[中房研協(xié)]北京試點(diǎn)建設(shè)全齡友好住宅項(xiàng)目，支持中心城區(qū)老年家庭外遷購房

??【熱點(diǎn)聚焦】

??近日，北京市住建委公眾號發(fā)文《多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營造全力友好型社區(qū)》。文章提出，今年在第二批次供地時，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行建設(shè)全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的，給予一定的支持政策。包括：

??1. 老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；

??2. 購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行；

??3. 其子女可作為共同借款人申請貸款。

??文章指出，在特定區(qū)域，針對特定項(xiàng)目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是以落實(shí)新一版城市總體規(guī)劃、促進(jìn)中心城區(qū)人口疏解和發(fā)展平原新城戰(zhàn)略為引領(lǐng)，按照中央關(guān)于因城施策支持剛性和改善性住房需求的精神，在保持房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)實(shí)施的一項(xiàng)解決老年家庭養(yǎng)老購房困難的舉措。下一步，將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。

??【熱點(diǎn)評析】

??北京市購房政策定向?qū)捤?，中心城區(qū)老年家庭在指定項(xiàng)目購房門檻放寬

??從政策內(nèi)容來看，北京市此次政策調(diào)整主要是針對中心城區(qū)老年家庭的一次定向放松，主要涉及幾個方面：

??第一，“認(rèn)房又認(rèn)貸”松動。此前北京市首套房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為同時滿足無住房且無住房貸款記錄，此處放寬為無住房且無在途貸款。即購房者賣完名下房產(chǎn)、還清貸款后仍可獲得首套房資格認(rèn)定，并享受普通住房35%的最低首付比例、非普通住房40%的最低首付比例以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率；

??第二，“普通住宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松動。此前北京市“普通住宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不僅要求滿足容積率大于1.0、面積小于140平方米，還要求滿足特定的單價或總價限制，如五環(huán)內(nèi)要求單價＜3.96萬/㎡或總價＜468萬元，五六環(huán)間要求單價＜3.168萬/㎡或總價＜374.4萬元等，此處則簡化為140平方米以內(nèi)，取消了單價和總價限制；

??第三，允許“接力貸”。即父母購房，子女可幫忙還貸。

??新政對北京市房地產(chǎn)市場影響料將十分有限，但具備一定的風(fēng)向標(biāo)意義

??從項(xiàng)目來看，首批試點(diǎn)為昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地塊，均位于遠(yuǎn)郊區(qū)，熱度相對較低，且預(yù)計項(xiàng)目供應(yīng)住房不超過3000套，體量較小。從政策適用對象來看，主要是針對中心城區(qū)老年家庭（60周歲及以上）。這其中主要涉及幾個問題：一、60歲以上老年人搬遷的意愿問題。老房不僅深刻影響了老年人的生活習(xí)慣，關(guān)系左鄰右舍，更承載了情懷；二、老年人貸款意愿和還款能力問題。對于大部分退休的老年人來說，穩(wěn)定收入來源主要是退休金，再去背負(fù)高額房貸不管是心理還是基于現(xiàn)實(shí)接受度可能都較低。盡管政策允許“接力貸”，但從父母的主觀角度恐怕也多是不愿的。三、遠(yuǎn)郊新社區(qū)和市中心城區(qū)商業(yè)和生活配套差距問題。對于老年人來說，相比住房品質(zhì)，超市、菜市場、公園、醫(yī)院等各項(xiàng)商業(yè)和生活配套的齊全性和服務(wù)水平往往更加重要?？傮w而言，郊區(qū)新房對于中心城區(qū)老年家庭的吸引力實(shí)際上是非常有限的，但不排除出現(xiàn)以老人的名義為子女買房的情況出現(xiàn)。

??基于以上種種，預(yù)計新政對北京市房地產(chǎn)市場的提振作用將十分有限。但從城市角度而言，北京市由于地位的特殊性，歷來是我國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)格的城市之一。哪怕在2022年上半年全國調(diào)控放松浪潮中，北京也鮮有動作。而此次雖然是定向放松，但仍向市場釋放了一定的積極信號，為其他城市調(diào)控尤其是在老年人和多孩家庭方面提供了借鑒，風(fēng)向意義大于實(shí)際意義。