[貝殼研究院]關于住房需求的三大預測

??點擊下載完整報告：2021-2035年我國住房需求預測

??以長期視角應對短期波動，以確定性應對不確定性，是撥開迷霧、穿越周期的重要指引。中國房地產市場正從大開發(fā)時代步入增量、存量并舉時代，從高增長進入中低速、注重高質量增長的新發(fā)展階段。那么，未來5年、10年，乃至15年，市場需求趨勢如何？將呈現(xiàn)哪些確定性變化？

??為解答這個關系宏觀經濟發(fā)展的核心問題，貝殼研究院參照了日本、韓國房地產發(fā)展經驗，從總人口、城鎮(zhèn)化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發(fā)，對住房消費需求進行了量化測算，對“未來15年我國住房需求有多少”這類關鍵問題給出了答案。

??住房總需求已進入下降期

??未來15年年均降速將達2.5%

??此次在測算住房需求上，貝殼研究院引入了“人口支持比”這一分析維度，即15-64歲的勞動力人口數(shù)量與15歲以下和64歲以上人口數(shù)量之和的比值，反映社會生產力。理論上，人口支持比越高，住房需求也越旺盛，反之住房需求則下降。

??可以參照的是，日韓經驗表明住房需求均經歷快速增長期、高位震蕩期和下降期，人口支持比峰值領先住房需求峰值3-4年。中國人口支持比已經在2010年達峰，此后人口支持比持續(xù)下降，這決定了當前我國住房總需求已進入下降期。

??報告在國內住房消費需求的相關研究方法的基礎上創(chuàng)新改進，借鑒文化和經濟發(fā)展模式相近的日韓經驗，并以其指導定量估算。

??本次測算發(fā)現(xiàn)：2021-2035年我國將有201-247億平方米的新增住房需求，中性情形下為222億平米，年均14.8億平米。相較于“十三五”期間住房市場年均18.9億平米的交易規(guī)模，住房總需求呈現(xiàn)逐步下臺階的特征，到2035年，住房總需求降至13.3億平米，15年間年均降速2.5%。從五年的跨度周期看， “十四五”（2021-2025年）期間我國住房總需求約78億平方米，年均15.7億平方米，相較于“十三五”期間下降17%。

??2035年剛需預估占比僅1成

??改善性與拆遷需求將占主導

??研究發(fā)現(xiàn)，未來新增住房需求包括三類：

??一是人口從農村向城鎮(zhèn)異地轉移帶來的剛性住房需求，預計2021-2035年新增剛需約39億平米，年均約2.6億平，占總需求的18%。其中“十四五”期間新增剛性住房需求約17億平方米，年均3.4億平，在總需求的占比為22%，較“十三五”期間的占比下降5個百分點。此后剛性住房需求占比持續(xù)下降，2035年剛性住房需求占比降至11%。

??二是城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來的改善性住房需求，預計2021-2035年新增改善性需求約120億平米，年均約8億平米，占總需求的54%。其中“十四五”期間新增改善性住房需求約41億平方米，年均8.1億平方米，占總需求的52%，此后改善性住房需求占比保持提高。2035年改善性住房需求約7.7億平方米，占總需求的58%。

??三是城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來的拆遷需求，預計2021-2035年新增拆遷需求約63億平米，年均約4.2億平米，占總需求的28%。其中“十四五”期間新增拆遷需求約21億平方米，年均4.2億平方米，占總需求的26%。2035年拆遷需求約4.2億平方米，占總需求的31%。

??住宅交易額年均增速約1.8%

??市場將進入增存并重時代

??值得關注的是，住房需求面積下降并沒有改變市場交易規(guī)模上升趨勢。

??考慮住房價格溫和上漲，年均漲幅為4.3%，預計2021-2035年我國住宅交易額年均22-27萬億元，中性情形下年均24萬億。其中“十四五”期間，我國住房總交易金額達到104萬億元，年均21萬億，較“十三五”期間增長約8%，“十五五”、“十六五”分別環(huán)比增長15%、16%。到2035年，我國住房市場總交易額將達29.2萬億，15年間年均增速保持約1.8%。

??從美日等發(fā)達國家經驗看，存量市場的崛起是必然趨勢。當前我國二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場發(fā)展的起步階段，未來存量化將加深。

??中性情形下預計2021-2035年新房市場年均交易額約15萬億元，二手房市場年均交易額約9萬億元，到2035年二手房GMV接近14萬億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當。

??總結

??居住服務行業(yè)將迎來快速發(fā)展機遇

??舊秩序正在瓦解，新秩序正在重建。

??在中國經濟高質量發(fā)展大背景下，居民住房需求不會停滯與萎縮。未來15年，我國住房需求仍有超過200億平方米的巨量規(guī)模，并且住宅市場交易金額將保持高位區(qū)間。在此規(guī)模下，新房市場仍然占據(jù)主導地位，房地產開發(fā)仍有市場空間，行業(yè)開發(fā)銷售不會出現(xiàn)斷崖式下降，但也不會再現(xiàn)非理性繁榮。

??當然，住房總需求拾級而下，行業(yè)發(fā)展模式必然轉型。當下需求變化正牽引供給變革，總需求逐步下降的趨勢不可逆轉，行業(yè)和市場主體要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須破除發(fā)展思維定勢和路徑依賴。

??所以，抓住改善性需求，便成了能否成功穿越轉型過渡期的關鍵。居住改善大時代下，消費者對住房的核心需求除了住房物理空間的變動和增長外，更加關注居住品質。鍛造多樣性和差異化的產品及服務，更好滿足不同群體的改善需求，是穿越未來周期的確定性路徑。

??展望未來，居住服務業(yè)將迎來快速發(fā)展的浪潮。存量市場的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務有巨大的市場空間，品質物業(yè)、房屋交易、租賃運營、裝修、改造等衍生服務需求有望持續(xù)擴大。