[克而瑞]上海調(diào)整中小戶型供應(yīng)比例一定搞反了

??1月29日，上海市長楊雄表示，上海樓市限購措施不會改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，希望多增加一些中小戶型的供應(yīng)量。2月中旬，上海市政府發(fā)布的《關(guān)于進一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的事實意見》指出，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。

??我們認(rèn)為，政策思路大方向是對的。在未來新增用地遞減的前提下，通過控制戶型來增加成套住宅供應(yīng)套數(shù)，滿足基本住房需求，緩解供需矛盾，保持樓市平穩(wěn)運行。但具體執(zhí)行上，不能整齊劃一，因為各環(huán)線和板塊的情況差別太大，如果硬性規(guī)定，可能引發(fā)兩個不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的市中心高總價小戶型去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發(fā)大戶型改善產(chǎn)品新一輪價格飆升。

??上海樓市驅(qū)動力：剛需、改善和“中高端和豪宅”各占1/3

??先了解一下當(dāng)前上海樓市的驅(qū)動特征。方便起見，我們將套均總價在300萬元以下、300萬元-600萬元、600萬元-1000萬元、1000萬元以上的一手房分別定義為剛需、改善、中高端和豪宅。從成交面積占比趨勢看，近年來剛需住宅的成交面積占比在快速下滑，從2013年1月的64%下滑至2016年1月的38%，累計降幅高達25.53個百分點；相比之下，同一時期，改善住宅、中高端和豪宅的占比均有不同程度的上升，累計分別提高了9.0個百分點、4.0個百分點、12.6個百分點。到2016年1月，上海商品住宅的剛需、改善、中高端和豪宅成交面積占比分別為38%、31%、13%、18%。

??據(jù)此可得到兩個結(jié)論和一個預(yù)判：從總量看，上海一手住宅市場的驅(qū)動力已經(jīng)從2013年、2014的“剛需主導(dǎo)、改善輔助、中高端和豪宅襯托”格局轉(zhuǎn)變?yōu)椤皠傂?、改善和‘中高端和豪宅’三足鼎立”的格局；從增量看，“豪宅和中高端”是第一?qū)動力，改善是第二驅(qū)動力；從趨勢看，2016年上海樓市的剛需占比會更快下滑，改善占比可能小幅下滑，中高端占比將有所上升，豪宅占比則會顯著上升。

??中高端和豪宅成主流，內(nèi)環(huán)內(nèi)推新政有副作用

??新時期，上海樓市調(diào)控必須達到“促成交”和“控房價”雙重目的。“促成交”是當(dāng)前上海經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房價”是上海保持經(jīng)濟活力和維護民生的內(nèi)在要求。

??我們認(rèn)為，如果每個區(qū)域/板塊整齊劃一地按規(guī)定比例來提高中小戶型供應(yīng)，可能達不到“控房價”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：

??一是引發(fā)結(jié)構(gòu)性的去化難問題。目 前上海商品住宅的消化周期只有3.7個月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場相脫離。換個 角度看，其實是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過了市場需求。在開發(fā)商自由決定的情況下，不會產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫存。而如果整齊劃一實行中小戶型占比不低于 60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群 看不上。

??第二個是激化中高端、豪宅市場的供需矛盾，引發(fā)新一輪價格快升。時移世易，現(xiàn)在的上海樓市已經(jīng)不是以前的上海樓市，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對主力，絕對不能輕視。

??此外，還要指出一個事實：剛需和改善可以在任何地段上實現(xiàn)，而中高端和豪宅只能在內(nèi)環(huán)內(nèi)和部分熱點內(nèi)中環(huán)板塊實現(xiàn)。比如內(nèi)環(huán)內(nèi)，按照2015年的成交均價75190元/平方米，只要戶型面積低于40平方米和80平方米，就可以達到剛需和改善的門檻；但中高端和豪宅項目在絕大部分內(nèi)中環(huán)和外環(huán)內(nèi)區(qū)域都不適合。需要進一步指出的是，2015年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一手住宅成交套均面積高達156平方米，遠高于內(nèi)外環(huán)和外環(huán)外，說明中高端和豪宅置業(yè)群體更偏愛中大戶型。

??基于此，我們認(rèn)為新 政還有改善空間。根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。最終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到 滿足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重擠壓，得不到充分滿足。長遠下去，中 高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價將猛烈上漲。

??一直以來，中高端、豪宅房價對上海整體房價有引領(lǐng)帶動作用。中高端、豪宅房價躍升，將打開上海全市房價的上漲空間。同時，房價越高，對剛需和改善需求的抑制效應(yīng)越明顯。最終可能的結(jié)果是，新政實行一段時間后，房價會更快上升，成交量也會沖高回落，從而有違政策制定的初衷。

??我們認(rèn)為，上海確實有提高中小戶型供應(yīng)的必要，但不能一刀切，應(yīng)根據(jù)不同區(qū)域和板塊分類施策。具體來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點內(nèi)中環(huán)板塊的戶型比例還是由開發(fā)商根據(jù)市場情況自主決定為佳，如 果非要有個比例，我們認(rèn)為30%-40%的靈活區(qū)間比較合適，一方面可以疏導(dǎo)中心城區(qū)人口密度，另一方面也契合當(dāng)起及未來“以小換大”的改善需求趨勢。小 部分內(nèi)外環(huán)間和外環(huán)外區(qū)域則可以增加中小戶型的供應(yīng)比重至70%-100%；在地鐵交通樞紐板塊，不僅要增加中小戶型供應(yīng)，還要大量增加小戶型、mini 戶型和微戶型的供應(yīng)。如此，才能平衡剛需、改善、中高端和豪宅的需求，平衡自住和租賃的需求，才能讓政策真正擲地有聲。