??導(dǎo)語(yǔ)

??樓市下行，法拍房激增，哪些法拍房更受青睞？哪些商品房受法拍房影響更多？

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??研究視點(diǎn)

??近年來(lái)法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年全國(guó)住宅類(lèi)法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長(zhǎng)10%，其中四川、廣東、河南等省份的法拍房供應(yīng)量更是高居前列。大量法拍房的出現(xiàn)，在供給側(cè)與在售新盤(pán)形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，同時(shí)也代表著越來(lái)越多的原產(chǎn)權(quán)人面臨著財(cái)務(wù)困境。

??對(duì)法拍房供求規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì)的細(xì)化研究，有助于補(bǔ)齊行業(yè)分析體系，形成一手房、二手房、保障房、法拍房的全流程行研體系；就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度而言，也可進(jìn)一步厘清供給側(cè)競(jìng)爭(zhēng)情況，尤其對(duì)于客源稀缺的豪宅項(xiàng)目更是如此；從市場(chǎng)調(diào)控角度來(lái)看，法拍房也不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要監(jiān)測(cè)指標(biāo)，從平衡市場(chǎng)供求關(guān)系、促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展考慮，條件合適的法拍房也可作為保障性住房的潛在來(lái)源。本文主要結(jié)論如下：

??1、上半年法拍房規(guī)模同比增12%，鄭、鷺、蘇等城市同比增幅均超四成。由于宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、樓市下行壓力巨大，不少房子面臨貸款斷供的風(fēng)險(xiǎn)，法拍房規(guī)模明顯增加。分城市來(lái)看，二線城市中，鄭州、廈門(mén)、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州掛牌量也高達(dá)2835套，同比增幅更加突出，高達(dá)63%。

??2、與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬(wàn)套，除去尚未開(kāi)始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量16.6萬(wàn)套，成交了2.8萬(wàn)套，平均成交率17%，較去年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。典型如寧波、溫州、臺(tái)州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過(guò)40%。

??3、首拍成功率較低，“二進(jìn)宮”房源售出率相對(duì)更高。從拍賣(mài)輪次來(lái)看，首拍和二拍及以上法拍房成交率也存在明顯差異。首拍成交率僅12%，較平均低5個(gè)百分點(diǎn)；“二進(jìn)宮”房源成交率達(dá)23%，出售率相對(duì)更高。

??4、一線高總價(jià)法拍房更易成交，1000-2000萬(wàn)總價(jià)段成交率達(dá)38%。一線城市各總價(jià)段差別不是特別大，200萬(wàn)以下總價(jià)成交率26%，其余總價(jià)段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價(jià)段中成交率最高。二線城市，則是200-300萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品成交率最高，達(dá)28%。三四線城市，則是100-200萬(wàn)產(chǎn)品成交率最高達(dá)，達(dá)21%。

??5、法拍房交易擠壓三四線大戶型新房，一線中等戶型則幾無(wú)影響。一線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊相對(duì)較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達(dá)到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高，達(dá)到3.8%。三四線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%。

??6、低總價(jià)與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。三四線城市方面，“兩頭翹”的曲線特征最為明顯，100萬(wàn)以下的法拍房對(duì)新房的需求擠占率達(dá)到4%，其中50萬(wàn)以下法拍房對(duì)新房的需求擠占率更是高達(dá)13%。近年來(lái)三四線城市房?jī)r(jià)的快速下行，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步向高能級(jí)城市集中，使得三四線低總價(jià)法拍房數(shù)量日益增多。三四線1000萬(wàn)以上法拍房對(duì)新房需求的擠占率達(dá)到5%，其中2000萬(wàn)以上法拍房的需求擠占率更是高達(dá)22%。

??7、小戶型難出手、折價(jià)率更高，一二線中高端房源折價(jià)率較低。對(duì)比拍出率（成交套數(shù)/掛拍套數(shù)）來(lái)看，2024年上半年一線城市200萬(wàn)以下法拍房的拍出率為26%，也明顯低于200萬(wàn)以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬(wàn)總價(jià)段的房源，平均只有26%，這些房源主要集中在上海的閔行、長(zhǎng)寧，且臨近地鐵，交通相對(duì)便利，折價(jià)率相對(duì)較低的房源也得以順利拍出。

??8、上海掛拍成交率四成全國(guó)領(lǐng)先，300-500萬(wàn)總價(jià)段成交率最高、折扣率最低。2024年上半年，上海法拍房平均成交率46%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，在一二線城市中也領(lǐng)先。分總價(jià)段來(lái)看，300-500萬(wàn)總價(jià)段成交率最高，達(dá)到59%,折價(jià)率也相應(yīng)最低，為28%。該總價(jià)段是大多數(shù)上海剛需首置購(gòu)房群體的第一選擇，能夠在這一總價(jià)段以七折的價(jià)格購(gòu)房，自然關(guān)注度也相應(yīng)更高。

??綜上，考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買(mǎi)房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃黾?，法拍房供?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。誠(chéng)然，相比于全國(guó)一二手房15萬(wàn)億元以上的交易規(guī)模來(lái)看，目前年交易量的1500億法拍房還不到交易總量的1%，但從結(jié)構(gòu)性角度，在某些法拍房交易份額變動(dòng)較大的城市或產(chǎn)品類(lèi)型，隨著法拍房供求規(guī)模的增加，對(duì)于新房市場(chǎng)的影響勢(shì)必更為突出，并直接影響部分產(chǎn)品的去化速度。

??從供應(yīng)角度來(lái)看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來(lái)新房市場(chǎng)或面臨更大沖擊。從成交情況來(lái)看，法拍房對(duì)低總價(jià)與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折價(jià)率約在三成左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購(gòu)合適房源用作保障房。

??01

??法拍房供給規(guī)模仍在上升
拍賣(mài)成功率持續(xù)回落

??近年來(lái)法拍房供求規(guī)模連創(chuàng)新高，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年上半年全國(guó)住宅類(lèi)法拍房掛拍量超20.2萬(wàn)套，同比2023年同期增幅超過(guò)12%。分城市來(lái)看，鄭州、廈門(mén)、蘇州等城市同比增幅最為突出，增幅均超40%。不僅如此，與新房去化率變動(dòng)保持一致，法拍房成交率也在逐漸下降，2024年上半年成交率降至17%，較2023年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。就掛拍房源來(lái)看，多次掛拍房源增至四城，從成交率來(lái)看，首拍成功率與多次拍賣(mài)成功率存在較大差異，首拍成交率僅12%，較平均低5個(gè)百分點(diǎn)；“二進(jìn)宮”房源成交率達(dá)23%，出售率相對(duì)更高。

??1，上半年法拍房規(guī)模同比增12%，鄭、鷺、蘇等城市同比增幅均超四成

??由于宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、樓市下行壓力巨大，不少房子面臨貸款斷供的影響，法拍房規(guī)模明顯增加。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)法拍房掛拍規(guī)模達(dá)20.2萬(wàn)套，同比2023年同期增加了12%。

??分城市來(lái)看，二線城市中，鄭州、廈門(mén)、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。典型如鄭州，2024年上半年掛牌套數(shù)高達(dá)5178套，同比2023年同期高達(dá)43%。福州掛牌量也高達(dá)2835套，同比增幅更加突出，高達(dá)63%。此外，武漢、蘇州、廈門(mén)、大連等城市法拍房規(guī)模也明顯增加，同比增幅均在50%以上。三四線城市中，惠州、秦皇島、資陽(yáng)、遂寧等城市掛拍量激增。譬如，惠州，2024年上半年法拍房掛拍量高達(dá)2900套，同比2023年同期增幅高達(dá)43%。

??值得注意的是，同期上海掛拍量明顯減少。2024年上半年，上海法拍房掛拍量1111套，同比2023年同期下降63%。在法拍規(guī)模比較大的城市中（超1500套），合肥、成都、長(zhǎng)沙、天津掛拍量明顯下降（近20%），法拍房規(guī)?？焖偈湛s。

??2，與新房去化率下降同步，法拍成交率亦逐年下滑

??與新房去化率趨勢(shì)保持一致，法拍房成交率也逐年下降。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年法拍房掛拍套數(shù)20.2萬(wàn)套，平均成交率17%，（剔除尚未開(kāi)始和正在進(jìn)行的法拍房，下文同）較上年同期下降7個(gè)百分點(diǎn)。

??分城市來(lái)看，寧波、溫州、臺(tái)州、上海、杭州、紹興等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過(guò)40%。以上海為例，2024年上半年法拍房掛拍867套，成交了403套，成家率為46%，僅次于寧波、臺(tái)州、溫州等少數(shù)城市，在全國(guó)重點(diǎn)城市中表現(xiàn)較優(yōu)；杭州表現(xiàn)也相對(duì)突出，成交率達(dá)42%，略低于上海。此外，淄博、蘇州、重慶、北京、嘉興等城市成交率超過(guò)30%，表現(xiàn)相對(duì)較佳（有效掛拍套數(shù)在500套以上的城市）。

3，多次掛牌房源比例增加，平均折價(jià)率1 增至三成（略）

??4，首拍成功率較低，“二進(jìn)宮”房源售出率相對(duì)更高（略）

??02

??購(gòu)房者更青睞哪些法拍房？（節(jié)選）

??雖然法拍房掛牌規(guī)模不斷上升，但是成交率卻未明顯增加。2024年上半年，法拍房成交率僅有17%，較2023年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，低成交率大概率還將繼續(xù)。為了對(duì)法拍房交易特征有一個(gè)系統(tǒng)地了解，本節(jié)將從面積、房型和總價(jià)等三個(gè)維度對(duì)成交的法拍房進(jìn)行系統(tǒng)梳理，來(lái)總結(jié)法拍房成交特點(diǎn)，來(lái)找出哪些法拍房更暢銷(xiāo)？

??1，面積：90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交占比達(dá)50%

??2024年上半年成交的法拍房中，90-120平方米和120-150首改和改善產(chǎn)品成交套數(shù)占比達(dá)50%，其中90-120平方米房源占比最高，高達(dá)26%，120-150平方米占比24%，排在第二位；排在第三位的則是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。分能級(jí)城市來(lái)看……（略）

??對(duì)2024年上半年供應(yīng)的法拍房進(jìn)行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，各面積段成交率差別不大，均在二成左右。其中，50平方米以下和151-180平方米產(chǎn)品成交率略高出其他面積段產(chǎn)品1-3個(gè)百分點(diǎn)不等。

??2，總價(jià)：一線高總價(jià)法拍房更易成交，1000-2000萬(wàn)總價(jià)段成交率達(dá)38%

??對(duì)2024年上半年供應(yīng)的法拍房進(jìn)行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)，不同總價(jià)段法拍房成交率略有差異，整體呈現(xiàn)一個(gè)倒“U”型，低總價(jià)和豪宅法拍房成交率相對(duì)略低，分別為15%-16%，中間總價(jià)段法拍房成交率相對(duì)較高，均超20%，尤其是200-300萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品，成交率最高達(dá)24%。

??分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市各總價(jià)段差別不是特別大，200萬(wàn)以下總價(jià)成交率26%，其余總價(jià)段成交率較之略高，尤其是1000-2000萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品，成交率達(dá)38%，在各總價(jià)段中成交率最高。二線城市，則是200-300萬(wàn)總價(jià)段產(chǎn)品成交率最高，達(dá)28%。三四線城市，則是100-200萬(wàn)產(chǎn)品成交率最高達(dá)，達(dá)21%?！ǚ帜芗?jí)闡述略）

??3，房型：一線城市小戶型產(chǎn)品成為主力，二、三線城市三房占比最高（略）

??03

??哪些商品房受法拍房影響更多？（節(jié)選）

??近年來(lái)法拍房掛牌規(guī)模雖然節(jié)節(jié)攀升，但是成功拍出的比例不高，相比一二手房市場(chǎng)而言，法拍房市場(chǎng)規(guī)模不大，在房產(chǎn)交易體系中仍然只扮演著相對(duì)較小的角色。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，2024年上半年法拍房成交套數(shù)約為新房的2%左右。不過(guò)也有南寧、紹興、資陽(yáng)、重慶等少數(shù)城市的法拍房市占率相對(duì)較高，從側(cè)面反映出這些城市在前期出現(xiàn)了更多房貸或個(gè)人信用“暴雷”的情況。

??從結(jié)構(gòu)性影響方面來(lái)看，法拍房各面積段、總價(jià)段的交易量和新房市場(chǎng)存在較大的差異，在當(dāng)前新房交易主力的中高端產(chǎn)品方面，法拍房對(duì)新房市場(chǎng)規(guī)模影響最小，如一線城市的500-1000萬(wàn)價(jià)位段、二線城市的300-800萬(wàn)價(jià)位段，三四線城市的150-300萬(wàn)價(jià)位段，法拍房交易量均不及新房交易量的1%。對(duì)比豪宅類(lèi)房源的交易份額來(lái)看，三四線法拍房的成交占比明顯高于新房市場(chǎng)，對(duì)該類(lèi)新房市場(chǎng)造成了一定沖擊，鑒于目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，未來(lái)豪宅類(lèi)房源的成交占比或進(jìn)一步上升。而在折扣份額方面，則是50萬(wàn)以下的低價(jià)剛需類(lèi)房源的折價(jià)比例更高，法拍市場(chǎng)的這類(lèi)房源通常更難出售，議價(jià)空間也更為充足。

??1，面積段：法拍房交易擠壓三四線大戶型新房，一線中等戶型則幾無(wú)影響

??由上一章結(jié)論，2024年上半年，法拍房各面積段的成交率均相差不大，對(duì)新房市場(chǎng)各面積段的沖擊情況來(lái)看，則是小戶型和大戶型產(chǎn)品受沖擊最大。就68個(gè)樣本城市的結(jié)構(gòu)性測(cè)算結(jié)果來(lái)看，在2024年上半年，70平方米以下的小戶型法拍房交易量已經(jīng)達(dá)到新房交易量的3.9%，180平方米以上的法拍房交易量更是達(dá)到了新房交易量的4.3%。

??分城市能級(jí)來(lái)看，一線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊相對(duì)較小，各面積段的市占率均小于二三線城市，其中70-150平方米法拍房交易量均不及新房交易量的1%。二線城市各面積段法拍房的影響居中，法拍房交易量達(dá)到新房交易量的2%左右，其中70平方米以下產(chǎn)品的需求擠占率較高，達(dá)到3.8%。三四線城市法拍房對(duì)新房市場(chǎng)沖擊最高，平均需求擠占率達(dá)到了2.7%，其中180平方米以上的大戶型產(chǎn)品需求擠占率更是達(dá)到了8.4%。

??具體到城市視角，一線城市中，僅上海70平方米以下產(chǎn)品受法拍房影響較大，法拍房需求擠占率超過(guò)二成，不過(guò)考慮到目前上海已經(jīng)基本停供70平方米以下的小戶型產(chǎn)品，2024年上半年該面積段產(chǎn)品的新房成交套數(shù)占比僅為1%，更多的小戶型需求由法拍房和二手房承接也在情理之中。

??二三線城市方面，需求擠占率較高的面積段通常出現(xiàn)在70平方米以下、180平方米以上兩個(gè)面積段。福州、南寧、重慶等4市的70平方米以下法拍房需求擠占率均超過(guò)二成，除蘇州外，這些城市小戶型產(chǎn)品成交占比均超過(guò)3%，較高的法拍房成交量也在實(shí)質(zhì)上對(duì)這些城市的小戶型新房去化速度造成影響，以福州為例，2024年年中70平方米以下產(chǎn)品狹義去化周期高達(dá)77個(gè)月，為城市各面積段中最高。

??180平方米以上產(chǎn)品方面，洛陽(yáng)、北海、駐馬店、六安等6市需求擠占率超過(guò)二成，其中北海更是高達(dá)64%。這些城市超大戶型的新房市場(chǎng)交易量相對(duì)較少，除紹興外，2024年上半年成交套數(shù)均在100套以?xún)?nèi)。法拍房已經(jīng)成為了這些城市超大戶型產(chǎn)品購(gòu)房者的主要考慮對(duì)象。

??值得一提的是長(zhǎng)沙70-90平方米法拍房需求擠占率較高，達(dá)到41%，主要是由于2024年上半年長(zhǎng)沙該面積段成交量較小，不足全市成交套數(shù)的1%，而就法拍房實(shí)際成交套數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙70-90平方米和70平方米以下相若。

??2，總價(jià)段：低總價(jià)與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著（略）

??3，折價(jià)率：小戶型難出手、折價(jià)率更高，一二線中高端房源折價(jià)率較低（節(jié)選）

??從折價(jià)比例來(lái)看，2024年上半年成交法拍房的平均折扣比例達(dá)到了33%，較2023年上半年增加了3個(gè)百分點(diǎn)。在房屋交易量持續(xù)收窄的背景之下，法拍房的折扣力度也在進(jìn)一步增加。分面積段來(lái)看，70平方米以下的小戶型產(chǎn)品折價(jià)率最高，平均達(dá)到38%，而120-180平方米戶型的折扣均低于平均值。

??分城市能級(jí)表現(xiàn)來(lái)看，二線城市平均折價(jià)率最高，達(dá)到34%，在70-150平方米面積段，二線城市法拍房的折扣力度均高于一線和三四線城市，這也在一定程度上反映出，二線城市的法拍房所面臨的去化難度更高。典型如南京、武漢90-120平方米面積段的平均折價(jià)率均達(dá)到四成左右或更高。至于一線和三四線城市方面，則均是70平方米以下小戶型折價(jià)率明顯較高，而其他面積段差距相對(duì)較小，如上海、廣州、佛山、湖州、惠州、南充、寧德、莆田、鹽城等城市小戶型平均折價(jià)率均達(dá)到45%以上。一線城市方面，主要由于小戶型法拍房大多為“老破小”，且在租賃權(quán)、居住權(quán)、戶口等方面往往存在瑕疵，到這小戶型折價(jià)率較高；三四線城市方面，在目前平均住房面積大多突破40平方米、且新房?jī)r(jià)格大幅回調(diào)的情況下，小戶型法拍房自然更難獲得足夠的關(guān)注度，成功交易的法拍房平均折價(jià)率達(dá)到40.8%，較流拍房源折價(jià)率高出8個(gè)百分點(diǎn)。

??進(jìn)一步就各能級(jí)交叉分析結(jié)果來(lái)看，一線城市200萬(wàn)以下的低總價(jià)產(chǎn)品折價(jià)率最高，其中70平方米以下和90-120平方米的成交房源，平均折價(jià)率更是達(dá)到了47%，這些一線城市的低總價(jià)房源往往有著較為明顯的自身缺陷，折價(jià)率較高也在情理之中，對(duì)比拍出率（成交套數(shù)/掛拍套數(shù)）來(lái)看，2024年上半年一線城市200萬(wàn)以下法拍房的拍出率為26%，也明顯低于200萬(wàn)以上的法拍房30%的拍出率。折扣率最小的當(dāng)屬120-150平方米、500-800萬(wàn)總價(jià)段的房源，平均只有26%，這些房源主要集中在上海的閔行、長(zhǎng)寧，且臨近地鐵，交通相對(duì)便利，折價(jià)率相對(duì)較低的房源也得以順利拍出。

??至于180平方米以上的法拍房，則是1000-2000萬(wàn)總價(jià)段的折價(jià)率較低，1000萬(wàn)以下的法拍房大多區(qū)位偏遠(yuǎn)或存在一定后續(xù)問(wèn)題；而2000萬(wàn)以上起拍價(jià)的房源由于總價(jià)過(guò)高，報(bào)名者相對(duì)較少，2024年上半年平均報(bào)名人數(shù)為2.05人，而180平方米以上、1000-2000萬(wàn)的法拍房報(bào)名人數(shù)則達(dá)到了2.4人，2000萬(wàn)以上房源的成交房源的平均折價(jià)率為29%，也略高于1000-2000萬(wàn)總價(jià)段的27%。

??二線城市方面，則是低總價(jià)大戶型法拍房折價(jià)率最高（50萬(wàn)元以下、150平方米以上），尤其是180平方米以上平均折價(jià)率高達(dá)46%，這些房源主要來(lái)自重慶、成都、南寧等市偏遠(yuǎn)區(qū)縣，與主城區(qū)距離較遠(yuǎn)，有意向的客源也相對(duì)較少。

??平均折價(jià)率較低的則是90-120平方米的200-300萬(wàn)總價(jià)段和120-150平方米的300-500萬(wàn)總價(jià)段，在一定程度上，這兩個(gè)分段也代表著目前二線城市支付能力和需求最為迫切的改善性群體。從房源特征情況來(lái)看，主要分布在西安、天津等地的市區(qū)，且多為次新房品質(zhì)較佳的小區(qū)，因此在較低的折價(jià)率下仍能獲得較高的關(guān)注度并順利拍出。如西安2024年上半年上架法拍了多套萬(wàn)科城市之光的法拍房，萬(wàn)科城市之光為西安曲江新區(qū)的中高端項(xiàng)目，目前二手房掛牌均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米左右，高出西安均價(jià)30%，緊鄰地鐵、周邊生活配套齊全，物業(yè)口碑較佳，法拍房源主要為108平方米三室產(chǎn)品，市場(chǎng)關(guān)注度較高，成交法拍房的平均折價(jià)率僅有20%。

??04

??典型城市法拍房發(fā)展現(xiàn)狀（略）

??1，上海：2024年上半年法拍房掛拍量下降過(guò)半，成交率逆市上行突破四成

??1.1上海法拍房不到房屋交易量1%、對(duì)樓市影響較小

??1.2掛拍成交率四成全國(guó)領(lǐng)先，300-500萬(wàn)總價(jià)段成交率最高、折扣率最低

??1.3法拍房成交結(jié)構(gòu)與二手房較為相似，500萬(wàn)以下房源成交占比達(dá)到七成

??2，南寧：法拍房市占率領(lǐng)跑一二線，低總價(jià)房源折扣率最高

??2.1南寧法拍房交易量達(dá)一二手交易量3%，掛拍量延續(xù)上年高位

??2.2低總價(jià)房源成交率接近三成領(lǐng)跑，小戶型房源折價(jià)率更低

??2.3超八成法拍房成交總價(jià)低于100萬(wàn)元，50萬(wàn)元以下法拍房成交套數(shù)反超新房

??05

??法拍房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大
對(duì)新房結(jié)構(gòu)性影響將更為明顯

??考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買(mǎi)房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃黾?，因此法拍房供?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。誠(chéng)然，相比于全國(guó)一二手房15萬(wàn)億元以上的交易規(guī)模來(lái)看，目前法拍房成交占比還不到交易總量的1%，但從結(jié)構(gòu)性角度來(lái)看，在法拍房交易份額變動(dòng)較大的城市或產(chǎn)品類(lèi)型，仍應(yīng)正視法拍房對(duì)于商品房市場(chǎng)的影響。

??從供應(yīng)角度來(lái)看，常州、蘇州、福州、鄭州等城市法拍房掛拍量同比增幅均在50%以上，未來(lái)新房市場(chǎng)或面臨更大沖擊。從成交情況來(lái)看，法拍房對(duì)低總價(jià)與豪宅法拍房需求擠占率更高，三四線表現(xiàn)最為顯著。值得一提的是，由于法拍房平均成交折價(jià)率約在三成左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分突出，在當(dāng)前保障房資金壓力巨大、而合適房源不足的情況下，政府可考慮收購(gòu)合適房源用作保障房。

??1，行業(yè)震蕩背景下，法拍房供給規(guī)模還將持續(xù)上升

??由于宏觀經(jīng)濟(jì)承壓、樓市下行壓力加大，法拍房規(guī)模不斷增加。據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)法拍房掛拍量達(dá)20.2萬(wàn)套，同比2023年同期增加了12%，法拍房規(guī)模不斷上升。不僅如此，在當(dāng)前行業(yè)震蕩的背景下，法拍房的供給規(guī)模預(yù)計(jì)將持續(xù)上升。這一趨勢(shì)的背后，是多重經(jīng)濟(jì)因素的交織作用。首先，宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力導(dǎo)致部分購(gòu)房者償還貸款的能力下降，從而增加了貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國(guó)人民銀行的數(shù)據(jù)，2023年個(gè)人住房貸款違約率較2022年上升了2.3個(gè)百分點(diǎn)，這一增長(zhǎng)直接導(dǎo)致了法拍房數(shù)量的增加。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也使得部分投資者面臨資產(chǎn)貶值的壓力，進(jìn)一步加劇了法拍房的供給。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年上半年住宅類(lèi)法拍房的掛拍量達(dá)到了20萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12%，這一增幅在二線城市尤為顯著，鄭州、廈門(mén)、福州和蘇州等城市法拍房規(guī)模明顯增幅，同比增幅均在四成以上。

??此外，政策層面的調(diào)整也在一定程度上推動(dòng)了法拍房供給的增加。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府加大了對(duì)違規(guī)融資和投機(jī)行為的打擊力度，這導(dǎo)致了一些依賴(lài)高杠桿運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人資金鏈斷裂，不得不將資產(chǎn)推向法拍市場(chǎng)。同時(shí)，為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力，一些地方政府放寬了法拍房的處置限制，加快了法拍流程，這也為法拍房的供給提供了政策支持?？偟貋?lái)看，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)基本面、市場(chǎng)調(diào)整還是政策環(huán)境來(lái)看，法拍房的供給規(guī)模都將在行業(yè)震蕩的背景下持續(xù)上升。

??2，武漢、蘇州等法拍房數(shù)量快速上升，未來(lái)新房市場(chǎng)或面臨更大沖擊（略）

??3，三四線豪宅法拍房需求擠占率更高，新房市場(chǎng)所受影響更為顯著

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，各能級(jí)城市的法拍房需求擠占率確實(shí)呈現(xiàn)出“兩頭翹”的特點(diǎn)，即高總價(jià)和低總價(jià)房源的需求擠占率較高，而中等總價(jià)的法拍房對(duì)新房需求的擠占率相對(duì)較低。

??尤其是三四線城市高總價(jià)、大面積段豪宅產(chǎn)品，對(duì)新房市場(chǎng)的擠占率最高。從面積段來(lái)看，三四線成交的180平方米以上法拍房套數(shù)占同期新房成交套數(shù)的8.4%，一二線城市同面積段法拍房的擠占率均在4%以下。從總價(jià)段來(lái)看，三四線成交的1000-2000萬(wàn)總價(jià)段法拍房套數(shù)占同期新房成交套數(shù)的5.3%，遠(yuǎn)高于一二線平均水平。

??具體城市來(lái)看，需求擠占率較高的總價(jià)段通常出現(xiàn)在100萬(wàn)以下和1000萬(wàn)以上。如威海和北海等城市1000萬(wàn)以上總價(jià)段的法拍房需求擠占率均超二成，但是由于三四線千萬(wàn)以上總價(jià)的豪宅本身成交規(guī)模較小，有一定的隨機(jī)性，我們不再細(xì)展開(kāi)。至于100萬(wàn)以下總價(jià)產(chǎn)品，數(shù)據(jù)更加詳實(shí)，譬如無(wú)錫、紹興等城市100萬(wàn)以下總價(jià)段的法拍房需求擠占率均超過(guò)二成，且法拍房交易量均在百套以上。無(wú)錫2024年上半年100萬(wàn)以下的法拍房交易量超過(guò)1131套，已然超過(guò)了期間同總價(jià)段的新房交易量，紹興2024年上半年100萬(wàn)以下法拍房交易量突破110套，達(dá)到了同期該總價(jià)段新房交易量的23%。

??4，法拍房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，可考慮收購(gòu)合適房源用作保障房（略）