??城市篇、產(chǎn)品篇四、城市篇

??上半年點(diǎn)狀復(fù)蘇后再度回落，三季度或?qū)⒌臀怀址€(wěn)

??回顧2023年上半年，整體樓市在2-3月點(diǎn)狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落。一方面新房供應(yīng)節(jié)制，絕對量規(guī)模僅能持平去年同期；另一方面，伴隨著剛需剛改需求階段性釋放完畢，改善接棒，對成交支撐作用略顯不足，即便前期熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象，部分項(xiàng)目來訪、認(rèn)購出現(xiàn)了下滑；而二手房市場韌性更強(qiáng)，整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在二手市場全面承接剛需，業(yè)主調(diào)低預(yù)期，以降價(jià)撬動成交量。

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，筑底行情還將延續(xù)，“以銷定產(chǎn)”模式之下，核心一二線新房供給尚有放量空間；而成交大概率延續(xù)低位波動，環(huán)比小幅回落；而累計(jì)同比增幅或?qū)⒊掷m(xù)收窄，很有可能在年末之前轉(zhuǎn)負(fù)。各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。

??總結(jié)

??01
新房供應(yīng)：上半年累計(jì)同比持平去年，核心一二線加速放量

??（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，新房供應(yīng)略顯不足，據(jù)CRIC監(jiān)測，前5月120個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)10621萬平方米，同比下降5%，較2021年同期“腰斬”。預(yù)估6月，預(yù)期新增供應(yīng)2508萬平方米，環(huán)比上漲32%，同比下降23%，二季度供應(yīng)規(guī)模還是略高于一季度，不過上半年累計(jì)同比下降9%，不及去年同期。

??不同能級城市呈現(xiàn)出顯著的分化行情，“以銷定產(chǎn)”模式之下，一線房企推盤積極性明顯好于二三線城市，二季度供應(yīng)較一季度環(huán)比上漲32%，顯著高于30城平均，僅北京供應(yīng)略顯疲軟，同環(huán)比齊跌，且上半年累計(jì)同比下降29%，供給約束顯著。二線城市二季度供應(yīng)環(huán)比上升22%，同比下降13%，多數(shù)城市環(huán)比持增，而長沙、鄭州等漲幅甚至翻番，僅少數(shù)成交行情相對慘淡城市諸如天津、南寧、福州、常州等房企推盤積極性不高，二季度供給呈現(xiàn)同環(huán)比齊降態(tài)勢。

??02
新房成交：Q2環(huán)比降4%、同比增幅收窄，漢津?qū)庎崯岫绒D(zhuǎn)降

??（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，整體新房成交仍呈現(xiàn)出弱復(fù)蘇行情：據(jù)CRIC監(jiān)測，前5月120個(gè)重點(diǎn)城市成交15873萬平方米，同比仍增23%，好于去年同期。預(yù)估6月成交，并未出現(xiàn)年中放量的“翹尾”行情，反而一降再降，預(yù)期單月成交面積為2935萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降20%。上半年累計(jì)同比上漲13%，增幅較上月收窄10個(gè)百分點(diǎn)。

??從變化趨勢來看，一季度受益于疫情管控全面解綁、剛需剛改集中釋放等因素，新房成交迎來一輪放量，二季度增長動能轉(zhuǎn)弱：4-5月連續(xù)2月重點(diǎn)120城成交出現(xiàn)環(huán)比下滑，降幅分別達(dá)27%和4%，5月單月成交面積為2977萬平，已不及今年2月行情啟動初期水平。

??分能級來看，一線韌性較強(qiáng)，二季度成交同環(huán)比齊增，主要得益于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加速入市，疊加改善需求相對充沛，對成交支撐作用增強(qiáng)。重點(diǎn)二三線則呈現(xiàn)由增轉(zhuǎn)降，二季度成交環(huán)比下降6%，武漢、天津、南京、鄭州、佛山等城市在一季度小波段行情之后，伴隨著剛需剛改釋放殆盡，成交動能開始轉(zhuǎn)弱；而少數(shù)城市尚能保持增長，一類為熱點(diǎn)恒熱的成都、合肥；另一類為行情相對獨(dú)立的西安、青島；還有近期因改善盤集中供應(yīng)帶動高端市場火熱的廈門等。

??03
二手住房：成交累計(jì)同比增55%并創(chuàng)半年度新高，Q1、Q2冷熱分明

??（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，17個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市二手房累計(jì)成交4525萬平方米，同比增長55%，較去年下半年增長30%。由于一季度“小陽春”行情的拉動，上半年二手房累計(jì)成交規(guī)模維持在較高水平，并創(chuàng)2020年以來半年度的新高。

??分城市來看，青島、蘇州、東莞等上半年成交累計(jì)同比增幅居前，以東莞為例，去年末松綁限售激活二手房流通性，疊加去年受政策壓制成交基數(shù)較低，累計(jì)同比實(shí)現(xiàn)倍增。而北京、杭州、廈門等城市，雖然春節(jié)后也經(jīng)歷了一波小陽春行情，但二季度后成交迅速走低，拖累上半年累計(jì)同比漲幅收窄至30%以內(nèi)，特別是杭州，6月成交環(huán)比降26%領(lǐng)跌，同比更是近乎腰斬。

??04
房價(jià)：整體回升，一二線漲勢趨緩、三四線再度轉(zhuǎn)跌

??（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，房價(jià)整體有所修復(fù)，和去年12月末相比，70城房價(jià)同比降幅明顯收窄，房價(jià)同比上漲城市也有所增多，一二線整體房價(jià)同比持正。不過4、5月房價(jià)修復(fù)趨緩，70城環(huán)比上漲城市數(shù)量有所減少，三四線環(huán)比更是轉(zhuǎn)跌，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示5月百城成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌。

??1、70城房價(jià)環(huán)比繼續(xù)回升但漲幅收窄，三四線現(xiàn)下行壓力（略）

??2、百城成交均價(jià)同比增5%，東莞、長沙、廈門等領(lǐng)漲（本節(jié)有刪減）

??從CRIC監(jiān)測的2023年前5月百城新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，全國整體房價(jià)環(huán)比下降2%、同比增長5%。其中一線房價(jià)基本持穩(wěn)，環(huán)比持平、同比微增1%。二線房價(jià)整體穩(wěn)中有升，同、環(huán)比分別增長5%、2%，三四線房價(jià)仍存下行壓力，環(huán)比下跌1%。

??前5月房價(jià)TOP10入圍名單與去年同期相比，只有1個(gè)城市變化，即蘇州取代紹興成為房價(jià)第10名，TOP10內(nèi)部位次發(fā)生一定改變，比如上海超越深圳成為房價(jià)冠軍，廣州、廈門位次互調(diào)。從TOP10入圍城市房價(jià)同比漲跌幅來看，上海、北京、杭州等交均價(jià)持穩(wěn)，同比漲跌幅在10%以內(nèi)。而深圳、東莞、廈門、蘇州房價(jià)漲跌更為顯著。以東莞為例，2022年成交萎靡疊加備案限價(jià)導(dǎo)致低基數(shù)，加上2023年上半年樓市階段性回暖，前5月成交均價(jià)同比上漲19%。

??房價(jià)漲幅TOP10城市多為核心一二線城市以及東莞等強(qiáng)三線城市，前6名同比增幅都在10%以上，不過究其原因，房價(jià)上漲主因還是結(jié)構(gòu)性因素，例如廈門，去年1-5月島內(nèi)項(xiàng)目成交占比只有12%，而今年前5月島內(nèi)改善項(xiàng)目集中入市，成交占比激增至30%，拉動整體成交均價(jià)。

??表：2023年前5月商品住宅成交均價(jià)和價(jià)格漲幅TOP10城市（單位：元/平方米）(略)

??05
庫存：降至3年來低位，二線消化周期縮短至14.3個(gè)月

??（本節(jié)有刪減）

??2023年二季度，由于整體供應(yīng)縮量，成交增長動能轉(zhuǎn)弱，狹義庫存持續(xù)回落，百城庫存規(guī)模降至5.1億平，同環(huán)比分別下降13%、2%，消化周期由上個(gè)月的16.5個(gè)月增至16.7個(gè)月，總體還處于階段性低位。

??1、狹義庫存降至5.1億平、回歸至2019年末水平，僅一線同比正增（本節(jié)有刪減）

??2023年狹義庫存持續(xù)回落。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年5月百城商品住宅庫存量達(dá)到了51227萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降13%。究其原因，雖然二季度整體成交增長動能放緩，但是供應(yīng)縮量程度明顯大于成交，“去庫存”效果初顯，整體庫存規(guī)?；氐?019年末水平。

??各能級城市庫存環(huán)比均有所回落，跌幅在1%-3%之內(nèi)不等，從同比來看，除了一線正增4%之外，二三線城市庫存規(guī)模較去年5月均有所收縮，分別下降16%、13%。

??具體來看，一線城市中北京、廣州庫存同環(huán)比齊降，而上海、深圳均庫存均呈現(xiàn)環(huán)比持平、同比仍漲的走勢，深圳去年樓市持續(xù)低迷，造成庫存持續(xù)積壓，同比增幅高達(dá)76%，實(shí)際今年以來去化有所提速，庫存基本維持在800萬平左右波動。

??二線城市中，沈陽、武漢、成都5月末狹義庫存量均在1800萬平方米以上，位列本月末狹義庫存總量TOP3。環(huán)比來看，多數(shù)城市庫存規(guī)模小幅下跌，跌幅較大如蘭州、合肥均出現(xiàn)供應(yīng)顯著縮量，整體成交持穩(wěn)或回落幅度不及供應(yīng)，因而短期內(nèi)庫存穩(wěn)中有降。同比來看，八成以上二線城市庫存步入下降通道，青島、蘭州、福州等降幅超30%，寧波、哈爾濱持平去年同期，而重慶、杭州、呼和浩特、海口等少數(shù)城市庫存同比仍在正增長區(qū)間。

??2、消化周期“翹尾”16.7個(gè)月，一線降，二線穩(wěn)，三四線21個(gè)月承壓（本節(jié)有刪減）

??2023年一季度成交走強(qiáng)帶動庫存收縮，去化周期整體呈現(xiàn)下降走勢，而步入二季度伴隨著成交增長放緩，整體去化周期由降轉(zhuǎn)為小幅微增，由2023年4月末的16.5個(gè)月增至至16.7個(gè)月。一線顯著回落至13.2個(gè)月，二線持穩(wěn)14.3個(gè)月，庫存風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)基本進(jìn)入可控區(qū)間，三四線小幅微增至20.8個(gè)月，目前仍處階段性低位。

??具體來看，一線城市上海庫存基本出清，去化周期僅為6個(gè)月，供給導(dǎo)向型特征顯著。北京、廣州同環(huán)比齊降，而深圳雖然消化周期環(huán)比持降，但是同比增幅高達(dá)21%，目前仍處階段性高位，庫存壓力猶存。二線城市中，僅哈爾濱、大連、沈陽、呼和浩特、長春、蘭州等6城消化周期還超過18個(gè)月警戒線，與之相對應(yīng)的是，長沙、杭州、合肥等庫存消化周期小于8個(gè)月，庫存無虞。從變化情況來看，5月伴隨著整體成交疲軟，6成以上城市消化周期環(huán)比回升，8成以上城市消化周期同比下降，整體去化壓力不及去年。

??展望

??06
供應(yīng)：三季度大概率穩(wěn)步回落，核心一二線放量，弱二三線縮量

??4-5月房企供貨相對保守，6月迎來一波集中放量，二季度整體供應(yīng)規(guī)模還是好于一季度，預(yù)期三季度仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時(shí)間拉長，難免對新房供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響；另一方面，低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應(yīng)大幅放量情況下，成交持降，也是影響市場信心修復(fù)的重要原因。

??各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都、合肥等，多數(shù)企業(yè)會選擇加快新盤入市搶占市場，尤其是增強(qiáng)改善盤的供給。與之形成鮮明對比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱二三線城市，新房供應(yīng)還將進(jìn)一步回落，以去庫存為主。

??07
成交：三季度低位持穩(wěn)，京滬蓉杭熱度轉(zhuǎn)降，弱二三線盤整下行

??（本節(jié)有刪減）

??總體來看，二季度成交節(jié)節(jié)回落，即便6月也未迎來預(yù)期中的止跌行情，這也表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內(nèi)對成交的支撐作用依舊有限。展望后市，若三季度無強(qiáng)有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。

??各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，不過熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少也將是大概率事件。首先前期熱點(diǎn)恒熱城市諸如北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流。加之因限價(jià)影響而造成個(gè)別項(xiàng)目一二手價(jià)格顯著倒的情況，有關(guān)政府部門已經(jīng)引起了高度重視，后續(xù)預(yù)期也將有應(yīng)對性政策出臺，隨著套利空間持續(xù)收窄，后續(xù)投資投機(jī)的需求也將逐步退潮，高端市場熱度也將轉(zhuǎn)降。其次，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，若改善盤能加強(qiáng)供應(yīng)，剛需盤能維持低價(jià)策略，成交仍有小幅放量空間。對于這類城市而言，改善持幣觀望，主要依賴于新增供應(yīng)是否優(yōu)質(zhì)，譬如武漢5月單價(jià)超6萬元/平的江景豪宅入市還是能實(shí)現(xiàn)熱銷，證明改善購買力不弱；而剛需客群消費(fèi)降級，一旦項(xiàng)目價(jià)格上漲，銷量即面臨腰斬，短期內(nèi)房企還是應(yīng)采取低價(jià)策略，才能勉強(qiáng)維持銷量。最后內(nèi)陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴(yán)重受限，三季度還將延續(xù)筑底行情。這些城市短期內(nèi)都存在剛需購買力疲軟，庫存高企等問題，還需要更長的時(shí)間去化潛在庫存，以時(shí)間換空間。

??08
庫存：供需兩淡致庫存微降或低位持穩(wěn)，三四線去化周期仍將拉長

??……略……

??附表1：2023年前5月120個(gè)城市新建商品住宅新增供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2023年前5月120個(gè)城市新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2023年前5月100個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2023年5月末100個(gè)典型城市商品住宅狹義庫存及消化周期（單位：萬平方米，月）（略）

??五、產(chǎn)品篇

??“優(yōu)居”需求持續(xù)升溫，人居產(chǎn)品精益求精

??2023年上半年，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，住宅產(chǎn)品也在同質(zhì)化中尋找突破口。產(chǎn)品“內(nèi)卷”的背景下，優(yōu)質(zhì)房企仍繼續(xù)堅(jiān)持創(chuàng)新與變革、不斷修煉“內(nèi)功”，以期在行業(yè)大考中能夠行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

??居住品質(zhì)升級帶來的用戶需求轉(zhuǎn)型，房企不但在變化中積極挖掘新特色，也持續(xù)從酒店等公共建筑設(shè)計(jì)中汲取靈感。未來，房企將繼續(xù)聚焦產(chǎn)品細(xì)化、服務(wù)升級方面的共融，也將繼續(xù)關(guān)注與客戶精神層面的共鳴，讓產(chǎn)品創(chuàng)新成為行業(yè)新常態(tài)。

??總結(jié)

??01
產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)：舒適性需求提升，面積、戶型需求均有擴(kuò)大趨勢

??（1）房型：三房最主流，四房產(chǎn)品成交比重增幅最大

??2023年上半年，三房產(chǎn)品的成交主力地位得以鞏固，成交套數(shù)占比56.7%，較去年低點(diǎn)提升0.9個(gè)百分點(diǎn)；四房產(chǎn)品保持快速增長趨勢，上半年成交套數(shù)占比較2022年繼續(xù)提升3.4個(gè)百分點(diǎn)至26.4%。此外，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的增長，其他房型的產(chǎn)品成交占比均走弱。

??改善型產(chǎn)品的走強(qiáng)主要是因?yàn)閮煞矫娴脑颍环矫?，隨著越來越多的城市放松購房政策、降低房貸利率等需求端寬松政策的陸續(xù)出臺，改善居住需求得以持續(xù)釋放；另一方面，考慮到置換成本高、置換周期長等因素，有購房意愿的家庭買房邏輯越來越傾向于一步到位，即使剛需群體也將目標(biāo)轉(zhuǎn)向三房戶型。

??分城市能級看，上半年三房產(chǎn)品加速占領(lǐng)一線城市市場，成交套數(shù)占比較去年大幅提升5.6個(gè)百分點(diǎn)至61.3%；四房產(chǎn)品成交占比21.7%，較去年也有3.9個(gè)百分點(diǎn)的增長。二房產(chǎn)品成交比重延續(xù)此前的縮水趨勢，成交套數(shù)占比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)至12.5%。

??二線城市改善產(chǎn)品驅(qū)動力最為突出，三房、四房產(chǎn)品市場份額均有明顯增加，合計(jì)比重84.4%，高于其他能級城市，其他房型的產(chǎn)品均受到擠壓。

??三四線城市由三房市場向四房市場偏移的特征尤為顯著，其三房產(chǎn)品依然為市場主力，成交占比54.7%，但較去年下降1.7個(gè)百分點(diǎn)；而四房產(chǎn)品成交比重則大幅提升4.9個(gè)百分點(diǎn)至27.3%，這一比重明顯高于一二線城市。

??（2）面積段：越大越好賣，大面積產(chǎn)品漸成市場主導(dǎo) 

??從成交面積結(jié)構(gòu)看， 商品住宅成交面積段逐步趨大。上半年改善型產(chǎn)品市場份額繼續(xù)擴(kuò)大，110㎡以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中110-140㎡面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升0.8個(gè)百分點(diǎn)至38.4%，是市場成交的主力，也是增長最快的面積段。小戶型產(chǎn)品占比縮小，90㎡以下面積段產(chǎn)品成交比重降至16.6%。 

??究其原因，主要是剛需客群影響力不再。一方面，此前市場對剛需群體的購房需求尤為關(guān)注，大量小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)，提前透支了市場剛性需求。另一方面，近年來，年輕人結(jié)婚和生育意愿都有所下降，生活觀念的改變自然也影響了住房觀念，部分購房需求被延遲。因此，改善需求主導(dǎo)了購房市場，大面積產(chǎn)品在居住舒適性方面有明顯優(yōu)勢，成為置換需求的主要目標(biāo)。

??分城市能級看，一線城市的成交結(jié)構(gòu)改變主要表現(xiàn)在剛需面積段向剛改面積段的躍遷，90㎡以下面積段產(chǎn)品上半年成交套數(shù)占比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)至28.5%，相應(yīng)的，90-110㎡面積段產(chǎn)品成交占比提升2.3個(gè)百分點(diǎn)至40.4%。更高面積段產(chǎn)品的成交比重相對穩(wěn)定。

??二線城市中高端改善需求全面釋放，110-140㎡和140-180㎡面積段產(chǎn)品是市場成交的主力，上半年成交比重為36.8%和14.5%，較去年分別提升0.8和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??三四線城市最早進(jìn)入大面積時(shí)代，但高端需求有限。110-140㎡面積段產(chǎn)品成交占比一直穩(wěn)定在四成以上，高于一二線城市，且上半年成交比重有1.1個(gè)百分點(diǎn)的提升；然而，180㎡以上面積段產(chǎn)品的成交比重從去年至今一直穩(wěn)定在2.5%，明顯低于一二線城市。

??（3）三房和四房產(chǎn)品面積中樞持續(xù)上移，不同能級城市產(chǎn)品需求分化

??……略……

??02
產(chǎn)品特征

??（1）公建化立面仍是產(chǎn)品打造重頭戲 

??傳統(tǒng)住宅立面設(shè)計(jì)已不能滿足現(xiàn)代人的需求，除了立面用材的實(shí)用性，當(dāng)下住宅公建化立面注重品質(zhì)調(diào)性與顏值審美，成為產(chǎn)品的“第一抹驚艷”，成為建筑的自我表達(dá)。尤其是沿街以及CBD區(qū)域住宅建筑，更有必要完美地融入街區(qū)環(huán)境，以精巧立面回應(yīng)城市景觀，同時(shí)以場地的歷史文脈作為設(shè)計(jì)核心。因此，在顏值即正義的審美風(fēng)潮下，為建筑賦予當(dāng)代設(shè)計(jì)語言、加強(qiáng)場地歷史與價(jià)值依然是房企營造產(chǎn)品符號標(biāo)志的重頭戲。 

??上海前灘潤璟的外立面取法大都會、衡復(fù)風(fēng)貌、Art Deco等建筑之精髓，打造新經(jīng)典海派建筑。項(xiàng)目采用紅磚與石材穿插的設(shè)計(jì)手法，通過豎向分段、整體三段式、層疊收分、拱券門框等海派建筑比例、設(shè)計(jì)特征，呈現(xiàn)建筑美學(xué)的力量感與秩序感，以建筑、街區(qū)、自然的打磨，塑型城市精神。

圖：上海前灘潤璟外立面示意

??廈門天琴海項(xiàng)目建筑立面采用銀白色線條和深灰色墻面，淺色調(diào)搭配呼應(yīng)特定地域的濱海色系，消融天地邊界，建筑與自然混為天成。同時(shí)提煉海文化，主體強(qiáng)調(diào)橫向線條延展，通過流線型筆法勾勒輪廓；頂部以“游艇”為抽象元素，轉(zhuǎn)角弧形大開大合，有海浪迎面的沖擊感，形成項(xiàng)目極具張力的標(biāo)志性符號。

圖：廈門天琴海外立面示意

??（2）獨(dú)立家政間、洄游動線、庭院陽臺等精細(xì)化設(shè)計(jì)成為改善客群心頭好

??對于改善類產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)，在嚴(yán)格遵循全明設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)使用、功能齊全等基本原則上，更注重功能復(fù)合、精細(xì)設(shè)計(jì)、空間高效等方面的思考，家政間、洄游動線、270°景觀面、庭院式陽臺等規(guī)劃皆成為客戶心頭好。

??家政空間曾經(jīng)是寄宿在衛(wèi)生間或陽臺的“小透明”，目前在不少改善項(xiàng)目中，它已經(jīng)刷出了存在感。作為保障家里整潔干凈的有力后盾，洗烘晾熨疊衣，囤貨收納整理，瑣碎卻必要。做得更細(xì)致的家政間還會與居家/訪客動線分開，縮短家政路線，日常生活更高效便捷。嘉善華潤時(shí)代大觀瑞園建面約215㎡戶型，玄關(guān)右側(cè)即設(shè)立家政間，并帶有家政陽臺，這種獨(dú)門獨(dú)戶的家政間配置使得清潔收納更合理有序。

圖：嘉善華潤時(shí)代大觀瑞園建面約215㎡戶型示意

??洄游動線是指在住宅中，將不同功能空間串聯(lián)起來，變成首尾相接“魚咬尾”的環(huán)形結(jié)構(gòu)，具有高效串聯(lián)、閑庭信步、豐富有趣的特征。南京中寧府建面約298㎡戶型，通過C位家政間構(gòu)造出交通中心區(qū)域，將會客、睡眠、工作、玄關(guān)、家務(wù)空間有機(jī)串聯(lián)，讓各個(gè)空間實(shí)現(xiàn)“大洄游”。

圖：南京中寧府建面約298㎡戶型示意

??以上兩個(gè)戶型的共同之處還在于擁有大尺度景觀陽臺，前者南向陽臺橫跨三開間，后者不僅擁有270°景觀面還疊加北向轉(zhuǎn)角陽臺，視野開闊、采光明媚的戶型自然深受客戶喜愛。

??（3）住宅空間從酒店設(shè)計(jì)汲取靈感，逐漸成為衡量住宅產(chǎn)品檔次的風(fēng)向標(biāo)

??隨著改善客群的審美從最初的視覺感官向五感全開精神愉悅進(jìn)階，對住宅需求從物理生活空間升華為情感與精神歸屬，改善住宅產(chǎn)品正大量借鑒酒店設(shè)計(jì)語言，通過好設(shè)計(jì)、好材料、好工藝，創(chuàng)造空間美學(xué)與情感滿足的雙重價(jià)值。

??住宅酒店化實(shí)際上反映出高凈值、新中產(chǎn)等高經(jīng)濟(jì)活躍人群的住宅品質(zhì)生活需求，一方面住宅要體現(xiàn)“能力”“地位”“名譽(yù)”等外顯的社會性要素，以彰顯個(gè)人獨(dú)特風(fēng)格，另一方面住宅空間能夠滿足“真心”“體貼”等豐富情感訴求，可長期穩(wěn)定地提供滿足理想居住的美好體驗(yàn)。

??環(huán)島落客區(qū)、精裝地庫、挑高大堂、定制化藝術(shù)等常見酒店空間設(shè)計(jì)正愈來愈多的落地住宅產(chǎn)品，營造歸家儀式感、溫馨感、舒適感，而這些逐漸成為衡量住宅產(chǎn)品檔次的風(fēng)向標(biāo)。

??溫州招商保利天樾璽環(huán)島落客區(qū)實(shí)現(xiàn)人車分流，給予業(yè)主尊貴歸家禮序。

圖：溫州招商保利天樾璽北區(qū)南入戶環(huán)島落客區(qū)示意

??成都華潤錦江上院地庫大堂入口定制星空吊頂，地面與墻面采用大理石、局部金屬點(diǎn)綴，加以定制藝術(shù)品展示，整體色調(diào)統(tǒng)一和諧、低調(diào)優(yōu)雅。

圖：成都華潤錦江上院地庫示意

??佛山保利秀臺天珺8M單元入戶挑高大堂，搭配現(xiàn)代水墨畫與藝術(shù)品，營造“千里江山”的意境，給人心曠神怡之感。

圖：佛山保利秀臺天珺8M單元入戶挑高大堂實(shí)景

??成都卓越永利云翠單元入口以特色景觀樹、花鏡組團(tuán)、入戶景墻作為歸家符號，從傳世珠寶光澤中汲取靈感，定制藝術(shù)燈光設(shè)計(jì)傳遞出浪漫氛圍，提升空間精致細(xì)膩度。

圖：成都卓越永利云翠單元入口定制化藝術(shù)燈光示意

??（4）黑金體系、潮玩精裝、植物美學(xué)等注重年輕客群喜好的住宅產(chǎn)品層出不窮

??……略……

??展望

??03
“文化力”“藝術(shù)力”等激發(fā)空間活力的住宅產(chǎn)品或?qū)⒊蔀橹髁?/strong>

??行業(yè)和市場進(jìn)入改善時(shí)代，市場動力轉(zhuǎn)向住房品質(zhì)高階改善需求，不少房企從客戶需求反推產(chǎn)品定位，升級迭代產(chǎn)品力，推動持續(xù)、長遠(yuǎn)的價(jià)值成長。

??高端改善住宅不再是早期昂貴材料的堆砌，而是優(yōu)化消費(fèi)主導(dǎo)力量體現(xiàn)悅己享受、美學(xué)生活、人文藝術(shù)等精神層面的品質(zhì)體驗(yàn)和持久滿足。這就為房企提出差異化、特色化以及高度市場響應(yīng)性的產(chǎn)品迭代目標(biāo)，滿足高端客群關(guān)注精神、人文、審美、生態(tài)等關(guān)鍵敏感點(diǎn)，達(dá)到內(nèi)心深處的愉悅，同時(shí)讓產(chǎn)品擁有了歷久彌堅(jiān)的“收藏”價(jià)值。

??住宅產(chǎn)品從物理生活空間升華為情感與精神歸屬，這實(shí)際上與城市規(guī)劃建設(shè)回歸人本思想的趨勢相吻合，也承載起更多人內(nèi)心對美好生活的向往?？梢哉f，未來住宅的文化藝術(shù)屬性將成為產(chǎn)品創(chuàng)新永續(xù)動力，“文化力”“藝術(shù)力”等激發(fā)空間活力的住宅產(chǎn)品或?qū)⒊蔀橹髁鳌?br/>

??04
功能空間創(chuàng)新細(xì)化，家政及寵物需求漸成新寵

??……略……

??05
物業(yè)服務(wù)管家化，縮短與業(yè)主生活的邊界