[貝殼研究院]首套房貸利率進(jìn)一步下行，與二套房貸利率差距加大

??2022年11月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。貝殼研究院發(fā)布重點(diǎn)城市主流房貸利率數(shù)據(jù)：2022年11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.09%，較上月下降3個(gè)基點(diǎn)，二套利率為4.91%，與上月基本持平；本月平均放款周期為26天，與上月基本持平。

??解讀

??對(duì)此，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰做出如下解讀：

??1. 在疫情后經(jīng)濟(jì)修復(fù)和穩(wěn)地產(chǎn)的實(shí)際需求下，總量寬松的政策基調(diào)未變，這是本月LPR保持不變的宏觀環(huán)境。當(dāng)前國(guó)內(nèi)流動(dòng)性整體相對(duì)合理充裕，兼顧到國(guó)際加息周期下國(guó)內(nèi)外均衡，一定時(shí)期內(nèi)LPR保持平穩(wěn)。

??2. 本月房貸利率保持穩(wěn)中下降走勢(shì)。經(jīng)歷前期房貸降息后，多數(shù)城市房貸利率降至歷史低位，本月降息城市范圍較小，僅14城房貸利率有所調(diào)整，且以首套房貸利率下降為主。截至11月18日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭。

??3. 穩(wěn)地產(chǎn)背景下，未來(lái)住房信貸政策有望進(jìn)一步寬松。金融16條的支持政策提到，地方政策在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，可以合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付和貸款利率政策下限，這代表著地方政府在需求端調(diào)控政策有了更多的優(yōu)化空間，未來(lái)房貸利率下限有望進(jìn)一步下降，特別是加大對(duì)改善換房需求的支持下，局部城市二套房貸利率有望突破4.9%的下限。

??附：百城銀行房貸利率簡(jiǎn)報(bào)

??貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年11月首二套房貸主流利率指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下行。11月首套主流利率平均為4.09%，二套平均為4.91%，首套利率環(huán)比下行3BP，二套利率與上月持平，較去年最高點(diǎn)分別回落165BP和109BP，創(chuàng)歷史新低。

??11月銀行放款周期26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為32天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為27天。

??截止到11月18日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線城市有6城，三四線城市12城。首套主流利率來(lái)看，本月包括一線城市在內(nèi)僅10城高于4.1%；二套主流利率來(lái)看，僅北京、上海、廈門(mén)和西安四城高于4.9%。

??利率變化來(lái)看，本月僅14城房貸利率有所調(diào)整。其中泉州和溫州首套房貸主流利率下調(diào)至3.8%，降幅達(dá)30BP。二線城市中，杭州自11月11日起取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

??分城市線來(lái)看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線及三四線城市首套利率平均為4.07%。從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169BP和112BP。以首套房100萬(wàn)商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計(jì)算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬(wàn)元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60BP和52BP。