市場報告克而瑞研究中心 2023-10-23 09:40:28 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2023-10-23
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構:克而瑞
??導語
??“以舊換新”的政策各地效果有較大的差異,兜底銷售、補差價等有效用。
??◎ 文 / 沈曉玲、羊代紅
??2023年以來多項政策出臺助力釋放新房購買力,近期,針對改善置換群體,多城市政府推出了“以舊換新”的政策,針對有“賣舊房換新房”需求的購房者幫助他們提前鎖定意向新房,同時加速舊房出售。那么當前,這些政策執(zhí)行效用情況如何?
??01 多城推出一二手聯(lián)動“煥新購”
釋放置換需求
??針對具有置換需求的改善型群體,在近期的新政上有多項政策上的支持,包括各地“帶押過戶”的逐步落實,以及下調首套房利率、“認房不認貸”、“賣舊買新”稅費減免優(yōu)惠。另外,南京、淄博、南通、揚州、海寧、濟寧等多地政府鼓勵提倡“以舊換新”活動,甚至部分城市提供官方換房補貼,在當前二手房普遍難賣的情況下,助力置換群體舊房的賣出,從而激活市場的改善需求。
??在這種情況下,部分城市的企業(yè)反響熱烈。如9月6日,淄博市首批包括萬科、旭輝、綠城等大企業(yè)的12家房企和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代表簽署合作協(xié)議。南京方面,保利、招商、萬科、中海、金基等都有參加。揚州在9月19日發(fā)布試點通知后,僅萬科地產(chǎn)、揚州中廣置業(yè)2家作為試點企業(yè)參加,到9月30日揚州舉辦房展會,進一步擴大置換計劃試點規(guī)模,新增華建、新能源、恒通、中信泰富、中海、卓杰地產(chǎn)、遠大不動產(chǎn)、和潤房產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)和中介作為市區(qū)第二批購置新建商品住房“以舊換新”試點企業(yè)。
??02 兩種交易模式
旨在提升舊房置出速度
??從各城市頒布的政策來看,“以舊換新”存在兩種模式。一種是購房者、開發(fā)商、中介簽訂三方協(xié)議,購房者確定好新房房源后,向房企交納定金鎖定意向房源,中介集中資源優(yōu)先推售購房者的舊房,一般舊房掛牌會有3-6個月一定的期限,期限內若舊房賣出,雙方的購房合同生效,反之開發(fā)商則退還購房者定金。當前大部分城市如南京、南通、淄博等推行的都是這種模式。
??第二種是,房企或者房企尋找的第三方接手購房者的舊房,實際操作中一般是先舊房評估,舊房過戶給房企,房企再將該房抵押給銀行獲得貸款,貸款作為舊房房款劃給購房者用作新房房款抵扣金。海寧市倡導的即是這種模式,鼓勵房企購買意向購房人的存量房,給予房企總購房款2%的財政補貼;揚州的房交會上,揚州新能源房屋開發(fā)公司提供兩種選擇方式,分為“直接置換”和“委托置換”,其中的“直接置換”就是房企收購購房者存量房,購房者購買新房,此舉購房者無須等原有房屋賣出即可購得新房。
??03 各地效果有較大的差異
兜底銷售、補差價等有效用
??交易模式上,模式一是“聯(lián)合幫賣”,屬于輕資產(chǎn)模式。一般來看,主要在于購房者借助開發(fā)商的資源,集中優(yōu)勢資源對舊房進行銷售。但在當前新房去化難,二手房掛牌數(shù)量高、成交量未見起色的情況下,多城市推行的該模式未見較大的效果,如南京推行的“換新購”參加的企業(yè)雖不少,但加入的房源一般是項目尾盤、或者非熱點區(qū)域項目等去化不好的房源,市場的積極性不高,效果不明顯。但南通的“以舊換新”取得了較好的效果,主要在于一方面開發(fā)商兜底購房者低價賣出舊房源,給予了購房者實打實的優(yōu)惠;另一方面,用于換新購的新房房源是一棟樓,新房房源較好,使得最終的去化效果也較好,雙節(jié)期間成交的50%來自該活動。
??模式二是“直接收購”,偏向重資產(chǎn)模式,這對開發(fā)商的實力有一定的要求,在當前房企資金承壓、庫存去化難的情況下較少企業(yè)選擇該模式,但若是房企可以聯(lián)動其供應商將舊房用作工抵房,也可以幫助房企化債,同時去化新房源。如濟南綠地瀾庭公館在2023年7月的時候試點了該模式,流程為:客戶舊房價格評估;開發(fā)商牽頭項目合作方(項目施工方、承包商)參與,開發(fā)商對購房者的舊房進行收購,用于買賣或者工抵;客戶支付新房購房款。在該模式下,該項目2個月間成交達30余套。
??整體來看,多城市密集跟進出臺“以舊換新”服務或者政策,在一定程度上可以幫助置換需求客戶快速賣房,同時可以降低購房者購房成本,通過出售舊房子獲得財政補貼,購房者可以降低購買新房的成本,提高購房意愿。該服務可以盤活存量房,提高市場活躍度,進而促進城市的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。但在當前整體市場承壓的情況下,政策執(zhí)行效果不一,那些效果較好的項目主要得益于房企給予購房者實打實的優(yōu)惠,或者房企實力較強,可以調動多方資源,通過以舊換新實現(xiàn)化債去化。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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