??2024年上半年，房地產(chǎn)政策主基調(diào)延續(xù)寬松，4月政治局會議以來，政策側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”。居民信貸政策迎來史詩級利好，首付比例低至15%、取消房貸利率下限。房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制建立并加速推進，白名單項目已獲批近萬億融資額度。央行推出再貸款工具支持地方國資收儲存量商品房，各地推進住房“以舊換新”。上半年地方222省市341次政策寬松，購房限制性政策持續(xù)松綁，財稅端購房激勵政策批量發(fā)布。

??展望未來，中央層面將拓寬思路，推出更多去庫存政策舉措，例如引入專項債作為地方回收閑置土地的資金支持，再比如減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費促進住房消費，另一方面，著力推動再貸款、白名單等已出臺政策落地見效。地方層面，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購房激勵政策，供給端，放松容積率、備案價格、預售資金留存比例等限制，多措并舉鼓勵高品質(zhì)住宅供給，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，進而完善“市場+保障”供應體系。

??總結(jié)

??01
中央政策基調(diào)保持寬松，側(cè)重點轉(zhuǎn)向“去庫存”（略）

??02
居民信貸政策史詩級松綁，首付比例低至15%、取消房貸利率下限

??上半年，央行、金監(jiān)總局等部門持續(xù)推出多項金融舉措，下調(diào)最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔。

??第一，下調(diào)最低首付比例至首套15%、二套25%。5月17日，央行將首套、二套房首付比例下限再下調(diào)5個百分點，調(diào)整后分別為15%、25%。此后據(jù)統(tǒng)計，山東、福建、河南等超22個省份已經(jīng)落地執(zhí)行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。

??第二，取消房貸利率政策下限。此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金監(jiān)總局數(shù)據(jù)顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。

??第三，公積金貸款利率下調(diào)25BP。調(diào)整后，首套房公積金貸款利率為5年以下2.35%、5年以上2.85%，二套公積金利率5年以下2.775%、5年以上3.325%。

??第四，5年期LPR利率下調(diào)25BP。2月20日，央行公布1年期LPR為3.45%，上次為3.45%；5年期以上LPR為3.95%，上次為4.2%。此次降息的節(jié)點基本符合市場預期，但降息幅度遠超預期，25個基點的降幅創(chuàng)創(chuàng)LPR機制設立以來之最。作為利率錨的5年期LPR下調(diào)將直接帶動房貸利率下行，對于新增按揭貸款者而言可以有效減少月供和利息支出，對于存量房貸而言，利率也將在重新定價日調(diào)整，有利于減負擔、促消費。

??值得一提的是，隨著居民住房信貸政策的全方位松綁，一些地方出現(xiàn)了首付折上折、5年零月供、先息后本、高評高貸等非常規(guī)操作。比如膠州家庭首套房首付可以先交50%，剩下的50%緩交1-2年，首付比例低至7.5%，再比如成都和昆明部分項目和商業(yè)銀行推出了“先息后本”政策，前期僅需償還當月利息，后期剩余本金按常規(guī)等額本金或等額本息方式還款。

??03
融資協(xié)調(diào)機制加速推進，3808個白名單項目獲批融資額度9417億元（略）

??04
存量房收儲擴圍并設5000億再貸款支持，75城鼓勵住房“以舊換新”

??5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，發(fā)放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于滿足工薪收入群體剛性住房需求的原則，嚴格把握所收購商品房的戶型和面積標準。城市政府選定地方國有企業(yè)作為收購主體，該國有企業(yè)及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得是地方政府融資平臺，同時應具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

??6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，建立工作專班，地方政府在權(quán)限內(nèi)給予適當?shù)恼咧С郑档蛯嵤┲黧w經(jīng)營成本。對于有意愿的城市政府，央行建議確定1~2家具有較強專業(yè)化運營能力的地方國企作為收購主體，建立項目篩選、購買和分配等環(huán)節(jié)制度，嚴格規(guī)范化運營，在地方權(quán)限內(nèi)安排適當?shù)呢敹愓咧С?，動態(tài)掌握保障性住房配售和配租的需求，指導收購主體市場化選擇收購對象和合作銀行，此外，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金的用途監(jiān)管，督促其遵循法律規(guī)定和協(xié)議約定。

??6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，會議強調(diào)，市縣要細致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需求，做到收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范、配售配租規(guī)范，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。

??地方層面，據(jù)統(tǒng)計，政府收儲存量住房模式已在全國至少23個重點城市落地，比如鄭州宣布，將通過城市發(fā)展集團收購二手房5000套，杭州市臨安區(qū)也發(fā)布存量房收儲公告，決定收購1萬平方米房源，用作公共租賃住房，廣州增城區(qū)擬公開購買2.07萬平方米商品房作為廣汕鐵路項目的安置房，房源交易單價原則上為“土地成本+建安成本”。

??此外，與政府收儲去庫存目的相類似，至少75個城市推出住房“以舊換新”政策，操作模式主要有以下幾種：第一種，代售模式，最為常見，已在上海、深圳等40個城市推行。即房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優(yōu)先賣協(xié)議，如果在約定周期內(nèi)二手房成功售出，則新房認購協(xié)議生效，反之則協(xié)議失效，購房者無需承擔違約責任。

??第二種，舊房換購模式，南京、鄭州等20城已落地。通常有政府平臺、新房開發(fā)商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構(gòu)完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協(xié)議，而后由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發(fā)商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續(xù)。

??第三種，發(fā)放換新補貼，沈陽、蘇州等13城實行。也就是出售舊房并購買新房，可以獲得相應財政補貼。補貼計量方式主要有3種：一是稅費補貼，比如常熟按購房時段補貼50%-80%的契稅，再比如襄陽對已繳增值稅按計稅價格的1.5%給予補貼；二是按新房面積補貼，比如沈陽補貼100元/平方米；三是按套補貼，比如中山不論面積、地段，每套補貼2000元電子消費券。

??第四種，“舊轉(zhuǎn)保”，由肇慶首創(chuàng)。即國資統(tǒng)租存量房源用于保障性住房運營，和換購模式不同，“舊轉(zhuǎn)?！辈⒉毁I斷舊房所有權(quán)，而是一次性支付5-10年的租金，對于房源的要求也不低，比如肇慶規(guī)定房源面積以40-70平為主、不超過90平方米，優(yōu)先考慮樓齡較短的房屋。

??05
上半年222省市341次地方政策寬松，全國僅6地還在限購

??2024年上半年，地方購房限制性政策持續(xù)松綁，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執(zhí)行住房限購，財稅端購房激勵政策批量發(fā)布，購房補貼、稅費減免、以舊換新等政策力度范圍持續(xù)加大。據(jù)CRIC統(tǒng)計，全國至少222個省市341次出臺寬松及激勵性購房政策，頻次同比增長71%，但與2023年下半年相比下降24%。

??聚焦需求端政策內(nèi)容，主要包括以下幾方面：第一，北上廣深等22城放松限購，例如上海非滬籍居民購房社保年限由5年降為3年，外圍地區(qū)降至1-2年，允許非滬籍單身人士購買外環(huán)外新房和全域二手房，放松贈與、離異等限購政策。第二，北上廣深等62省市放松限貸，比如深圳將最低首付比由首套30%、二套40%分別調(diào)降至20%、30%，青島、蘇州等將首套認定范圍縮小至區(qū)；第三，沈陽、大理等10城放松限價，比如沈陽明確不再實施新建商品住房銷售價格指導，大理實行商品房“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”管理，回歸其商品屬性；第四，惠州、珠海等7城放松限售，珠海等全面解除限售；第五，上海、廣州等154省市放松公積金貸款，比如廣州允許提取公積金付首付，上海公積金貸款額度上調(diào)至個人80萬、家庭160萬；第六，杭州、重慶等7城減免交易稅費，杭州個人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年，不再要求“唯一住房”；第七，上海、蘇州等111城發(fā)布購房補貼，比如上海出售外環(huán)內(nèi)70以下高房齡唯一住房，再購買外環(huán)外新房可享受2-3萬元購房補貼，杭州臨平區(qū)購房分檔補貼30%-50%契稅；第八，杭州、南京等9城放松落戶，南京、合肥等實行購房即可落戶。

??展望

??06
中央：推動再貸款、白名單等落地見效，更多去庫存、穩(wěn)市場政策可期（略）

??07
地方：一線繼續(xù)松綁、二三線加碼刺激，供給需求兩側(cè)發(fā)力穩(wěn)市場

??目前，全國絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調(diào)控政策還有顯著的松綁空間，尤其是北京，5.17至今政策暫未調(diào)整，未來限購區(qū)域范圍、非京籍購房社保要求、首付比例、房貸利率下限、多孩套數(shù)認定等方面政策有望優(yōu)化。其他城市需求端政策重心將由解綁交易限制逐漸轉(zhuǎn)向加碼購房激勵政策，加大購房補貼力度、減免住房交易稅費、推行房票安置、真金白銀支持“以舊換新”等都是可選項。

??供給端，完善“保障+市場”體系建設，市場層面，引導鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開發(fā)，比如放開郊區(qū)供地1.0容積率限制，優(yōu)化架空層、陽臺等空間以及社區(qū)公共配套設施的指標計算規(guī)則，適度調(diào)降高品質(zhì)項目預售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，不再實施新房價格指導。保障層面，以需定購推進收購存量住房用作保障性住房，合理確定收購商品房戶型、面積標準，用好再貸款資金支持，加強對收購主體貸款資金和房企出售所得資金用途監(jiān)管。