[克而瑞]公積金貼息提振二三線城市改善需求

??近日，廣州公積金中心正式公布《廣州市住房公積金貼息貸款實施辦法(征求意見稿)》，對貼息貸款對象、個人可貸額度等進行細化。簡而言之，即當公積 金中心資金不充裕時，鼓勵置業(yè)者采用商業(yè)貸款，由公積金中心補貼利差給置業(yè)者。廣州的貼息貸款做法是國內首次針對公積金不充裕情況的創(chuàng)新，意在解決公積金 放款不給力，導致購房需求受抑制的現(xiàn)實。

??260-700億元廣州公積金缺口，50億貼息輕易化解 

??廣州公積金貸款缺口有過高？廣州歷年公積金報告顯示，2002年以來每年發(fā)放公積金貸款額均未超過200億 元，基本在數(shù)十億元到100多億元不等，只有2013年猛增至314.57億元，期間甚至出現(xiàn)“入不敷出”，需要調用上一年老本的情況。于是廣州在公積金 資金緊張的情況下首次提出從2014年8月起，按存貸比80%控制貸款發(fā)放額度，每月貸款發(fā)放額度控制在10億元。但控制住了存貸比并不能解決根本的置業(yè) 貸款需求問題，廣州公積金資金缺口仍然存在。

??下面我們來看幾組數(shù)據(jù)：

??1)據(jù)CRIC監(jiān)測，2014年廣州商品住宅套均價155萬元、首付款20%-40%。按照公積金貸款規(guī)定個人貸款最高額度50萬元、家庭最高額度100萬元，以及2014年廣州成交約9萬套估算，廣州2014年公積金潛在貸款需求約450-900億元。

??2)但據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2014年廣州住房公積金管理中心共發(fā)放個人住房貸款188.77億元，僅占總貸款需求20%-40%， 即公積金貸款缺口達到260-700億元。

??那么這個政策的代價又有多高？目前廣州最新的公積金貸款利率(超過5年的貸款基準利率為3.5%)、商業(yè)性貸款利率(5.4%)，利差為1.9%，貼息政策后，公積金中心僅需要支付9-17億元便可支撐2014年的公積金貸款需求，50億元貼息額度足以應付3-5年。

??可見，公積金貼息政策是公積金中心利用小額資金撬動貸款缺口的一大創(chuàng)新。

??貼息降低改善購房成本，相當于戶均節(jié)約20-40萬元利息

??在實際購房過程中，公積金貼息政策能為置業(yè)者降低多少購房成本？

??按照CRIC統(tǒng)計2014年廣州商品住宅套均價155萬為主流剛需置業(yè)平均總價標準：以家庭可貸最高額度為100萬為例，按照20年等額本息還 款，公積金貸款利率3.5%計算，公積金貸款買房可省總金額的9%，節(jié)省利息支出20萬；按30年等額本息還款計算，公積金貸款買房可省購房總金額的 16%，節(jié)省利息支出40萬。

??對于剛需置業(yè)者來說，廣州公積金貼息≈20-40萬直接讓利，實在的讓利則是帶動置業(yè)、提振需求的利器。對于一線城市市場穩(wěn)定、價格暫無下探空間、項目幾乎無折扣的現(xiàn)狀來說，這無疑是一劑良藥，直接從根源上降低了廣州的剛需置業(yè)成本，對樓市的刺激作用顯然易見。

??此外，公積金放款慢的常態(tài)也將被打破。長期以來房款慢的問題導致大部分開發(fā)商不愿意因此影響項目資金回款，從而只認商業(yè)貸款，這一規(guī)定在無形中因還款壓力等問題提高了置業(yè)門檻，并間接提高房價。公積金貼息政策則能避免這一問題。

??公積金緊張非一家之難，貼息法值得多數(shù)二三線城市借鑒

??公積金不夠用，流動性緊張的城市不僅僅廣州一家。以福建為例，在上半年的信貸等政策刺激下，福建省樓市回暖，住房公積金需求持續(xù)攀升，目前個貸 使用率已接近96%。住房公積金管理中心規(guī)定，2015年8月1日起辦妥抵押登記手續(xù)的住房公積金貸款，其發(fā)放將按照房地產交易登記中心辦妥抵押登記時間 的先后順序實行輪候，每月貸款發(fā)放額度暫定為2億元。就目前來看，限額輪候制似乎是解決公積金流動性緊張的唯一選擇。但每月2億公積金貸款能干什么？我們用數(shù)據(jù)回答：

??1) 2億元可滿足福州、廈門兩地約1%貸款需求：

??據(jù)CRIC監(jiān)測，福州、廈門2014年套均價分別為160萬、260萬。目前福州家庭公積金申請額度60萬元，2015年1-7月月均成交量約 2500套，月貸款需求約15億；廈門家庭公積金申請額度100萬元，2015年1-7月月均成交量約1980套，月貸款需求約20億。每月2億公積金貸款發(fā)放額度僅能滿足福州和廈門兩地0.6%的貸款需求，而2億元是福建全省的公積金額度。

??2) 采用公積金貼息政策，少量資金足以撬動全省購房貸款：

??福建省如采用公積金貼息政策，按照公積金貸款利率3.25%(2015年7月調整之前)、銀行基準利率5.4%計算，利差為2.15%，福州、廈門兩地每月僅需公積金中心補貼約7500萬的利息便可滿足兩市住房貸款需求。

??諸如此類，目前如南昌、金華等仍有很多城市面臨公積金流動性緊張問題，而輪候限額等制度不再成為解決公積金流動性緊張的唯一選擇，廣州率先嘗試公積金貼息法無論從操作難度還是可行度上都具有借鑒意義。