[諸葛找房]2020上半年年報(bào)政策面

??2020上半年，一場(chǎng)新冠病毒打破了房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變動(dòng)。樓市“小陽(yáng)春”并未在一季度出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)受疫情影響下滑嚴(yán)重。彼時(shí)，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(cè)，而非是刺激需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào)。部分城市試探性出臺(tái)需求端刺激政策并未成功。上半年，人才引進(jìn)和落戶(hù)放松是需求端政策的重點(diǎn)。資金面，上半年貨幣環(huán)境寬松，中央多次發(fā)文加強(qiáng)金融市場(chǎng)的流動(dòng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的資金改善，部分資金來(lái)源基本達(dá)到去年同期。

??下半年，政策基調(diào)仍為“房住不炒”，整體延續(xù)溫和窗口期，供應(yīng)端繼續(xù)為政策的重心，需求端刺激的可能性較小。然而，對(duì)于上半年土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市，不排除政策收緊的可能性。資金面下半年流動(dòng)性仍充裕，房地產(chǎn)行業(yè)的資金進(jìn)一步改善。

??政策篇：地方供給側(cè)紓困托底，資金面“中性偏松”穩(wěn)預(yù)期促發(fā)展

??一、“房住不炒”是底線(xiàn)，供給側(cè)紓困托底，需求端發(fā)力人才力求長(zhǎng)遠(yuǎn)變革

??（一）“房住不炒”仍是中央調(diào)控政策的總基調(diào)

??2020年上半年，在疫情沖擊下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，一季度GDP同比下降6.8%，其中，房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值同比下降6.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)歷史新低，商品房銷(xiāo)售增速跌破負(fù)值。彼時(shí)，政策逆周期調(diào)節(jié)力度加大，但政策的重心在供給側(cè)(主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是加強(qiáng)金融市場(chǎng)的資金流動(dòng)性；二是稅收制度上對(duì)疫情影響嚴(yán)重的企業(yè)提供優(yōu)惠；三是疫情期間無(wú)法履約行為免責(zé)順延),而非是刺激需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)政策維持“房住不炒”的主基調(diào)。2020年4月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)得平穩(wěn)健康發(fā)展；5月兩會(huì)政府會(huì)議提到堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。中央調(diào)控政策的總基調(diào)未變。

??整體來(lái)看，在疫情沖擊下，“因城施策”仍在鋪開(kāi),各地出臺(tái)相關(guān)政策扶持企業(yè)發(fā)展，但“因城施策”的底線(xiàn)仍是“房住不炒”, 政策調(diào)控的約束是房地產(chǎn)市場(chǎng)“穩(wěn)”。

??（二）供應(yīng)端發(fā)力應(yīng)對(duì)疫情負(fù)面沖擊，緩解企業(yè)現(xiàn)金流

??新冠疫情以來(lái)，各地政府充分結(jié)合受疫情影響的程度出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)疫情負(fù)面影響的相關(guān)扶持政策。由于需求端的刺激容易引起市場(chǎng)恐慌，政策的重心在于供給端,主要包含允許延期繳納土地出讓金、延長(zhǎng)開(kāi)竣工期限、降低預(yù)售條件、下調(diào)資金監(jiān)管要求、增加信貸額度、加快經(jīng)營(yíng)性用地出讓等。其中，大部分城市對(duì)房企拿地繳納出讓金的時(shí)限適度放寬，如上海、杭州、南京、無(wú)錫、成都等，緩解了房企拿地的資金壓力；福州、湖州、天津等城市或省份出臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)竣工期可順延；焦作、莆田、徐州、東莞等城市或省份調(diào)整商品房預(yù)售條件；南昌、濟(jì)南、無(wú)錫、西安等城市或省份出臺(tái)下調(diào)資金監(jiān)管要求，如降低土拍保證金、降低監(jiān)管資金留存比例等；廈門(mén)、貴陽(yáng)、深圳、廣州等城市增加信貸額度；多省份或城市出臺(tái)加快經(jīng)營(yíng)土地出讓的進(jìn)度，如江蘇省、廣州花都區(qū)出臺(tái)完成土地交付手續(xù)當(dāng)天頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，莆田出臺(tái)穩(wěn)妥推進(jìn)土地供應(yīng)。

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