平方米，同比增長9.0%；中部地區(qū)商品房銷售面積40202萬平方米，增長11.5%；西部地區(qū)商品房銷售面積38160萬平方米，增長2.7%；東北地區(qū)商品房銷售面積5253萬平方米，下降5.4%。東部地區(qū)銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區(qū)間，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅持續(xù)收窄，8月轉增，全年增長7.1%。2021年1-2月東部地區(qū)銷售面積同比大幅增長114%，3月以來增速持續(xù)回落。

??中部地區(qū)2016年初大幅回升，全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區(qū)間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2020年1-2月中部地區(qū)銷售面積同比降幅最大，主要是2月湖北省基本處于停工停產(chǎn)狀態(tài)，3月后同比降幅逐漸收窄，全年同比小幅下降1.9%。2021年1-2月，中部地區(qū)銷售面積同比增長104%，3月以來增速持續(xù)回落，10月增速連續(xù)5個月反超東部地區(qū)，是四個地區(qū)中最高的。

??西部地區(qū)2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續(xù)震蕩下行。2020年1-2月西部地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月后降幅逐漸收窄，10月轉增，全年小幅增長2.6%。2021年1-2月，西部地區(qū)銷售面積同比增長95.1%，3月以來增速持續(xù)回落。

??東北地區(qū)2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區(qū)間，2019年6月至年底降幅持續(xù)小幅收窄。2020年1-2月東北地區(qū)銷售面積同比大幅下降，3月份后降幅逐漸收窄，全年下降5.8%。2021年1-2月，東北地區(qū)銷售面積同比增長82%，3月以來增速持續(xù)回落。1-10月，東北地區(qū)商品房成交面積同比下降5.4%，是四類地區(qū)中唯一下降的，比2019年同期下降13.7%，東北地區(qū)樓市低迷，盡管東北地區(qū)部分城市如長春和哈爾濱先后出臺了購房支持政策，但短期內(nèi)仍沒有出現(xiàn)回暖跡象。另外，幾天前有消息稱沈陽開會欲放松購限售限貸限價等政策，后經(jīng)媒體廣泛報道后沈陽官方出面否認，但此事也側證了沈陽樓市比較低迷，地方政府比較著急。

??2、1-10月住宅新開工面積與銷售面積的比值繼續(xù)小幅下跌

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節(jié)性異動后繼續(xù)下降，至2015年年底跌破1。2016年和2017年，比值均在1以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到1以上，并持續(xù)走高，維持在1.1-1.2左右水平。2020年1-2月，受疫情影響，新開工與銷售面積比值下降，3月隨著企業(yè)大面積復工復產(chǎn)后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4-7月比值在1.2附近小幅震蕩，8月份后連續(xù)小幅下降。

??2021年1-2月，由于住宅新開工面積的增速（0.69）遠小于銷售面積的增速（1.08），新開工與銷售面積比值大幅下降至0.82，3月以來該比值持續(xù)小幅上升，8月上升至0.99，9-10月連續(xù)下降，10月下降至0.98。

??3、1-10月全國商品房成交均價同比漲幅持續(xù)收窄，西部、東北地區(qū)繼續(xù)下跌，多地發(fā)布限跌令

??1-10月，全國商品房成交均價10290元/平方米，同比上漲4.2%，相比1－9月增速回落0.5個百分點。其中住宅成交均價10513元/平方米，同比上漲5.3%；商業(yè)營業(yè)用房成交均價同比基本持平；辦公樓成交均價同比下降3.9%，降幅進一步擴大。

??分地區(qū)來看，東部地區(qū)漲幅最高為6.1%，中部地區(qū)上漲2.3%，西部地區(qū)和東北地區(qū)則分別同比下跌0.1%和2.6%。

??全國商品房漲幅收窄或下跌主要是因為房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，商品住宅成交量連創(chuàng)新低，且個別大型房企風險暴露，全國多地出現(xiàn)降價促銷、工抵房的現(xiàn)象。值得注意的是，為了穩(wěn)定房價，已有包括沈陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等20多個城市發(fā)布限跌令或約談房企。

??10月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%，商品房現(xiàn)房存銷比環(huán)比增長1.5%

??1、10月末商品房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%

??2021年10月末，商品房待售面積50203萬平方米，比9月末小幅下降0.2 %。從三類物業(yè)的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年年末以來住宅待售面積不再持續(xù)下降，進入相對平穩(wěn)的狀態(tài)，2021年2月末比去年年末大幅增長10.3%，3月以來持續(xù)震蕩下降，10月末環(huán)比下將0.2%。商業(yè)營業(yè)用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，5月以來小幅上升，2021年10月末環(huán)比持平。辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，2021年10月末環(huán)比增加1.5%。

??2、10月末全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增長1.5%

??現(xiàn)房存銷比以“待售面積/現(xiàn)房銷售面積”的公式進行計算。兩組數(shù)據(jù)皆來自統(tǒng)計局，其中待售面積指代現(xiàn)房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現(xiàn)房銷售面積計算。

??根據(jù)商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現(xiàn)房存銷比走勢相對平穩(wěn)，存銷比要遠低于商辦物業(yè)的存銷比。2015年商品房分物業(yè)的現(xiàn)房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業(yè)去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業(yè)物業(yè)去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數(shù)據(jù)來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由于2015年12月中央經(jīng)濟工作會議中將房地產(chǎn)去庫存作為重要經(jīng)濟工作目標，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農(nóng)民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2021年10月末，全國商品房現(xiàn)房存銷比為26.3月，環(huán)比增加1.5%。其中，住宅現(xiàn)房存銷比為16.5月，較上月增長1.6%；辦公樓現(xiàn)房存銷比為45.2月，環(huán)比增長1.1%；商業(yè)營業(yè)用房現(xiàn)房存銷比為54.6月，環(huán)比上升2.5%。其中辦公樓現(xiàn)房存銷比自2018年5月份以來連續(xù)震蕩上行，2020年6月后開始下滑，今年4月以來持續(xù)在45-46個月區(qū)間震蕩；商業(yè)營業(yè)用房2018年9月以來持續(xù)震蕩上升，2020年四季度和2021年一季度小幅下降，二季度以來持續(xù)小幅上升；住宅現(xiàn)房存銷比自2018年8月以來連續(xù)小幅震蕩上行，2020年初以來一直在16-18個月之間小幅震蕩。

??房企到位資金增速自三月以來持續(xù)回落，國內(nèi)貸款連續(xù)5個月同比下降

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%；比2019年1—10月份增長14.8%，兩年平均增長7.1%。其中，國內(nèi)貸款20148億元，下降10.0%；利用外資72億元，下降35.4%；自籌資金52617億元，增長5.1%；定金及預收款62040億元，增長21.0%；個人按揭貸款26678億元，增長9.7%。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速基本平穩(wěn)，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份后持續(xù)上行，7月由降轉增，全年增長8.1%。

??2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，房企到位資金同比大幅增長51.2%，3月以來增速持續(xù)回落，10月回落至8.8%。細究10月，定金及預收款增速最高，主要是今年1-10月商品房銷售額增速較高；1-10月國內(nèi)貸款同比降幅進一步擴大至-10.0%，主要是受到銀行涉房貸款的嚴厲管控，同時房企風險問題持續(xù)發(fā)酵，銀行防范風險主動收縮貸款。

??可以看到，在房企融資持續(xù)收緊和房屋銷售不斷下滑的情況下，房企到位資金中的房企自籌資金自2021年一季度以來增速持續(xù)收窄，1-10月同比增速僅為5.1%； 1-10月國內(nèi)貸款自6月開始進入下降通道，10月降幅持續(xù)擴大，已連續(xù)5個月持續(xù)下降。

??從企業(yè)到位資金與房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況看，根據(jù)2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業(yè)到位資金增速大于開發(fā)投資增速時，預示著房地產(chǎn)市場步入較快發(fā)展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩(wěn)。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速超過企業(yè)到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差。2020年1-12月，開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速時隔3年再次超過房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速，2021年1-10月二者差值為1.6個百分點，差值已連續(xù)7個月收窄，房地產(chǎn)市場發(fā)展降溫勢態(tài)明顯。

??房地產(chǎn)持續(xù)降溫

??2021年1-10月，由于去年同期的低基數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)部分指標仍呈正增長，但1－3月以來增速均持續(xù)回落。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降11.0%，成交均價同比上漲12.6%；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長7.2%，房屋新開工面積同比下降7.7%；商品房銷售面積同比增長7.3%，成交均價同比上漲4.2%；房企到位資金同比上升8.8%，國內(nèi)貸款同比下降10.0%；10月末商品房現(xiàn)房待售面積環(huán)比小幅下降0.2%。

??11月12日，人民銀行、銀保監(jiān)會、分別召開黨委會議，會議內(nèi)容涉及貨幣政策、房地產(chǎn)等方面，繼續(xù)釋放維穩(wěn)信號，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，促進房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。這是繼9月央行在2021年第三季度例會中首次提出雙穩(wěn)之后，第四次提到了房地產(chǎn)行業(yè)。

??市場降溫勢態(tài)已明顯，“金九銀十”不在，樓市銷售慘淡，為避免房地產(chǎn)陷入硬著陸，房地產(chǎn)調(diào)控政策端已出現(xiàn)了邊際放松的跡象，但部分房企經(jīng)營風險和流動性問題持續(xù)發(fā)酵，疊加經(jīng)濟整體下行的壓力，金融機構對房企房貸仍顯信心不足。預計接下來的兩個月，雖然政策面對于剛需與房企融資需求有松動，但樓市降溫勢態(tài)將仍會繼續(xù)，趨勢上對經(jīng)濟的拖累仍會延續(xù)。

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數(shù)據(jù)來源

國家統(tǒng)計局、易居研究院

執(zhí)筆人  

易居房地產(chǎn)研究院   研究員  湯懷英