市場(chǎng)報(bào)告 2023-12-07 10:00:25 來源:中房研協(xié)
- 城市:全國
- 發(fā)布時(shí)間:2023-12-07
- 報(bào)告類型:市場(chǎng)報(bào)告
- 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)
??盡管各類“救市”動(dòng)作做了不少,且依然在繼續(xù),但市場(chǎng)卻并不買賬,10月份的投資、新開工、新建商品房銷售面積等指標(biāo)繼續(xù)回落。二手房市場(chǎng)方面,三四線城市早早進(jìn)入寒冬,一二線城市同樣不樂觀,以上海為例,10月份成交108萬平方米,同比回落兩成,實(shí)際成交價(jià)格也出現(xiàn)較大回落。
??新房和二手房市場(chǎng)的雙重低迷,造成開發(fā)企業(yè)資金愈發(fā)緊張,近期開發(fā)企業(yè)經(jīng)營遇險(xiǎn)的報(bào)道又有加劇的趨勢(shì),似乎第二輪集中爆雷已經(jīng)在路上。房地產(chǎn)上市公司的股票表現(xiàn)更加慘烈。不僅大量公司被退市,即便能正常交易的上市公司,其股價(jià)也大部分跌去了八九成。
??無論是新房、二手房交易,還是上市房企的股票價(jià)格,出現(xiàn)了全盤的回落,這代表了市場(chǎng)對(duì)該行業(yè)的普遍悲觀預(yù)期。從央行發(fā)布的未來三個(gè)月購房支出調(diào)查看,居民購房意愿從2018年開始就逐步走低,且依然沒有探底。情緒主導(dǎo)意愿,意愿決定行為,但情緒也是時(shí)刻變換的。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而言,一定會(huì)受到消費(fèi)者情緒的影響,但這種影響是短期的,從中長期而言,市場(chǎng)的走向更多是受到人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化、更新周期等多方因素的作用。
??中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年實(shí)現(xiàn)18億平方米的銷售面積規(guī)模,創(chuàng)歷史新高,也是今后的頂峰,此后兩年新建商品房銷售面積開始回落。那么回落的底在哪個(gè)位置?這是很多人關(guān)心的問題,直接決定了地方政府的財(cái)政、人口承載規(guī)模、相關(guān)行業(yè)就業(yè)等。
??我們認(rèn)為,房地產(chǎn)依然是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),即便市場(chǎng)規(guī)模有下降,且這種調(diào)整和下降還要持續(xù)幾年,但俗話說“瘦死的駱駝比馬大”,經(jīng)過充分情緒的釋放和市場(chǎng)調(diào)整,房地產(chǎn)的規(guī)模有望依然能夠維持在十億平方米這個(gè)臺(tái)階上下,能夠繼續(xù)帶動(dòng)或影響五六十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中依然有舉足輕重的地位。
??房地產(chǎn)業(yè)的新增市場(chǎng)規(guī)模是由需求決定的。就未來需求構(gòu)成而言,大致由三部分構(gòu)成:
??第一是老舊住房的拆除,也就是城市更新部分。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),未來10年住房拆除率在16%-18%,這部分住宅因?yàn)榉魁g久、功能差或規(guī)劃不合理等,陸續(xù)實(shí)現(xiàn)更新,從而帶來新的房地產(chǎn)建設(shè)與購買需求。
??第二是現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民的住房條件改善,即人均住房面積增加。當(dāng)前中國城鎮(zhèn)居民平均居住建筑面積38.6平方米,換算為使用面積大概是31平方米。而2020年時(shí)德國、日本、英國人居住宅使用面積是40.5、34和33平方米,美國則達(dá)到驚人的70平米??梢?,我國與發(fā)達(dá)國家相比,在人均住房條件方面依然有一定的改善空間。
??第三是城鎮(zhèn)化帶來的新增人口住房需求。2021年我國城鎮(zhèn)化率為64.7%,2022年在65%左右,美日歐等發(fā)達(dá)國家相比,依然有10%以上的城鎮(zhèn)化空間,也就是說還有1.4億農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)生活居住。未來城鎮(zhèn)化速度會(huì)放緩,周期會(huì)拉長,住房需求是一個(gè)緩慢釋放的過程。
??綜合看,未來十年,上述三方面需求是我國住房市場(chǎng)規(guī)模的主要構(gòu)成部分,也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)發(fā)展的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是可以預(yù)期,是行業(yè)大周期的必然,但對(duì)行業(yè)的未來,市場(chǎng)的發(fā)展,不能過于悲觀,人云亦云,甚至消極躺平。市場(chǎng)不會(huì)憑空消失,而是有著真實(shí)且堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。只是規(guī)模沒有以前那么大了,或者不在全社會(huì)的聚光燈下了,從某種意義上說,這未嘗不是一件好事。行業(yè)回歸到一個(gè)普通行業(yè),有穩(wěn)定的政策架構(gòu),有正常的利潤和規(guī)模,解決人民群眾的正常住房和其他類別的房產(chǎn)需求,拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,褪去過去金融化的浮躁與華麗,一定會(huì)迎來歷久彌堅(jiān)、涅槃重生的行業(yè)發(fā)展新時(shí)期。
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房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對(duì)地方財(cái)政影響如何?財(cái)政部回應(yīng)了
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中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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