??導(dǎo)語

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，11月銷售、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)改善。

??11月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了前10月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟層面，國民經(jīng)濟運行保持穩(wěn)中有進、穩(wěn)中有升，一系列存量政策和增量政策協(xié)同發(fā)力、持續(xù)顯效，消費、服務(wù)業(yè)、進出口等主要經(jīng)濟指標(biāo)明顯回升。地產(chǎn)行業(yè)層面，得益于中央和地方政策面“穩(wěn)市場”的有力推進，商品房銷售面積、金額顯著轉(zhuǎn)好，新開工、開發(fā)投資低位維穩(wěn)，竣工規(guī)模出現(xiàn)積極信號，一二手房價環(huán)比降幅收窄，11個重點城市二手房價出現(xiàn)轉(zhuǎn)增。

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??10月經(jīng)濟提速回穩(wěn)

??M1增速年內(nèi)首次反彈，與M2增速差收窄

??得益于中央一系列穩(wěn)發(fā)展政策的有力推進，10月份國民經(jīng)濟各項指標(biāo)均明顯轉(zhuǎn)好，主要指標(biāo)明顯回升，積極因素累積增多。 

??整體來看，第一，工業(yè)生產(chǎn)增勢穩(wěn)定，裝備制造業(yè)和高技術(shù)制造業(yè)較快增長?！?0月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長5.3%，環(huán)比增長0.41%。裝備制造業(yè)增加值同比增長6.6%，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長9.4%，分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)增加值1.3和4.1個百分點。第二，市場銷售較快回升，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資增長較快，貨物進出口較快增長。1-10月份，社會消費品零售總額398960億元，同比增長3.5%，比1-9月份加快0.2個百分點。全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）423222億元，同比增長3.4%，增速與1-9月份持平；扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國固定資產(chǎn)投資增長7.6%，其中高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資分別增長8.8%、10.6%。貨物進出口總額360219億元，同比增長5.2%，其中10月份，貨物進出口總額37007億元，同比增長4.6%，比上月加快3.9個百分點。第三，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率下降。1-10月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.1%，比上年同期下降0.2個百分點。10月份，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.0%，比上月下降0.1個百分點。 

??從10月金融數(shù)據(jù)來看，M1增速止跌回升，結(jié)束了2024年以來的持續(xù)單邊下行，M2增速亦延續(xù)回升。值得注意的是，本月M1-M2增速差距亦有所減小，一方面是10月房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)好，推動居民定期存款流向企業(yè)購房款，另一方面則是得益于近期中央財稅政策的扶持，企業(yè)活期存款有所上升。 

??10月末，廣義貨幣(M2)余額309.71萬億元,同比增長7.5%。狹義貨幣(M1)余額63.34萬億元,同比下降6.1%。流通中貨幣(M0)余額12.24萬億元,同比增長12.8%。前十個月凈投放現(xiàn)金9003億元。10月末人民幣貸款余額254.1萬億元，同比增長8%。月末人民幣存款余額301.48萬億元，同比增長7%。2024年10月末社會融資規(guī)模存量為403.45萬億元，同比增長7.8%。

??02

??政策利好促供求信心回升

??商品房網(wǎng)簽成交同比回正

??10月國慶期間企業(yè)營銷力度明顯加強，銷售規(guī)模顯著轉(zhuǎn)好，再加之月內(nèi)增量政策的扶持，隨著購房者信心的回歸，核心地段的高品質(zhì)住宅和高性價比剛需產(chǎn)品銷售明顯轉(zhuǎn)好。據(jù)住建部公布網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，10月份我國商品房成交同比實現(xiàn)上升，自去年6月份以來連續(xù)下降后首次實現(xiàn)增長。就統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，前10月銷售面積和金額分別減少15.8%和20.9%，降幅較前9月收窄了1.3和1.8個百分點。

??10月新房市場的如期回升，首先是得益于政策面的轉(zhuǎn)好，月內(nèi)國新會接連三度發(fā)聲穩(wěn)地產(chǎn)，“四取消、四降低、兩增加”組合拳行之有效地提振了市場信心，其二各地高品質(zhì)住宅進入密集開盤銷售期，促成了大量觀望改善客群的需求釋放，其三，企業(yè)端也很好地抓住了本月的營銷機會，推盤積極性和營銷力度明顯加強，月內(nèi)典型城市平均開盤當(dāng)日去化率達到三分之一，較上個月提升了6個百分點。

??03

??70城一二手住宅銷售價格下跌趨緩

??11市二手房價環(huán)比轉(zhuǎn)增

??以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)走勢，10月份房價下跌趨勢明顯趨緩。新房整體較2021年初下降7.0%，二手房較2021年初下降16.1%。一手房環(huán)比下降5.1%，月內(nèi)環(huán)比上漲城市數(shù)量增加3個，二手房環(huán)比下降4.8%，月內(nèi)有11個城市房價環(huán)比轉(zhuǎn)增，是2023年下半年以來，二手房房價環(huán)比上升城市最多的一個月。

??事實上，10月份重點二線城市二手房成交面積環(huán)比增長30%，而新房成交面積環(huán)比增長40%，一手房成交規(guī)模的轉(zhuǎn)好速度明顯好于二手房。2021以來二手房成交份額攀升的根本原因，除了存量房規(guī)模的不斷攀升以外，主要還是受行業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)冷影響，部分家庭選擇減少持有住房數(shù)量，導(dǎo)致賣二手房、買一手房的交易鏈條中斷所致。如今隨著行業(yè)預(yù)期的轉(zhuǎn)好，以及資產(chǎn)配置的完成，再加之各地加強高品質(zhì)住宅新房建設(shè)，隨著改善需求的回流，一手房成交占比回升正是理所應(yīng)當(dāng)。但從房價角度來看，相比面對壓力的一手房供給端，二手房房東在價格上更為敏感，再加之前期房價跌幅更深，因此在市場回暖期中，房價環(huán)比指數(shù)的環(huán)比回升較一手房也更為突出。

??04

??新開工低位持穩(wěn)

??竣工面積同比降幅大幅收窄

??1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積720660萬平方米，同比下降12.4%。房屋新開工面積61227萬平方米，下降22.6%。其中，住宅新開工面積44569萬平方米，下降22.7%。房屋竣工面積41995萬平方米，下降23.9%。其中，住宅竣工面積30702萬平方米，下降23.4%。
本月新開工面積同比低位維穩(wěn)，竣工面積降幅同比降幅明顯收窄。前10月新開工面積同比降幅穩(wěn)定在二成左右。當(dāng)前行業(yè)仍處于去庫存、穩(wěn)市場的關(guān)鍵時期，在施工面積回落到合適規(guī)模之前，新開工的持續(xù)低位有利于行業(yè)發(fā)展預(yù)期的持續(xù)穩(wěn)定。

??10月房企竣工面積為5179萬平方米，環(huán)比增加51%，同比下降20%，同比降幅收窄11個百分點。累計同比下降23.9%,較前三季度收窄了0.5個百分點。月內(nèi)工程進度的快速推進，除了10月份的季節(jié)性因素之外，也是得益于地方“保交樓”的快速推進。不過相較銷售數(shù)據(jù)的同比止跌而言，竣工面積受施工工期、前期開發(fā)規(guī)模等因素影響較大。隨著政府化債資金的投放、土地收儲的執(zhí)行，隨著行業(yè)資金面的轉(zhuǎn)好，竣工面積同比指標(biāo)有望在年末持續(xù)改善，并助力行業(yè)發(fā)展預(yù)期進一步企穩(wěn)。

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??前10月投資額同比降一成

??存量土地開發(fā)降速促供求平衡

??1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86309億元，同比下降10.3%，降幅較前三季度擴大0.2個百分點。但本月土地成交規(guī)模延續(xù)回升，10月全國300城經(jīng)營性土地成交面積10708萬平方米，環(huán)比增長29%，年內(nèi)首次突破1億平方米。開發(fā)投資與土地成交規(guī)模走勢的相悖，一方面是由于部分期內(nèi)成交土地尚未轉(zhuǎn)化為投資額統(tǒng)計口徑，另一方面也說明存量土地的開發(fā)力度正在持續(xù)下降，開發(fā)投資額增速的適度回落，意味著廣義存量形成新房供應(yīng)的減緩，有利于行業(yè)供求關(guān)系加速恢復(fù)平衡。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：預(yù)判11月，基于中央及地方層面利好政策不斷，尤其是財政部在三方面減免稅費，對一二手房、企業(yè)與購房者均帶來實質(zhì)性利好，促進購房置換、增強企業(yè)投資信心，再加之國土資源部關(guān)于土地收儲的相關(guān)文件的印發(fā)，為各地運用專項債券用于土地儲備，啟動開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)，也在加快扭轉(zhuǎn)行業(yè)庫存風(fēng)險預(yù)期。

??結(jié)合11月上半月成交走勢來看，重點城市交易規(guī)模、開盤去化仍維持在年內(nèi)高位。再加之10月份以來重慶、廣州等重點城市二手房成交占比出現(xiàn)下降，高品質(zhì)住宅的上市為新房市場迎回了更多購房需求，預(yù)計年末購房者信心將穩(wěn)步提振，新房市場供求關(guān)系將持續(xù)回穩(wěn)。

??聚焦行業(yè)數(shù)據(jù)，11月銷售、竣工等指標(biāo)有望持續(xù)改善：11月各項利好新政仍在持續(xù)推出，一二手置換鏈正在持續(xù)恢復(fù)，預(yù)計商品房銷售面積、金額將延續(xù)年內(nèi)高位，累計同比降幅將進一步收窄，行業(yè)資金面的改善也將推進竣工指標(biāo)持續(xù)好轉(zhuǎn)。對于開發(fā)投資和新開工而言，得益于閑置土地收儲和土地增值稅減免的落地，行業(yè)開發(fā)投資熱情將有所回升，預(yù)計新開工面積、開發(fā)投資增速均有望出現(xiàn)邊際好轉(zhuǎn)。