[克而瑞]環(huán)滬三四線城市(九十一):太倉(cāng)篇

2022-09-26 14:09:03

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  • 城市:江蘇
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-09-26
  • 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人,市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)調(diào)整期。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年太倉(cāng)樓市經(jīng)歷了“歷史最好一年”,環(huán)滬四個(gè)板塊“南郊板塊、科教新城、婁江新城、瀏河”(下稱環(huán)滬板塊)共計(jì)成交129萬(wàn)平方米、超萬(wàn)套商品住宅。彼時(shí)配套完善的科教新城吸引來(lái)自上海楊浦虹口改善客群、新規(guī)劃的婁江新城依仗“嘉閔線”利好成為投資熱土。

??時(shí)隔一年后,進(jìn)入2022年太倉(cāng)樓市快速遇冷,4月起太倉(cāng)陸續(xù)調(diào)整了限購(gòu)和限貸政策,實(shí)操層面執(zhí)行了首套不限購(gòu)、貸款利率和比例史低的政策。但從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看,調(diào)控政策的放寬并沒(méi)有改變當(dāng)前樓市“無(wú)人外溢、內(nèi)需無(wú)錢”的問(wèn)題。整體市場(chǎng)繼續(xù)保持極低的銷售規(guī)模和后市預(yù)期。

??僅停留在“規(guī)劃上”的環(huán)滬概念不再能吸引上海外溢客群,分銷渠道不再能推動(dòng)成交;回歸太倉(cāng)本地置業(yè)后對(duì)標(biāo)剛需的在售項(xiàng)目普遍遭遇滯銷困境。

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??婁江、南郊不開盤樓市“0供應(yīng)”

??掛地2宗一托底一撤拍

??在數(shù)據(jù)層面,進(jìn)入2022年后太倉(cāng)房地產(chǎn)持續(xù)下行,新房市場(chǎng)在售項(xiàng)目不愿推盤入市、土地市場(chǎng)開發(fā)商放棄拿地。

??新房市場(chǎng),2022年前8月太倉(cāng)新房市場(chǎng)商品住宅成交面積累計(jì)同比下降16%,其中6月創(chuàng)年內(nèi)新高后成交規(guī)模連續(xù)2個(gè)月下降,7月和8月分別環(huán)比下降24%和7%。

??更值得注意的是,客稀銷少下太倉(cāng)房企不再愿意推盤入市,以免新增供應(yīng)加大存量壓力。6月起太倉(cāng)環(huán)滬板塊商品住宅已連續(xù)兩個(gè)月“0供應(yīng)”。根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況,2022年前8月婁江新城板塊在售項(xiàng)目均處于順銷狀態(tài),不主動(dòng)加推;

??南郊板塊自湖境天著項(xiàng)目進(jìn)入尾盤后,也無(wú)新開盤項(xiàng)目。

??土地市場(chǎng)同樣慘淡,政府無(wú)心供應(yīng)同時(shí)房企無(wú)意拿地。與2021年多家國(guó)企、央企以及民企爭(zhēng)相在婁江新城拓儲(chǔ)不同,2022年太倉(cāng)土拍無(wú)人問(wèn)津。前8月環(huán)滬板塊僅掛牌2宗涉宅地,其中一宗瀏河鎮(zhèn)宅地由太倉(cāng)國(guó)有平臺(tái)公司托底,另一宗科教新城宅地則遭撤牌。

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??降價(jià)提傭不走量

??多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)普降5%但月均銷售不足20套

??根據(jù)實(shí)地調(diào)研情況,2022年第三季度太倉(cāng)環(huán)滬板塊在售項(xiàng)目普遍讓利5%。對(duì)比一季度,科教新城板塊降價(jià)幅度最大,120平方米三房產(chǎn)品在售普遍降價(jià)2000元/平方米。南郊板塊部分在售項(xiàng)目尾盤房源也有近千元降價(jià)走量動(dòng)作。

??需要說(shuō)明的是,婁江新城和瀏河板塊在售房源均價(jià)沒(méi)有明顯回調(diào),而是加大了分銷帶客提傭成本。婁江新城板塊在售項(xiàng)目普遍維持2021年下半年分銷力度,提成約為3%-5%。而主力客群為上海寶山剛需客的瀏河板塊當(dāng)前分銷提成已升至6%-8%。

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??降價(jià)提傭并沒(méi)有換得銷量上的提升。2022年前8月環(huán)滬板塊在售項(xiàng)目銷量TOP10中,無(wú)論是位于科教新城板塊套均面積140平方米以上的改善項(xiàng)目,如湖語(yǔ)頌、湖翠雅境花園,還是如向東島、云瀾天境等銷售情況均極為慘淡。前八月僅無(wú)在售項(xiàng)目月均銷售住宅過(guò)百套,絕大多數(shù)在售項(xiàng)目月均銷售套數(shù)不足20套。

??結(jié)合實(shí)地調(diào)研情況,典型以瀏河板塊春江景苑為例,雖板塊內(nèi)無(wú)競(jìng)品并且憑借分銷渠道吸引了近9成來(lái)自上海寶山的外溢購(gòu)房者,但帶客質(zhì)量較差對(duì)銷售促進(jìn)相當(dāng)有限。不同于昆山花橋板塊購(gòu)房者普遍首訪成交,該項(xiàng)目購(gòu)房者轉(zhuǎn)化率僅1:12,普遍需要三訪成交。

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??“規(guī)劃中”利好再無(wú)吸引力

??太倉(cāng)本地需求無(wú)力接盤

??對(duì)比2021年和2022年兩輪實(shí)地調(diào)研,太倉(cāng)當(dāng)前樓市驟冷的原因在于上海外溢客撤場(chǎng),本地需求不足。歸根結(jié)底是僅僅停留在規(guī)劃中的利好無(wú)法繼續(xù)吸引購(gòu)房者。

??2021年太倉(cāng)環(huán)滬板塊全面對(duì)接上海外溢購(gòu)房需求。“進(jìn)滬線”G204國(guó)道兩側(cè)的南郊板塊和科教新城是接納上海外溢客的主力,其中發(fā)展成熟、房?jī)r(jià)較高、戶型較大的科教新城主要依靠來(lái)自上海嘉定的改善客去化。而“嘉閔線”貫穿的婁江新城板塊則被認(rèn)為是新規(guī)劃的投資熱土。

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??2022年上海外溢客快速撤離,太倉(cāng)本地購(gòu)房需求自然顯得“供過(guò)于求”。太倉(cāng)科教新城板塊主力購(gòu)房者變?yōu)楸镜馗纳瓶腿?。而婁江新城中如越秀向東島項(xiàng)目,雖直接與上海嘉定接壤,但當(dāng)前拓客方向也已轉(zhuǎn)變?yōu)橐园l(fā)展太倉(cāng)本地投資客為主。

??唯一還承接上海外溢客的,全無(wú)規(guī)劃利好的瀏河板塊憑借環(huán)滬諸多板塊中最低房?jī)r(jià),成為了上海外溢客的“最后上車盤”。也正是由于這一客群極為剛需的屬性,造成上文提及的春江景苑到訪轉(zhuǎn)化率低下現(xiàn)狀。

??太倉(cāng)“成也規(guī)劃敗也規(guī)劃”,當(dāng)前下行行情中購(gòu)房者更青睞于實(shí)際落地的配套,而此前被尚在規(guī)劃中的利好所吸引的購(gòu)房者已消耗殆盡。以太倉(cāng)環(huán)滬概念中的核心利好“嘉閔線”為例,上海段和北延伸太倉(cāng)段均已開工,這一利好在2021年支撐婁江新城板塊融創(chuàng)悅園項(xiàng)目售罄。而起到通航太倉(cāng)-上海的關(guān)鍵路段北延伸(上海段)仍處于規(guī)劃中,已無(wú)法繼續(xù)吸引購(gòu)房者為此買單。上海嘉定外溢購(gòu)房者轉(zhuǎn)向環(huán)滬投資概念更清晰、更具雙城生活可行性的昆山花橋板塊。

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??120平方米主力剛需房庫(kù)存積壓

??“貨不對(duì)板”分銷導(dǎo)客無(wú)濟(jì)于事

??上海外溢客群撤離后,原本針對(duì)這一群體的120平方米左右剛需住宅庫(kù)存積壓嚴(yán)重;而160平方米左右改善住宅存量低,尚可依靠太倉(cāng)本地客去化。

??2022年8月末,科教新城120平方米左右?guī)齑娣e壓最為嚴(yán)重,100-120平方米房源存量消化周期超過(guò)10個(gè)月,120-140平方米房源存量也超過(guò)200套。主打小戶型投資的婁江新城和入門級(jí)剛需的瀏河板塊120平方米以下房源更是積壓嚴(yán)重。

??從實(shí)地調(diào)研情況來(lái)看,當(dāng)前科教新城共有8個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在售,以碧桂園湖語(yǔ)頌為例120平方米房源占該項(xiàng)目2022年前8月新推貨量的六成。又以御湖上品為例,雖針對(duì)120平方米三房加大分銷力度,啟用了房江湖、微好房、嗨房、新房匯等渠道導(dǎo)客,但前8月上述面積段成交不足20套。

??由上文可知,120平方米左右面積段銷售困難本質(zhì)上是與之匹配的上海外溢購(gòu)房客群的缺失,而本地改善客群更需要大面積房源,因此單純?cè)黾忧缹?dǎo)客力度無(wú)法改變“貨不對(duì)板”的現(xiàn)狀。

??相反,市場(chǎng)上占比最大的面積段出現(xiàn)庫(kù)存積壓進(jìn)一步加深了在售項(xiàng)目的銷售壓力,各項(xiàng)目盲目加強(qiáng)分銷力度對(duì)市場(chǎng)信心更是沉重打擊。

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??宅地出讓長(zhǎng)期過(guò)量

??造成新房存量積壓、競(jìng)品同質(zhì)化等市場(chǎng)隱患

??造成當(dāng)前太倉(cāng)樓市現(xiàn)狀的不單單是“規(guī)劃遲遲不落地導(dǎo)致主力客群流失,造成市場(chǎng)主力供應(yīng)面積段庫(kù)存積壓”,更為深遠(yuǎn)的是近五年來(lái)環(huán)滬板塊宅地過(guò)量出讓。

??一方面宅地出讓規(guī)模遠(yuǎn)高于新房成交規(guī)模,造成住宅廣義存量巨大。2018年-2021年“樓市越火供地越多”,環(huán)滬板塊累計(jì)出讓宅地超400萬(wàn)平方米。2022年雖宅地出讓大幅減少,但長(zhǎng)期的樓地市脫鉤仍為環(huán)滬板塊累積超過(guò)170萬(wàn)平方米商品住宅廣義存量。

??另一方面地均總建面不足10萬(wàn)平方米,造成新房競(jìng)品過(guò)多。近五年環(huán)滬板塊出讓宅地平均總建面積不足10萬(wàn)平方米。其中科教新城板塊累計(jì)出讓18宗宅地,當(dāng)前在售項(xiàng)目如碧桂園湖語(yǔ)頌、建發(fā)天鏡灣等均為小規(guī)模樓盤。因此各板塊普遍存在。

??正是“高規(guī)模、小建面”的宅地出讓使得太倉(cāng)環(huán)滬市場(chǎng)長(zhǎng)期處于新房供應(yīng)過(guò)量狀態(tài),在售競(jìng)品過(guò)多和產(chǎn)品同質(zhì)化的問(wèn)題因此普遍存在,市場(chǎng)下行期中上述隱患難免集中爆發(fā)。

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??存量壓力巨大、“環(huán)滬”概念不再誘人

??市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)調(diào)整期

??上述提到的太倉(cāng)樓市面臨的幾個(gè)困境短期均難以緩解,整體樓市預(yù)計(jì)仍要經(jīng)歷較長(zhǎng)調(diào)整期。一方面宅地出讓過(guò)量是長(zhǎng)期存在的弊病,仍將影響較長(zhǎng)時(shí)間對(duì)新房市場(chǎng)施加壓力。另一方面規(guī)劃利好難以落地,上海外溢客群的流失也難以扭轉(zhuǎn)。

??太倉(cāng)當(dāng)前房地產(chǎn)低迷看似是規(guī)劃不落地導(dǎo)致,實(shí)際上病灶還是根源于自身的土地出讓失衡。因此婁江新城部分項(xiàng)目捂盤惜售以期新一輪規(guī)劃利好不切實(shí)際,科教新城加大分銷力度也不治病本。

??最后值得一提的是,一味地放寬調(diào)控政策反而將起到反作用。如蘇州9月中旬出臺(tái)又撤回的“主城區(qū)限購(gòu)調(diào)整”后續(xù)若在實(shí)操層面落地,則將進(jìn)一步加速作為蘇州下轄太倉(cāng)潛在購(gòu)房客群流失。

??典型調(diào)研項(xiàng)目一:保利·御湖上品 

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:科教新城文昌路和天如路交匯處 

??物業(yè)類型:高層、小高層 

??建筑面積:5.5萬(wàn)平方米 

??裝修:精裝 

??最近一次加推售價(jià):備案均價(jià)25600元/平方米。

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):本項(xiàng)目主打改善,位于科教新城板塊,主力戶型是170平方米以上四房,120-140平方米三房產(chǎn)品當(dāng)前存在一定銷售難度。 

??本項(xiàng)目于2021年12月首開,蓄客3個(gè)月。前期主推板塊內(nèi)存量較低、需求較大的大戶型產(chǎn)品。2022年4月起陸續(xù)加推120-140平方米三房小面積產(chǎn)品。最近將進(jìn)行最后一次加推。 

??科教新城板塊內(nèi)170平方米以上四房產(chǎn)品當(dāng)前處于存量較低狀態(tài),且本地改善購(gòu)房客群的需求與之相匹配,因此本項(xiàng)目大面積產(chǎn)品明顯暢銷。而120-140平方米小面積產(chǎn)品一方面在板塊內(nèi)存量超過(guò)千套,另一方面本地購(gòu)房者缺乏對(duì)應(yīng)的購(gòu)房需求。因此本項(xiàng)目一方面降價(jià)2%突出性價(jià)比,另一方面給予如鏈家等5%左右傭金提點(diǎn)以導(dǎo)入上??腿骸5珡慕Y(jié)果來(lái)看收效不佳,7月和8月項(xiàng)目月均成交房源約30套。 

??近期一系列調(diào)控政策寬松中,限購(gòu)政策放寬對(duì)項(xiàng)目影響不大,因?yàn)橹髁?gòu)房客群已轉(zhuǎn)為太倉(cāng)本地客。限貸政策放寬則有一定作用,具體來(lái)說(shuō)230平方米以上房源購(gòu)房客戶普遍一次性付款,而170-180平方米購(gòu)房客戶首付比例由新政前50%降至30%。

??典型調(diào)研項(xiàng)目二:越秀·向東島(五期)

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▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置:婁江新城富達(dá)路1號(hào) 

??物業(yè)類型:高層、小高層、別墅 

??建筑面積:12.5萬(wàn)平方米 

??裝修:精裝 

??銷售均價(jià):備案均價(jià)21500元/平方米。

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):本項(xiàng)目原為金帝集團(tuán)開發(fā),第四期、第五期為金帝和越秀合作開發(fā)。項(xiàng)目落址橫跨太倉(cāng)婁江新城和上海嘉定接壤線。 

??2021年10月第五期開盤,總推出房源約300套,當(dāng)前去化約30%。已銷售房源中超六成為2021年售出,購(gòu)房群體以上海嘉定外溢客群為主。2022年市場(chǎng)下行后,上海外溢客群顯著減少,購(gòu)房群體轉(zhuǎn)為太倉(cāng)主城區(qū)客群,但由于婁江新城板塊當(dāng)前配套均未落地、嘉閔線尚未開工,整體銷售情況較為艱難。 

??進(jìn)入2022年后項(xiàng)目選擇順銷,沒(méi)有集中開盤和新增加推。一方面第四期房源交付延期存在一定負(fù)面影響,另一方面欲等待2022年底嘉閔線北延申(上海段)開工后帶動(dòng)新一輪投資客源。 

??當(dāng)前項(xiàng)目促銷力度延續(xù)2021年,針對(duì)較難去化的127平方米三取降價(jià)8%。分銷占比接近八成,與2021年絕大多數(shù)分銷導(dǎo)客來(lái)自上海不同,2022年太倉(cāng)本地客源占比上升。

??典型調(diào)研項(xiàng)目三:中南·春江云錦

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