??導(dǎo)語

??10月因核心一二線城市利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交回歸年內(nèi)高位，11月隨著新政利好效應(yīng)遞減，疊加季節(jié)性因素，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩預(yù)期小幅回落。

??得益于新政利好和房企大折扣力度促銷積極“自救”，10月新房供應(yīng)回落近4成而成交延續(xù)U型走勢(shì)達(dá)到年內(nèi)次高，10月單月成交環(huán)比上漲44%，較三季度月均上45%。二手房成交走強(qiáng)，環(huán)比上升25%，同比增18%，前10月累計(jì)同比與去年持平。土地成交規(guī)模延續(xù)同比下行，熱度略有回落，10月平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)比降38%顯著不及Q3月均，穗漢津蘇等縮量顯著

??10月供應(yīng)規(guī)模階段性回落，不及三季度月均。30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)715萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降24%，與三季度月均相比降幅21%，前10月累計(jì)同比降幅為32%。

??一線供應(yīng)大幅回落，回歸7-8月水平。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積164萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降8%，較三季度月均水平降幅達(dá)12%。僅深圳一城同環(huán)比齊增12%和65%，較三季度月均增幅高達(dá)54%，基于新政后市場(chǎng)良好的反饋，疊加上月基數(shù)較低，房企普遍加強(qiáng)了推盤節(jié)奏，整體供應(yīng)量穩(wěn)中有增。上海、廣州同環(huán)比齊降；北京因去年基數(shù)較低同比倍增，前10月累計(jì)同比降幅僅為2%。

??二三線城市供應(yīng)跌幅不及一線，累計(jì)同比降幅仍在3成以上。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)551萬平方米，環(huán)比下降38%，同比下降28%，累計(jì)同比降幅為34%。從變化情況來看，武漢、天津、佛山、昆明、長(zhǎng)沙、蘇州、南寧、徐州等城市環(huán)比降幅均超5成，對(duì)于武漢、蘇州等城市而言，經(jīng)歷了上月供應(yīng)放量，本月迎來了推盤空窗期；還有部分城市諸如昆明、南寧、徐州等因市場(chǎng)緩慢修復(fù)，房企推盤積極性也并不高漲。部分城市諸如長(zhǎng)春、珠海、寧波等供應(yīng)量穩(wěn)中有增，主要源于上月基數(shù)較低，同比延續(xù)降勢(shì)。

??02新房成交

??環(huán)增44%達(dá)年內(nèi)單月次高，一線新政利好顯著放量

??得益于新政持續(xù)效應(yīng)和傳統(tǒng)營銷旺季，10月成交止跌企穩(wěn)，延續(xù)9月回升態(tài)勢(shì)，達(dá)到年內(nèi)次高。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1405萬平方米，環(huán)比上漲44%，同比持平去年，與三季度月均值相比增長(zhǎng)45%，前三季度累計(jì)同比下降30%。

??一線城市是新政直接受益者，成交同環(huán)比齊增。4個(gè)一線環(huán)比上升61%，同比上升21%，較三季度月均增長(zhǎng)49%，累計(jì)同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、廣州、深圳三個(gè)一線城市均同環(huán)比齊增，其中廣州、深圳漲幅顯著，環(huán)比均有7成及以上顯著回升，主要源于新政刺激使得短期欲購房的存量客戶加速入市，上海主要源于新政利好效應(yīng)有限，疊加供給限制和二手房分流影響，新政對(duì)成交的刺激作用不如廣深顯著。

??二三線城市成交環(huán)比增幅不及一線，同比持降，累計(jì)同比降幅顯著高于一線。可以將各城市劃分為以下幾類：（1）成交排名居前類城市成都、武漢、天津、西安、杭州等環(huán)比持增，但同比回落，雖短期市場(chǎng)熱度延續(xù)，但與去年同期已經(jīng)不可同日而語；值得關(guān)注的是天津10月中旬全面取消限購、限價(jià)，短期內(nèi)的確刺激了一波剛需剛改客群入市，使得整體樓市有企穩(wěn)回升的征兆。（2）近半數(shù)弱二三線城市同環(huán)比齊增，以蘇州、寧波、南京、濟(jì)南、昆明、南寧、廈門、福州、佛山、惠州、常州等為典型代表，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，10月因中央新政利好維穩(wěn)市場(chǎng)信心和部分房企加強(qiáng)營銷力度，成交出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)，累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。（3）長(zhǎng)春、珠海等同環(huán)比延續(xù)降勢(shì)，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。

??03項(xiàng)目去化

??開盤縮量提質(zhì)，平均去化率增6pcts至34%

??10月房企推盤積極性不如9月，不過推盤量延續(xù)高位顯著高于7-8月，21個(gè)重點(diǎn)城市10月首開和加推共計(jì)243次，環(huán)比微降4%；市場(chǎng)熱度穩(wěn)中有增，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市10月平均開盤去化率為34%，同環(huán)比漲幅均為6pcts；和三季度相比增幅為7pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??分城市來看，成都、天津、重慶熱度居前，10月去化率均在5成以上。而從變化趨勢(shì)來看，大體可分為以下幾類：一是新政利好型城市，以廣州、深圳、天津?yàn)榈湫痛?，得益于“四限”松綁，短期?nèi)項(xiàng)目來訪、認(rèn)購穩(wěn)中有增，前期存量客戶持續(xù)釋放；相較而言京滬“四限”松綁程度有限，因而對(duì)于開盤去化率提振作用并不顯著，個(gè)盤延續(xù)分化走勢(shì)。二是西安、南京、合肥、廈門等因供給結(jié)構(gòu)原因，去化率穩(wěn)中有降；三是半數(shù)城市得益于中央利好發(fā)聲和房企加強(qiáng)營銷積極自救，去化穩(wěn)中有增，迎來階段性復(fù)蘇。

??04庫存

??供求比0.51致庫存同環(huán)比齊跌

       廈甬佛等20城去化周期改善

??10月，因供應(yīng)回落而成交持增，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市整體供求比由上月的1.18降至0.51，僅深圳、西安維持供求持穩(wěn)，其余28城供求比均在1以下。30城庫存面積為23338萬平方米，環(huán)比下降2.9%，同比下降2%。

??22城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，寧波、佛山、廈門因短期供應(yīng)激增，去化周期和環(huán)比降幅較為顯著。不過當(dāng)前30個(gè)重點(diǎn)城市消化周期均高于去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對(duì)量來看，仍有7成城市消化周期超過18個(gè)月。

??05二手住房

??成交環(huán)同比分別25%和18%，尤其一線同環(huán)比增5成

??10月，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為971萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)25%，同比增長(zhǎng)18%。前10月累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為8804萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)2%。

??環(huán)比來看，一系列政策刺激下，10月二手房市場(chǎng)有所升溫，除蘇州、揚(yáng)州等4城外，其余14個(gè)城市成交均回升，特別是深圳、上海等成交領(lǐng)漲，環(huán)比增幅分別達(dá)到90%和65%，深圳更是創(chuàng)下2022年以來單月新高。同比來看，重點(diǎn)城市漲跌參半，京滬深杭等核心城市成交規(guī)模普遍高于去年同期，特別是深圳更是同比倍增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、成都、佛山等城市成交表現(xiàn)依然弱于去年同期。預(yù)判后市，政策效應(yīng)疊加年末沖量，預(yù)計(jì)下月二手房成交仍有望延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，但環(huán)比增幅可能略有收窄。

??06土地市場(chǎng)

??成交量?jī)r(jià)齊跌且溢價(jià)率下行，上海土拍熱度創(chuàng)新低

??10月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及上年同期。截止10月27日，全國300城10月經(jīng)營性土地成交規(guī)模7370萬平方米，同環(huán)比分別下降40%和11%，土地成交金額2158億元，同環(huán)比分別下降48%和18%。熱度方面，至截稿時(shí)10月平均溢價(jià)率3.8%，較上月全月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。本月各地土拍熱度延續(xù)分化，僅杭州、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，更多的城市還是以低溢價(jià)成交為主，北京、上海、西安、長(zhǎng)沙等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，一、三線同環(huán)比量跌價(jià)漲，二線同環(huán)比量?jī)r(jià)齊降。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止10月27日，一線城市本月共成交土地116萬平方米，環(huán)比上月下降53%，同比降幅更是高達(dá)76%；成交金額298億元，環(huán)比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高價(jià)地塊成交，帶動(dòng)成交均價(jià)一定程度上升，環(huán)比增加37%，增至25756元/平方米。具體來看，上海成交規(guī)模最高，達(dá)56萬平方米，涉及4宗宅地和4宗商辦，金額150億元，除楊浦定海地塊2.32%低溢價(jià)成交外，其余7宗宅地均底價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%，總體來看市場(chǎng)熱度仍舊處于相對(duì)低位。其次是深圳，成交規(guī)模31萬平方米，涉及1宗宅地、1宗商辦，均底價(jià)成交，金額68元。北京月內(nèi)成交4宗宅地，分別位于通州、豐臺(tái)、昌平和延慶區(qū)，均底價(jià)成交，金額達(dá)78億元。此外，廣州底價(jià)成交4宗商辦地，成交金額僅2億元。

??二線城市同環(huán)比量?jī)r(jià)齊降。具體來看，至27日二線城市成交建面931萬平方米，環(huán)比下降32%，同比大降55%。樓板價(jià)同環(huán)比亦下降，環(huán)比降幅達(dá)11%，降至4757元/平方米。具體到城市來看，榜首西安成交建面160萬平方米，金額59億元，涉及13宗涉宅地和6宗商辦地，均底價(jià)成交。居于第二位的長(zhǎng)沙成交建面129萬平方米，金額僅28億元，涉及11宗地，均底價(jià)成交。居于第三位的寧波成交建面105萬平方米，涉及7宗宅塊和3宗商辦地塊，除寧海縣躍龍街道22-12地塊經(jīng)過154輪競(jìng)拍，被得力以總價(jià)2.08億元、77%溢價(jià)率競(jìng)得，其余地塊均底價(jià)成交。其余城市成交建面均不足50萬平方米，成交規(guī)模較低。熱度方面，除杭州由于拱墅區(qū)、上城區(qū)兩宗地高溢價(jià)成交的影響，土地?zé)岫认鄬?duì)較高，其他城市熱度均處于低位，溢價(jià)率多在1%以下。

??三四線城市同環(huán)比表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止10月27日，總成交建面6324萬平方米，環(huán)比下降6%，同比更是大降三成；成交均價(jià)環(huán)比上漲4%，增至2241元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，徐州、鹽城和揚(yáng)州三個(gè)城市成交規(guī)模超過100萬平方米，榜首徐州成交建面192萬平方米，鹽城、揚(yáng)州分別位于第二、三位，成交建面分別為154、141萬平方米。本月熱度最高的城市為揚(yáng)州，儀征市多宗純宅地超高溢價(jià)成交，使得揚(yáng)州本月整體溢價(jià)率顯著上升，成為三四線城市中熱度最高的城市，其余大多數(shù)城市以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度延續(xù)低位。

??07綜觀

??熱度“前高后低”新政效果遞減

       預(yù)期11月成交動(dòng)能放緩或小幅回落

??預(yù)判11月，我們認(rèn)為，10月因核心一二線城市利好新政持續(xù)發(fā)酵，整體成交回歸年內(nèi)高位，11月隨著新政利好效應(yīng)遞減，疊加季節(jié)性因素，市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能放緩預(yù)期小幅回落。

??事實(shí)上，從10月核心一二線城市周度新房成交面積變動(dòng)情況來看，的確存在“先升后降”，10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面積環(huán)比微降2%，由增轉(zhuǎn)降；而從廣州、深圳等城市來訪、認(rèn)購情況來看，也出現(xiàn)了增長(zhǎng)疲軟態(tài)勢(shì)；二手房如是，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，10月第四周（10.21-10.27）14個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交面積194.5萬平方米，成交套數(shù)總計(jì)20351套，環(huán)比均下降2%。由此可以看出，新政利好效應(yīng)呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)，存量客戶釋放趨近于階段性尾聲。

??分城市來看，廣深津等因“四限”政策放松力度較大，整體新房成交預(yù)期延續(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)，北京、上海利好空間有限，隨著存量客戶持續(xù)釋放，增長(zhǎng)動(dòng)能或?qū)⒎啪?；而?duì)于多數(shù)二三線城市而言，短期因房企大折扣促銷帶動(dòng)的剛需剛改客戶入市，預(yù)期也將隨著折扣力度回收，成交再度回落。

??二手房市場(chǎng)仍處于高位震蕩行情，市場(chǎng)份額占比還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。因剛需購房客群基數(shù)較大，疊加二手房業(yè)主延續(xù)以價(jià)換量策略，市場(chǎng)韌性還是略好于新房，預(yù)期11月整體成交規(guī)模還將延續(xù)高位。