??導(dǎo)語(yǔ)

??上海當(dāng)前新增掛牌量仍小于成交規(guī)模，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)熱度有望延續(xù)；深圳震蕩行情；北京二手房市場(chǎng)熱度大概率穩(wěn)中有降。

??9·26新政已過兩個(gè)月有余，核心城市二手房成交創(chuàng)下2021年以來次高（僅低于去年3月），但與此同時(shí)，新增掛牌量也穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是京滬深二手房市場(chǎng)供需兩熱，究竟新政后京滬深市場(chǎng)高熱對(duì)哪類二手房業(yè)主觸動(dòng)最大？這些新增掛牌量是刺激了二手房市場(chǎng)成交再創(chuàng)新高，還是增加了潛在庫(kù)存？

??帶著這樣的疑問，我們統(tǒng)計(jì)了2024年10月1日-2024年12月8日期間京滬深新增掛牌的9萬余套房源明細(xì)數(shù)據(jù)，通過解析新增掛牌區(qū)域、面積段、房齡、單價(jià)段、總價(jià)段等結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，對(duì)以上問題進(jìn)行一一解析。

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??9·26新政首月京滬深二手掛牌量增1-3成，11月遞減且深圳已低于9月

??新政前后北京、上海、深圳3城二手房新增掛牌量有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，不過步入11月以來呈現(xiàn)出走低態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)動(dòng)能顯著放緩：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，930新政后首月（2024年10月）京滬深新增掛牌量較9月環(huán)比分別上漲10%、25%和35%；而后11月-12月，京滬新增掛牌量較9月呈現(xiàn)遞減態(tài)勢(shì)，而深圳12月前8日日均新增掛牌量較9月日均顯著下挫23%。

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??新掛牌房源集中京滬深次核心區(qū)，以套型面積60-90平、房齡10-20年占比約4成

??從面積段來看，京滬深無一例外，新增掛牌量均已60-90平為主，占比分別達(dá)到了38%、36%和44%。60平以內(nèi)次之，占比也均在2成以上，總體新增掛牌集中在90平以內(nèi)剛需剛改戶型為主。

??從房齡來看，京滬深均已10-20年次新房為掛牌主力，占比分別為47%、33%和34%，50年以上老舊房源占比可忽略不計(jì)。值得關(guān)注的是，深圳10年以內(nèi)房源掛牌量也達(dá)到了32%。

??從區(qū)域來看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區(qū)，即區(qū)位價(jià)值中等片區(qū)，北京朝陽(yáng)區(qū)、上海浦東區(qū)、深圳龍崗區(qū)新增掛牌量占比均在2成以上。而城市外圍遠(yuǎn)郊片區(qū)新增掛牌量累計(jì)占比均不超過5%，典型代表為北京延慶區(qū)、平谷區(qū)和密云區(qū)；上海金山區(qū)、崇明區(qū)；深圳坪山區(qū)、光明區(qū)和大鵬新區(qū)。

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??單價(jià)3-5萬元/平，總價(jià)300-500萬元/套剛需、剛改房源集中掛牌占比約3成

??從單價(jià)段和總價(jià)段來看，以單價(jià)3-8萬元/平，總價(jià)100-500萬元/套為主，主要對(duì)標(biāo)為剛需剛改客群。

??從單價(jià)段來看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌單價(jià)集中在3-8萬元/平，累計(jì)占比均在6成以上。京滬主力為3-5萬元/平，占比分別為33%和35%；深圳主力為5-8萬元/平，占比達(dá)到了38%。

??從總價(jià)段來看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌總價(jià)集中在100-500萬元/套，累計(jì)占比集中在6成左右。京深主力為300-500萬元/套，占比分別為31%和33%；上海主力為100-300萬元/平，占比達(dá)到了39%。

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??滬深>140平以上大面積、深圳<120平中小面積段房源賣出量遠(yuǎn)大于需求量

??若要看新增掛牌房源是否適銷對(duì)路，我們依據(jù)京滬深2024年10-11月二手房分面積段和分區(qū)域成交套數(shù)進(jìn)行了匹配，可以看出，（1）京滬大面積段供過于求，賣家急于出手心態(tài)顯著，而買家反響平平；北京小面積段基本可保持供求持穩(wěn)，上海甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況；（2）深圳則剛好相反，掛牌去化壓力較大的主要集中在120平以內(nèi)的中小面積段，大面積段可維持供求平衡。

??以上海為例，結(jié)合區(qū)域具體分析，黃浦、長(zhǎng)寧存在前期大量的“老破大”房源，一方面因地段相對(duì)核心，單價(jià)居高不下，加之面積較大造就高總價(jià)；另一方面，同等總價(jià)段高端客戶更傾向于新房市場(chǎng)，加之今年上海核心區(qū)域豪宅新盤供應(yīng)大爆發(fā)，以此也分流了新房市場(chǎng)熱度。

??細(xì)化到單項(xiàng)目來看，上海、深圳部分剛需剛改二手住宅小區(qū)供需兩熱，典型代表為上海普陀區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城，松江區(qū)保利西子灣、浦東區(qū)藝泰安邦，深圳龍崗區(qū)錦薈PARK、麓園；羅湖區(qū)悅峰華府、龍華區(qū)龍光玖鉆等項(xiàng)目，10-11月成交套數(shù)顯著高于新增掛牌量，成交活躍度較高。

??總體來看，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區(qū)、60-90平、房齡10-20年次新房；而掛牌價(jià)則以單價(jià)3-8萬元/平，總價(jià)100-500萬元/套為主對(duì)標(biāo)剛需剛改客群。

??而以此推斷房東畫像，無外乎以下兩種：（1）當(dāng)前手中僅有1套住房，亟需“以舊換新”的剛改置換客群；（2）手中或有多套住房，趁著二手房行情正盛，意圖及時(shí)套現(xiàn)，落袋為安的投資客。

??結(jié)合京滬深二手房成交預(yù)判后市，我們認(rèn)為，上海當(dāng)前新增掛牌量仍小于成交規(guī)模，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)熱度有望延續(xù)；深圳或?qū)⒈３止┣蟪址€(wěn)的震蕩行情；北京已然出現(xiàn)新增掛牌量大于成交規(guī)模的情況，二手房市場(chǎng)熱度大概率穩(wěn)中有降。

??京滬90平以內(nèi)小面積段依舊保持供需兩熱，后期二手房?jī)r(jià)下挫空間不大，大面積段受新房市場(chǎng)持續(xù)分流影響，即便降價(jià)也難有放量空間。深圳情況則剛好相反，短期內(nèi)大面積段二手房還將保持堅(jiān)挺行情，而前期“高位站崗”購(gòu)買小面積段的投資客們短期內(nèi)能夠順利賣出的概率小。