2020-11-27 10:24:37來(lái)源:易居研究院
??政策要點(diǎn)
??11月26日,浙江麗水下轄的龍泉市發(fā)布《龍泉市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制工作方案公示》。這是全國(guó)第一個(gè)明確發(fā)布房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案的城市,信號(hào)意義極強(qiáng)。
??2020年11月27日
??研究院快評(píng)
??此前包括浙江東陽(yáng)、廣東肇慶等都有過(guò)方案的制定和發(fā)布,但主要是以征求意見(jiàn)稿等形式發(fā)布。此次龍泉正式發(fā)布地方版的長(zhǎng)效機(jī)制方案,值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。
??1、明確四類價(jià)格漲幅:
??此次政策明確,綜合考慮龍泉市消費(fèi)者物價(jià)水平、銀行中長(zhǎng)期貸款利率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等情況,確定龍泉市年度新建商品房住宅價(jià)格、住宅用地價(jià)格、住宅租賃價(jià)格調(diào)控目標(biāo)為:住宅用地價(jià)格指數(shù)、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比漲幅原則上不超過(guò)8%(參照2019年度GDP漲幅8.1%);二手房住宅價(jià)格指數(shù)、住房租賃價(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)不超過(guò)龍泉居民人均可支配收入增幅,力爭(zhēng)引導(dǎo)不超過(guò)9%(參照2019年度增幅9.7%)。
??從此次政策內(nèi)容看,有三個(gè)重要含義。第一、明確了新房?jī)r(jià)格、住宅用地價(jià)格、住房租賃價(jià)格、二手房住宅價(jià)格四類價(jià)格體系,四類價(jià)格的調(diào)控,也成為后續(xù)房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制的核心內(nèi)容,也會(huì)涉及到多個(gè)管理部門的進(jìn)入。第二、價(jià)格目標(biāo)的設(shè)定有標(biāo)準(zhǔn),主要是考慮到消費(fèi)者物價(jià)水平、銀行中長(zhǎng)期貸款利率、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入等指標(biāo),即物價(jià)、利率和收入三大指標(biāo)。第三、明確了價(jià)格的漲幅,其中地價(jià)和新房?jī)r(jià)格漲幅不超過(guò)8%,而二手房和租賃的價(jià)格不超過(guò)9%,類似指標(biāo)是值得其他城市學(xué)習(xí)的。
??2、落實(shí)三道紅線政策:
??此次政策明確,加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)融資管理。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各類融資實(shí)行全口徑管理,開(kāi)發(fā)建設(shè)融資以項(xiàng)目為主體,資金使用 嚴(yán)格限定于具體項(xiàng)目。對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%、捂盤惜售、閑置土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施融資限制。嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入金融業(yè)務(wù)。
??此次政策的提出,具有三個(gè)重要意義。第一、龍泉成為全國(guó)首個(gè)將三道紅線內(nèi)容寫入房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的城市,此次政策提到了資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%的房企,會(huì)面臨融資的限制。雖然三道紅線的政策主要是指剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率,不過(guò)此次龍泉提出資產(chǎn)負(fù)債率的約束,其實(shí)效應(yīng)是一樣的。第二、明確了房企融資中不可觸碰的行為,包括資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)、捂盤惜售和閑置土地的情況,這是后續(xù)房企所需要注意的內(nèi)容。第三、融資管理納入到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中,是一個(gè)重要的創(chuàng)新。過(guò)去更多強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理,而忽視對(duì)房企尤其是融資的管理,所以后續(xù)房企融資管理將是長(zhǎng)效機(jī)制中的重要內(nèi)容。
??3、明確遏制炒房的工具:
??此次政策明確,實(shí)行差別化住房信貸政策。首套房貸款最低首付比例不低于30%,二套及以上住房最低首付比例視我市房產(chǎn)交易情況確定,以上住房信貸政策視具體情況實(shí)時(shí)調(diào)整。落實(shí)契稅政策。嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的契稅政策,在上級(jí)契稅政策明確后,執(zhí)行上級(jí)相關(guān)的契稅政策。視情實(shí)行住房限購(gòu)措施、轉(zhuǎn)讓限制措施和企業(yè)購(gòu)買住房限制措施。
??此次政策發(fā)布,具有三個(gè)效應(yīng)。第一、其明確了炒房方面管控的工具,即信貸工具、稅費(fèi)工具和三限工具,此類管控的手段值得其他城市的學(xué)習(xí),也是后續(xù)購(gòu)房者和房企等所需要關(guān)注的內(nèi)容。第二、此次政策實(shí)際上明確了一種方案,即“底線+微調(diào)”。其中底線方面看,類似首付、契稅等有一個(gè)常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況發(fā)展來(lái)進(jìn)行微調(diào),這也有助于把握調(diào)控的原則,同時(shí)積極和市場(chǎng)吻合。第三、此類政策也說(shuō)明,房住不炒的思路會(huì)延續(xù),這也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中的重要內(nèi)容,各類炒房等行為依然要被管控,尤其是市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)購(gòu)房政策更會(huì)收緊。