[克而瑞]解讀經(jīng)濟(jì)會(huì)議6大房地產(chǎn)舉措 暢想2016重磅政策

??12月18-21日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出戰(zhàn)略部署，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的6大房地產(chǎn)舉措核心：化解房地產(chǎn)庫(kù)存

??往年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都以一兩句統(tǒng)領(lǐng)全局的話如“促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”等帶過(guò)，今年大不同，既提出了總目標(biāo)——“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，又提出了具體的六大舉措。

??在我們看來(lái)，這六條舉措還是太過(guò)抽象。很多時(shí)候，方向性的舉措不能簡(jiǎn)單按字面意思理解，還需通過(guò)創(chuàng)新制度，解決現(xiàn)實(shí)中的難點(diǎn)和瓶頸，政策才能真正落地。我們的解讀其實(shí)是指出這六大舉措背后的政策空間及可行的制度創(chuàng)新方向。

??第一，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??【解讀】中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的第一條舉措，其核心思想是“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”。我們認(rèn)為，就三四線城市和大部分二 線城市而言，推行“買(mǎi)房可入戶”政策實(shí)際上不存在任何障礙。吃透中央精神，以后這類(lèi)城市將可以實(shí)行“買(mǎi)房送戶口”政策，買(mǎi)房就送戶口，買(mǎi)的多送的多。購(gòu)房 人群將“零門(mén)檻”落戶就業(yè)所在地，享受當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療公共服務(wù)。

??該舉措的最大障礙在一線城市和部分重點(diǎn)二線城市，因?yàn)閲?yán)格控制人口的需要，這類(lèi)城市不能全面放開(kāi)限購(gòu)，推行購(gòu)房入戶政策。但不能推行購(gòu)房入戶政 策，不是說(shuō)不能允許非戶籍人口買(mǎi)房。在發(fā)展中，一切“兩難”問(wèn)題，都應(yīng)該通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)圓融解決。那如何制度創(chuàng)新，才能讓這類(lèi)城市即能有效控制人口，又能 顯著加快去化呢？

??我們認(rèn)為，一線城市和部分重點(diǎn)二線城市即使不推行購(gòu)房入戶政策，也可以通過(guò)如下三個(gè)手段促進(jìn)外來(lái)人口購(gòu)房：1)購(gòu)房可為落戶加分。這不同于以往買(mǎi)房就可落戶，也不像現(xiàn)在買(mǎi)房跟落戶積分沒(méi)關(guān)系。如果購(gòu)房可以為落戶加分，那么一線城市的很多常住人口和外來(lái)務(wù)工人員就會(huì)積極買(mǎi)房。2)有條件放開(kāi)非戶籍人口的買(mǎi)房限制。以上海為例，在嘉定新城、松江新城等需要集聚人氣的新城允許非戶籍常住人口購(gòu)買(mǎi)普通住房，以加快新城人氣集聚，帶動(dòng)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展。3)降低酒店式公寓的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻和成本。 在不取消限購(gòu)的前提下，不限購(gòu)不限貸的酒店式公寓最適合一線非戶籍常住人口或外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)。我們認(rèn)為，有必要讓酒店式公寓從商辦門(mén)類(lèi)中分離出來(lái)，相關(guān)政策 應(yīng)向商品住宅看齊，比如降低首付至3成，二手交易費(fèi)率參照商品住宅，等等。另外，還可以參照?？诘恼?，外省市購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓也可以為落戶加分，如此必能 顯著推動(dòng)一線城市和重點(diǎn)二線城市的樓市成交量。

??第二，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買(mǎi)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

??【解讀】第二條舉措的核心思想是“允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶”。這里，“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口”即是通常意義上的“農(nóng)民工”。我們認(rèn)為，允許“農(nóng)民工”在就業(yè)地落戶在三四線城市和部分二線城市是可以做到的，在一先城市和大部分二線城市推行起來(lái)其實(shí)蠻難的。一方面，目前一、二城市普遍都處在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)的轉(zhuǎn)型期，政策的著力點(diǎn)在吸引中高端人才落戶，而非“農(nóng)民工”；另一方面，是因?yàn)楸旧斫?jīng)濟(jì)條件限制，很多“農(nóng)民工”在一、二線城市既買(mǎi)不起房子也越來(lái)越租不起房子。為此，該舉措實(shí)行起來(lái)政策彈性較大。

??建立全國(guó)統(tǒng)一的“農(nóng)民”和“市民”產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換制度。對(duì)于哪些愿意放棄“農(nóng)民身份”(擁有家庭聯(lián)產(chǎn)承包權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)等權(quán)利)，并有能力在就 業(yè)城市生存，原則上應(yīng)該同意其在工作地落戶。這主要借鑒了發(fā)達(dá)國(guó)家的移民政策：一是對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行投資，購(gòu)房屬于其中一類(lèi)；二是有能力在落戶城市體面地生活。 我們認(rèn)為，這個(gè)政策可以在一線城市中的廣州、二線城市和三四線城市全面鋪開(kāi)，一線城市中北京、上海、深圳可以選擇郊區(qū)縣和新城試點(diǎn)推行。

??第三，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。

??【解讀】第三條舉措提到“明確深化住房制度改革方向”。我們認(rèn)為，未來(lái)住房制度改革的大方向應(yīng)該是打通戶籍和非戶籍購(gòu)房通道，架起保障房與商品住宅的橋梁，拉平商品住宅與商辦類(lèi)住宅的購(gòu)置門(mén)檻，以及靈活進(jìn)行出售和出租的轉(zhuǎn)換。這需要?jiǎng)?chuàng)新性的制度重構(gòu)。限于篇幅，我們不延伸展開(kāi)。

??這里“新市民”是指即將大量落戶的原非戶籍常住人口和“農(nóng)民工”。原非戶籍常住人口的“新市民”購(gòu)房和租房需求都會(huì)很強(qiáng)烈，原“農(nóng)民工”的“新 市民”租房需求相對(duì)較強(qiáng)烈。為此，要建立“有購(gòu)有租”的住房制度。這里“租”不僅包括普通意義上的臨時(shí)租賃，更包括長(zhǎng)期性的租賃，即公租房。通過(guò)發(fā)展專(zhuān)業(yè) 的住宅租賃市場(chǎng)，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，尤其是外來(lái)務(wù)工群體，是促進(jìn)房地產(chǎn)去化的有效手段，也是一個(gè)城市保持勞動(dòng)力成本優(yōu)勢(shì)的一個(gè)關(guān)鍵舉措。

??第四，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)。

??【解讀】第四條舉措是此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的一大亮點(diǎn)，也是最利好房地產(chǎn)去化的一個(gè)舉措。更為重要的是，該舉措可立馬執(zhí)行。根據(jù)我們的測(cè)算，我國(guó)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口和城鎮(zhèn)中低收入群體的住房租賃需求高達(dá)109億平方米。根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后期成熟階段，住宅租賃收入會(huì)取代銷(xiāo)售收入成為行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)。根據(jù)趨勢(shì)，我國(guó)也會(huì)演進(jìn)到該階段。

??“鼓勵(lì)自然人和各類(lèi)機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房”和“鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)”其實(shí)都是為了推動(dòng)專(zhuān)業(yè)住房租賃市場(chǎng)的大發(fā)展。但 要指出的是，該舉措未觸及核心問(wèn)題——住房租賃投資收益率過(guò)低才是制約住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的最大瓶頸。我們認(rèn)為，必須降低開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成本，才能推動(dòng)專(zhuān)業(yè)住房租 賃市場(chǎng)發(fā)展。這又需要政府在土地出讓制度、稅費(fèi)征收、低成本政策融資安排方面做出相應(yīng)的配套。

??第五，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

??【解讀】第五條舉措有3個(gè)方面內(nèi)容：一是“房企應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律營(yíng)銷(xiāo)”。白銀時(shí)代，行情分化是房地產(chǎn)行業(yè)的一 大特色。房企只有快速適應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)才能生存，否則就要被淘汰。目前，房企最需把握的市場(chǎng)規(guī)律是明了各類(lèi)需求(剛需、改善、中高端、豪宅)的結(jié)構(gòu)性變化趨 勢(shì)。由于各個(gè)城市的庫(kù)存水平、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政策敏感度不同，各類(lèi)需求結(jié)構(gòu)時(shí)刻在變化，房企如不研究市場(chǎng)趨勢(shì)，產(chǎn)品就可能因不能適銷(xiāo)對(duì)路而滯銷(xiāo)。

??二是“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”。我們看到，政府一直在“救市”，開(kāi)發(fā)商自己卻是一直在“毀市”。每次中央和 地方城府救市政策出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商都會(huì)大幅加價(jià)，讓政策利好提前透支，致使政策刺激效果一次比一次弱?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)商能否“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”至關(guān)重要。 不要說(shuō)“適當(dāng)降低”，就是維持現(xiàn)狀或以溫和的幅度上漲，都可能變得可望不可及。要想讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)地降價(jià)，政府恐怕拿不出有效對(duì)策，因此落不了地。

??三是“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。這一舉措有諸多好 處：可以促使資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，推動(dòng)規(guī)模房企做大做強(qiáng)，進(jìn)而降低采購(gòu)、融資成本，也有利于標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)。當(dāng)然，政府還需做很多制度性的建設(shè)， 比如推動(dòng)行業(yè)兼并立法，引導(dǎo)設(shè)立并購(gòu)基金，鼓勵(lì)政策性銀行提供兼并購(gòu)貸款支持，降低兼并購(gòu)稅費(fèi)，等等。

??第六，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

??【解讀】第六條舉措實(shí)際上給了地方政府靈活處置權(quán)。目前加在房地產(chǎn)行業(yè)的限制性措施主要有限購(gòu)(一線城市)、限貸(二套以上)、用途和戶型限制三大類(lèi)。諸如此類(lèi)的限制，以后可以由城市根據(jù)自身實(shí)際決定是否取消限制。

??2016年房地產(chǎn)新政展望：圍繞農(nóng)民進(jìn)城與租賃市場(chǎng)

??根據(jù)此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，我們認(rèn)為2016年房地產(chǎn)行業(yè)很有可能有重磅新政出臺(tái)：

??農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房有望有機(jī)結(jié)合

??這輪農(nóng)村土地制度改革的一個(gè)大背景是大量的農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工，農(nóng)村已經(jīng)成為老弱群體集中營(yíng)，大量的“農(nóng)民工”有在打工地購(gòu)房或在家鄉(xiāng)縣城購(gòu)房的需求。

??我們認(rèn)為，相關(guān)的政策可能按兩條路子走：一條路子是允許外來(lái)務(wù)工人員在打工地買(mǎi)房，但不能落戶，當(dāng)然購(gòu)房可以為落戶加分。這部分人不改變身份屬 性，即原來(lái)是農(nóng)民的，進(jìn)程買(mǎi)房后仍然是農(nóng)民。哪些在老家有房的人群，在打工地購(gòu)房也屬首次購(gòu)房，這是新政能否最大限度促進(jìn)外來(lái)務(wù)工人員購(gòu)房的關(guān)鍵。另一條 路子是以農(nóng)民放棄“農(nóng)民身份”為代價(jià)，此時(shí)購(gòu)房即能在打工地落戶，遷出地政府給予合理的購(gòu)房補(bǔ)貼。這既能促使市民化，也能促進(jìn)城鎮(zhèn)商品住宅去化，也有利于 推動(dòng)農(nóng)村土地制度改革。

??正式出臺(tái)促進(jìn)住宅租賃市場(chǎng)大發(fā)展政策

??就目前而言，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)住房租賃市場(chǎng)大發(fā)展比促進(jìn)戶籍改革更有助于存量住房消化，而且前者大發(fā)展是也是有效推動(dòng)“新市民”租房需求的重大配套舉措。為此，政府需要從兩個(gè)方面入手：一是為住宅租賃業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的法律法規(guī)制度生態(tài)環(huán)境。法律法規(guī)上，推動(dòng)《住宅租賃法》立法。我國(guó)可借鑒美國(guó)等國(guó)的作法，對(duì)住宅租賃予以專(zhuān)門(mén)規(guī)制，或是單獨(dú)制定《住宅租賃法》。財(cái)稅政策上，減免專(zhuān)業(yè)住宅租賃企業(yè)的稅費(fèi)。生態(tài)環(huán)境上，引導(dǎo)建立統(tǒng)一的租賃市場(chǎng)信息平臺(tái)。二是建立統(tǒng)一的住宅租賃股權(quán)投資交易平臺(tái)，以吸引各類(lèi)資本踴躍參與。 如按傳統(tǒng)方式投資住宅租賃業(yè)務(wù)，即募集資金拿地、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，回收期限會(huì)很長(zhǎng)。這種情況下，如果想吸引公積金、養(yǎng)老金、社保基金等風(fēng)險(xiǎn)偏好型資金入場(chǎng)，讓 這些資金直接購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房或先購(gòu)置土地再聘請(qǐng)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以投資者的身份長(zhǎng)期持有住房，委托專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)這些住房進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，其實(shí)是 很難的。為此，建議政府推動(dòng)建立統(tǒng)一的住宅租賃股權(quán)投資交易平臺(tái)，滿足大、中、小額投資者“高頻、低風(fēng)險(xiǎn)、快變現(xiàn)”交易，以吸引各類(lèi)資本踴躍參與。

??房地產(chǎn)行業(yè)兼并購(gòu)條例出臺(tái)，法律法規(guī)將納入立法程序

??自2014年以來(lái)，行業(yè)加快調(diào)整的跡象越來(lái)越明顯，不斷有房企退出，同時(shí)房企間的并購(gòu)事件也越來(lái)越多。既然中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確提出要“促 進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組”，那么相關(guān)的制度配套一定要及時(shí)跟上。據(jù)此預(yù)判，2016年中央很可能出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)的兼并購(gòu)條例，在實(shí)行1、2年之后，就會(huì)納入正 式的立法程序。通過(guò)制度性的安排，行業(yè)兼并購(gòu)的成本將有望大大降低。整個(gè)行業(yè)將呈現(xiàn)“航母群”競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，加快進(jìn)入后房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)期。