??01—

??商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)下行

??1—9月，商品房銷(xiāo)售面積84806萬(wàn)平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降7.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降6.3%。商品房銷(xiāo)售額89070億元，按可比口徑計(jì)算下降4.6%，其中住宅銷(xiāo)售額下降3.2%。

??1-9月新建商品房銷(xiāo)售面積及金額同比跌幅繼續(xù)下探。9月多個(gè)核心城市紛紛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，放松“限購(gòu)”“限售”，降低首付比例和利率下限，政策刺激下市場(chǎng)熱度短期內(nèi)提升，但整體市場(chǎng)情緒和預(yù)期并沒(méi)有得到扭轉(zhuǎn)，累計(jì)交易量同比仍處負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，且跌幅下行。值得注意的是，前9個(gè)月的交易量同比降幅擴(kuò)大，是在上年低基數(shù)基礎(chǔ)上呈現(xiàn)的，更凸顯了市場(chǎng)的冷淡。

??整體而言，當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)較大，受收入預(yù)期影響居民消費(fèi)動(dòng)力不足，購(gòu)房意愿不強(qiáng)。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣，我們認(rèn)為行業(yè)政策環(huán)境仍有優(yōu)化空間，如重點(diǎn)城市包括一線(xiàn)城市進(jìn)一步優(yōu)化或解除限購(gòu)、限售、限價(jià)等措施；對(duì)民企更便利的融資支持，優(yōu)化專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶(hù)的支付條件，加碼財(cái)稅優(yōu)惠措施；對(duì)購(gòu)房者給予購(gòu)房補(bǔ)貼，或抵消個(gè)稅等。金融政策方面，央行貨幣政策委員會(huì)9月底召開(kāi)的第三季度例會(huì)中已經(jīng)明確“落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動(dòng)降低存量首套房貸利率落地見(jiàn)效?！蓖瑫r(shí)，還可以結(jié)合各城市發(fā)展規(guī)劃，推出更多支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新舉措，促進(jìn)市場(chǎng)交易、投資活躍度。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月商品房銷(xiāo)售面積及金額規(guī)模較上月有明顯回升，但市場(chǎng)成交規(guī)模明顯低于3月和6月。同比跌幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢(shì)。9月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)略有修復(fù)，但仍處低位，效果不及預(yù)期，沒(méi)有出現(xiàn)“金九”行情。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)沉寂，另外多輪放松政策的累積效應(yīng)，年底業(yè)績(jī)沖刺階段，企業(yè)應(yīng)順勢(shì)而為，加大營(yíng)銷(xiāo)和優(yōu)惠力度，力促市場(chǎng)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)有效回升。

??分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)下行，銷(xiāo)售面積及金額同比跌幅較上月擴(kuò)大；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)保持下降，但跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額跌幅擴(kuò)大，同比變動(dòng)調(diào)整明顯；西部地區(qū)市場(chǎng)出現(xiàn)改善跡象，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅較上月有所收窄；中部和東北區(qū)指標(biāo)表現(xiàn)各異，中部地區(qū)跌幅居前。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占全國(guó)比重分別為45.8%、61.7%，較上月分別提升0.5個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??—02—

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下行趨勢(shì)不改

??1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

??1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)向下，同比跌幅較上月再次擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)，房企投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎，投資拿地企業(yè)集中在部分頭部民營(yíng)房企和央國(guó)企。民營(yíng)房企融資難題仍未得到解決，投資能力和積極性受到制約。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月民間投資下降0.6%，扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，民間投資同比增長(zhǎng)9.1%。城市層面，企業(yè)投資聚焦在一、二線(xiàn)城市核心區(qū)域，三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資需要更長(zhǎng)的修復(fù)期。

??當(dāng)前無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是居民購(gòu)房消費(fèi)，核心是要解決信心不足問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的發(fā)展只有短短的三十多年，既不是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，更不是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，而是居于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)動(dòng)全身。房地產(chǎn)穩(wěn)定，則地方財(cái)政穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)才有源源不斷的動(dòng)力；房地產(chǎn)穩(wěn)定，居民財(cái)富穩(wěn)定，民間消費(fèi)和投資才有節(jié)節(jié)上升的意愿。

??解決房地產(chǎn)投資的信心問(wèn)題，首先要解決開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流問(wèn)題，債務(wù)清償問(wèn)題，以及房屋交付問(wèn)題。這些問(wèn)題既有各自的側(cè)重點(diǎn)，又有關(guān)聯(lián)性，需要政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房者等多方共同努力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)投資的可持續(xù)發(fā)展。

??月度數(shù)據(jù)方面，9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10369億元，較上月增加12.9%，同比減少18.7%，單月同比跌幅波動(dòng)不大。開(kāi)發(fā)企業(yè)投資積極性未得到修復(fù)，短期將保持負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

??從物業(yè)類(lèi)別投資上看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房跌幅最大，同比跌幅較上月略有收窄，住宅和辦公樓跌幅有所擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重75.9%，較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北地區(qū)跌幅領(lǐng)先；同比變動(dòng)上表現(xiàn)各異，東部和東北地區(qū)跌幅均較上月有所擴(kuò)大，中部跌幅與上月持平，西部地區(qū)跌幅較上月縮小。開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.2%，較上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??—03—

??房屋新開(kāi)工面積規(guī)模保持低位

??1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積72123萬(wàn)平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積52512萬(wàn)平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.1%。

??1-9月，全國(guó)商品房新開(kāi)工面積持續(xù)低位運(yùn)行，累計(jì)同比跌幅較上月縮小1個(gè)百分點(diǎn)。9月新開(kāi)工規(guī)模8232萬(wàn)平方米，單月同比跌幅明顯收窄。9月部分熱點(diǎn)城市政策放松后，銷(xiāo)售去化加快，企業(yè)加快新項(xiàng)目開(kāi)工節(jié)奏，但整體而言，房企資金壓力仍制約開(kāi)發(fā)投資積極性，整體新開(kāi)工規(guī)?；厣行钑r(shí)日。在保交付政策保障下，房屋竣工面積保持上漲，漲幅較上月略有擴(kuò)大。

??—04—

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

??1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大。受商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)低迷影響，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款跌幅分別較上月擴(kuò)大2.3個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金稍有改善，同比跌幅繼續(xù)收窄。定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的51.7%，較上月降低0.7個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占31.9%，較上月提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??在融資政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中自籌資金占比有所提升，但整體融資仍然較為低迷，自籌資金同比跌幅超過(guò)兩成。當(dāng)前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)未有明顯起色，回款不暢、償債壓力下，未來(lái)可能爆出更多房企債務(wù)違約事件，行業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題需要持續(xù)關(guān)注，避免風(fēng)險(xiǎn)蔓延。銷(xiāo)售回款是房企經(jīng)營(yíng)形成良性循環(huán)的重要抓手，但市場(chǎng)整體銷(xiāo)售企穩(wěn)回升之前，仍需政策加大對(duì)房企融資支持。

??—05—

??商品住宅庫(kù)存去化壓力不減

??9月末，商品房待售面積64537萬(wàn)平方米，較上月減少258萬(wàn)平方米。其中，住宅減少180萬(wàn)平方米，辦公樓減少6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少39萬(wàn)平方米。

??當(dāng)前商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)成交仍較為低迷，當(dāng)前商品房待售面積的去化周期是6.8個(gè)月（月銷(xiāo)售面積是今年前九個(gè)月的平均值），庫(kù)存去化壓力不減。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長(zhǎng)，其中住宅待售面積上漲19.7%，漲幅較上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓同比漲幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。