[易居研究院]2021年10月熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告

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??一、1－10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，2015年來(lái)的大行情結(jié)束

??2021年10月，易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市二手住宅成交量約為3.6萬(wàn)套，較上月縮水1.4萬(wàn)套，環(huán)比大降26.9%，同比暴降42.8%；1－10月成交量同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)至-2.1%。

??今年下半年以來(lái)，二手住宅市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，成交量連續(xù)多月快速下滑。這幾個(gè)月大部分熱點(diǎn)城市響應(yīng)中央要求，紛紛收緊調(diào)控，出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)、限購(gòu)、整治市場(chǎng)亂相等政策。這一系列措施對(duì)樓市影響巨大。此外，信貸環(huán)境的不斷收緊，使得今年三季度開始，全國(guó)放款難的現(xiàn)象越來(lái)越多。這也很大程度地限制了熱點(diǎn)城市的樓市成交。

??從目前的13城成交總量絕對(duì)值來(lái)看，已基本回落至2014年10月水平，標(biāo)志著2015年以來(lái)的二手樓市上升大行情結(jié)束。 

??二、10月僅廈門1城成交量能度為正，深圳量能度連續(xù)6個(gè)月墊底

??房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房?jī)r(jià)變化。二手房成交量的活躍度，可以用多個(gè)指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動(dòng)，拿當(dāng)前月度成交量與過(guò)去幾年月均成交量相比可以反映中長(zhǎng)期來(lái)看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個(gè)專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4個(gè)分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。

??二手房成交量能度=月度環(huán)比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累計(jì)同比增速20% + 近6個(gè)月月均成交量較2012年來(lái)月均成交量的偏離度×40% 

??根據(jù)計(jì)算結(jié)果，10月13個(gè)熱點(diǎn)城市中，二手住宅成交量能度為負(fù)的城市數(shù)量已高達(dá)12個(gè)，僅廈門1城量能度仍為正。10月廈門二手住宅成交量環(huán)比暴增47.3%，主要原因是上月廈門受福建省疫情影響基數(shù)過(guò)低。

??10月深圳二手住宅成交量能度僅-47.3%，已連續(xù)第6個(gè)月在熱點(diǎn)城市中墊底。主要原因有兩點(diǎn)：首先，深圳是全國(guó)最早出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，市場(chǎng)預(yù)期最先轉(zhuǎn)向；其次，對(duì)比其他城市來(lái)看深圳的政策力度較大，如覆蓋范圍包括了全市3595個(gè)小區(qū)，且參考價(jià)格普遍低于政策前小區(qū)掛牌價(jià)格30%左右，因此市場(chǎng)反應(yīng)整體較大。

??易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，深圳本月二手住宅成交1975套，雖較上月略有回升，但仍然維持在近10年低位附近。我們認(rèn)為深圳上月的1765套大概率是過(guò)去十年的二手住宅成交量底部（除去2012年和2020年的春節(jié)月份）。但考慮到10月23日全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的消息，短期內(nèi)對(duì)深圳二手住宅市場(chǎng)有利空影響，在目前市場(chǎng)明顯已經(jīng)形成悲觀預(yù)期的情況下，深圳二手住宅成交規(guī)模持續(xù)回彈的可能性不大，大概率還將在2000套附近震蕩運(yùn)行幾個(gè)月。

??三、杭州二手房成交量年內(nèi)縮水近8成，大連10月慘遭“腰斬”

??在這輪樓市降溫過(guò)程中，杭州二手住宅市場(chǎng)反應(yīng)尤為明顯。從杭州二手住宅成交歷史來(lái)看，月成交量達(dá)到12000套是歷史較高水平，而6000套則是低位。今年3月，杭州二手住宅成交量一度創(chuàng)下11534套年內(nèi)高點(diǎn)，此后罕見“7連降”，其中8月跌破6000套大關(guān)，9月跌破4000套大關(guān)，10月僅成交2554套。不到一年時(shí)間里，杭州二手住宅成交量就從高位縮水了近8成，暴降至近十年最低值附近。從二手住宅成交量同比增速來(lái)看，10月杭州增速僅-64.1%，這是自2015年杭州樓市進(jìn)入上升大周期以來(lái)第二次出現(xiàn)如此大的單月降幅（單月最大降幅為2018年9月的-64.6%）。

??主要原因是杭州今年以來(lái)持續(xù)站在房地產(chǎn)政策的風(fēng)口浪尖。從今年上半年被住建部約談、浙江省被定位為社會(huì)主義共同富裕示范區(qū)，到下半年加碼限購(gòu)、調(diào)整搖號(hào)規(guī)則等“8·5新政”，可以看出杭州政府調(diào)控壓力很大。需要注意的是，10月15日習(xí)總書記在《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！芬晃闹谢诠餐辉５慕嵌忍岢龇康禺a(chǎn)稅試點(diǎn)內(nèi)容，10月23日全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，市場(chǎng)普遍認(rèn)為杭州大概率會(huì)是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月杭州二手住宅成交量將繼續(xù)向下探底，反彈的可能性不大。

??大連10月二手住宅成交量?jī)H成交2048套，慘遭“腰斬”。8月16日，大連市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》?！斑B八條”新政擴(kuò)大了限售區(qū)域，同時(shí)在增加限售年限方面尤為嚴(yán)厲：新簽商品房可售從取證2年延長(zhǎng)至網(wǎng)簽5年，二手房從取證2年延長(zhǎng)至3年?，F(xiàn)售加碼，使得10月大連樓市熱度迅速冰凍。預(yù)計(jì)在市場(chǎng)觀望情緒帶動(dòng)下，未來(lái)幾個(gè)月大連二手住宅成交量繼續(xù)在偏低位盤整。

??四、市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)跳水，預(yù)計(jì)年底量?jī)r(jià)繼續(xù)走弱

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格指數(shù)包含本報(bào)告的11個(gè)典型城市（除蘇州、佛山和東莞以外），對(duì)這11個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)取算數(shù)平均值后算出11城二手住宅價(jià)格指數(shù)，與13城二手住宅成交量同比增速進(jìn)行對(duì)比。這里取近6個(gè)月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)，來(lái)平滑單月數(shù)據(jù)異動(dòng)帶來(lái)的干擾。

??觀察歷史上這兩條曲線的走勢(shì)，可以看出，成交量曲線先于價(jià)格曲線調(diào) 整。比如在本輪周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲線就開始呈現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，隨后增速持續(xù)收窄，進(jìn)而下降。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，二手住宅價(jià)格同比漲幅在2016年四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，2017年后進(jìn)入盤整期，直到疫情期間再度上揚(yáng)。

??觀察二手住宅成交量近6個(gè)月移動(dòng)平均同比增速與二手住宅價(jià)格同比漲幅的關(guān)系，2021年1至4月成交增速和房?jī)r(jià)漲幅同步持續(xù)上行，5月成交增速見頂，8月則由增轉(zhuǎn)降，10月增速迅速收窄至-25.8%。在此情況下，熱點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格同比漲幅已連續(xù)4個(gè)月回落。

??9月底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策頻發(fā)。央行等監(jiān)管層發(fā)聲不斷，針對(duì)房地產(chǎn)金融政策表態(tài)，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。但在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)政策影響下，市場(chǎng)對(duì)“維穩(wěn)”信號(hào)反應(yīng)較為冷淡，我們認(rèn)為短期內(nèi)利空明顯，未來(lái)兩三個(gè)月熱點(diǎn)城市市場(chǎng)繼續(xù)降溫。預(yù)計(jì)到明年年初二手房量?jī)r(jià)總體進(jìn)一步走弱。