[克而瑞]你以為萬達(dá)真的是在做醫(yī)院？

??2016開年，萬達(dá)集團(tuán)與英國國際醫(yī)院集團(tuán)(IHG)簽訂合作協(xié)議，將總投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國際醫(yī)院。多元化的萬達(dá)集團(tuán)繼院線、影業(yè)、體育、金融、旅游外，又高調(diào)宣布進(jìn)入醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，一時(shí)引起業(yè)界廣泛關(guān)注。

??在醫(yī)療產(chǎn)業(yè)布局上，宜華地產(chǎn)(已更名宜華健康)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)(已更名運(yùn)盛醫(yī)療)、南京高科等小型房企多選擇醫(yī)療器械、藥品等領(lǐng)域，而萬達(dá)為什么首先選擇醫(yī)院？而在進(jìn)入方式上，為什么萬達(dá)等房企多采用新建投資的方式，而非看似更為快捷的收購？他們又在圖謀什么？

??一、房企投資醫(yī)院的三大考慮

??過去資本對于醫(yī)療機(jī)構(gòu)的投資主要集中在口腔、體檢、眼科等領(lǐng)域，近些年則逐步增加到骨科、神經(jīng)外科、康復(fù)、肛腸、糖尿病、腎科、腫瘤等其他各細(xì) 分領(lǐng)域，比如綠景就似乎更熱衷于腫瘤?？漆t(yī)院。而不少資本方則更熱衷于體量更大的城市綜合醫(yī)院，其中包括上市藥企、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)集團(tuán)、醫(yī)療器械公司 等。

??大型房企如恒大、萬達(dá)，小型房企如世榮兆業(yè)、綠景控股，不約而同看中了醫(yī)院投資運(yùn)營領(lǐng)域，主要有3大方面的原因：

??一是政策紅利的釋放。2012年以來，國務(wù)院，衛(wèi)生計(jì)生委多次發(fā)布政策鼓勵發(fā)展非公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)，在放寬準(zhǔn)入范圍、公私合作、簡化審批、醫(yī)師多點(diǎn)執(zhí)業(yè)、土地供應(yīng)優(yōu)惠、人才引進(jìn)與培養(yǎng)、完善相關(guān)配套等方面提供了各項(xiàng)優(yōu)惠政策，充分釋放了政策紅利。

??二是行業(yè)本身的高利潤。大部分公立醫(yī)院由于管理低效，利潤空間并不高，但是通過管理效率提升，可以帶來高達(dá) 30%-40%的毛利空間，甚至可以實(shí)現(xiàn)15%-20%的凈利率，而很大一部分管理高效的民營醫(yī)院均可達(dá)到此水平。以上市公司國際醫(yī)學(xué) (000516.SZ)為例，其旗下的西安高新醫(yī)院2014年實(shí)現(xiàn)5.23億元營業(yè)收入，毛利率31.2%，凈利率18.6%。

??三是地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營能力的繼承。醫(yī)院投資運(yùn)營領(lǐng)域?qū)τ诜科蟮募扔心芰τ休^多的繼承，比如資金實(shí)力，綠景控股多 家醫(yī)院投資計(jì)劃的背后是“明天系”，萬達(dá)、恒大則都是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，手握重金；又比如醫(yī)院前期的開發(fā)建設(shè)能力及全過程的資金運(yùn)作能力。而萬達(dá)的能力優(yōu) 勢則更為明顯，作為全球最大商業(yè)地產(chǎn)商，其擅長持有型物業(yè)的投資運(yùn)營，足以應(yīng)對醫(yī)院這種資金沉淀大，回收期長的產(chǎn)業(yè)。

??二、“新建”的背后是地產(chǎn)開發(fā)利潤

??在進(jìn)入方式上可以采用收購方式，對于需要迅速展示轉(zhuǎn)型成果的房企而言，直接收購成熟的醫(yī)院，不僅避免投資新建的風(fēng)險(xiǎn)，還可以有業(yè)績的迅速呈現(xiàn)。不過我們卻發(fā)現(xiàn)，在醫(yī)院投資領(lǐng)域上，大多數(shù)房企多采用投資新建的方式，而非采用收購，這點(diǎn)與上市藥企在醫(yī)院投資上多采用收購方式明顯不同。

??顯然并非房企沒有藥企有錢，那他們在圖謀什么？——我們認(rèn)為，背后是因?yàn)榉科蟛幌敕艞夐_發(fā)環(huán)節(jié)的豐厚利潤，而核心就在于低價(jià)的醫(yī)療衛(wèi)生(醫(yī)衛(wèi)慈善)用地。

??2014年8月，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布《龍華新區(qū)民治三級醫(yī)院項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓預(yù)公告》，這國內(nèi)首次掛牌出讓醫(yī)療用地，該項(xiàng)目用地50年期的起始綜合樓面單價(jià)約為750元/平方米，以建筑面積11.555萬平方米的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求計(jì)算，總地價(jià)不到8700萬元，并且10年后可整體轉(zhuǎn)讓。請注意，這可是在寸土寸金的深圳。這對于有心進(jìn)入深圳的房企來說，完全是一條“曲線救國”的道路。但這也不是一條所有房企都暢通無阻的道路，該地塊要求競買主體要具有雄厚的資金實(shí)力，項(xiàng)目資本金不少于5億元人民幣，而且要必須擁有三級醫(yī)院管理能力。

??資金實(shí)力對于房企自然不是問題，至于醫(yī)院管理能力較弱的問題，萬達(dá)等房企則主要是與醫(yī)院管理集團(tuán)、醫(yī)學(xué)院等專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，而自身更多承擔(dān)投資開發(fā)的任務(wù)。這次萬達(dá)與英國國際醫(yī)院集團(tuán)(IHG)的合作協(xié)議中也約定由IHG負(fù)責(zé)醫(yī)院的管理。

??本質(zhì)上，萬達(dá)對于醫(yī)院的投資還在地產(chǎn)開發(fā)的大框架下。

??比如計(jì)劃投資20億元建設(shè)的青島英慈萬達(dá)國際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其2014年8月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價(jià)僅有150元/平方米。而負(fù)責(zé)拿地及整體開發(fā)的青島萬達(dá)東方影都投資有限公司正是萬達(dá)商業(yè)的全資子公司。

??甚至從某種角度上看，青島醫(yī)院更多是作為東方影都的一個(gè)功能配套而已。要知道東方影都是總投資約500億，總建面540萬方，包括影視產(chǎn)業(yè)園、 會議中心、秀場、萬達(dá)茂、度假酒店群、游艇交易中心、國際醫(yī)院、濱海酒吧街八個(gè)功能區(qū)，覆蓋影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的全產(chǎn)業(yè)鏈的 “巨無霸”項(xiàng)目。

??而計(jì)劃投資50億元建設(shè)的成都英慈萬達(dá)國際醫(yī)院所在的地塊也為萬達(dá)商業(yè)持有(80萬方的商住地塊)。萬達(dá)商業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目投資開發(fā)，IHG負(fù)責(zé)醫(yī)院管理，本質(zhì)上萬達(dá)在醫(yī)院領(lǐng)域上依然不離地產(chǎn)開發(fā)的大框架。

??不過，對于擅長綜合體開發(fā)運(yùn)營的萬達(dá)而言，還多了一層意義。在萬達(dá)廣場日趨布局完善的情況下，進(jìn)入醫(yī)院投資 領(lǐng)域，有助于發(fā)展萬達(dá)廣場之外的新產(chǎn)品，比如東方影都、醫(yī)療健康綜合體、文化旅游綜合體及其他升級的城市綜合體產(chǎn)品。并且，目前確定的成都醫(yī)院項(xiàng)目和青島 醫(yī)院項(xiàng)目對于轉(zhuǎn)讓也并沒有嚴(yán)格的規(guī)定，萬達(dá)完全可以發(fā)揮資本運(yùn)作的優(yōu)勢，比如通過類似把萬達(dá)廣場打包出售給旗下基金的輕資產(chǎn)運(yùn)作方式，進(jìn)而盤活資產(chǎn)，回籠 資金。

??總體而言，萬達(dá)涉足醫(yī)院投資與其進(jìn)軍旅游的戰(zhàn)略目的和地位并不相同，雖然萬達(dá)也可能參股或合資組建醫(yī)院管理公司，未來也不排除萬達(dá)會加碼涉足醫(yī)院運(yùn)營管理，但作為以地產(chǎn)開發(fā)為核心能力的房企，萬達(dá)并不會放棄地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的利潤，在醫(yī)院投資上仍然會以投資新建為主。