關(guān)于《昆明市人民政府辦公室關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》的政策解讀

??近日，昆明市人民政府辦公室印發(fā)了《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。為準(zhǔn)確理解《通知》的相關(guān)內(nèi)容，確保工作有效落實(shí)，現(xiàn)就《通知》出臺(tái)的背景和主要內(nèi)容解讀如下。

??一、 出臺(tái)的背景

??為加快我市住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，落實(shí)租購并舉住房制度建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫存工作。按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》(國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào))、《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（云政辦發(fā)〔2017〕10號(hào)）等規(guī)定，并結(jié)合其他城市商業(yè)和辦公用房改造為租賃住房工作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過兩次專題研究及征求意見，通過合法性審查等工作，反復(fù)修改完善，形成了《通知》?！锻ㄖ返某雠_(tái)，將擴(kuò)大我市租賃住房房源，進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，落實(shí)租購并舉住房制度建設(shè)。同時(shí)將促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫存工作。

??二、 主要內(nèi)容

??（一）改造實(shí)施范圍和內(nèi)容

??1. 昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國(guó)有建設(shè)用地上已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房。在全市實(shí)施商業(yè)辦公用房改造為租賃住房對(duì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效解決新市民居住問題更具有實(shí)際效果。

??2. 單個(gè)項(xiàng)目不得分次申請(qǐng)改造,改造后整體確權(quán)、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆抵押、分割銷售給個(gè)人、以租代售。改造為租賃住房的主要目的是為了有效解決新市民居住問題，為此，改造后整體確權(quán)，不得分割銷售給個(gè)人。

??3. 城市重點(diǎn)功能區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和城市主干道沿線（道路紅線大于等于40米的規(guī)劃道路）臨街的商業(yè)和辦公用房不得改造為租賃住房。

??（二）改造實(shí)施主體

??改造工作在市政府統(tǒng)籌下進(jìn)行，各縣（市）區(qū)政府、管委會(huì)為實(shí)施（組織）主體。各轄區(qū)要根據(jù)片區(qū)實(shí)際，科學(xué)做好改造規(guī)劃，科學(xué)評(píng)估改造項(xiàng)目教育等配套設(shè)施是否滿足改造需求，在滿足教育等配套的前提下實(shí)施改造，不斷促進(jìn)區(qū)域的宜居、宜業(yè)、職住平衡。改造工作從申請(qǐng)、審核到驗(yàn)收均由所在縣（市）區(qū)政府、管委會(huì)具體負(fù)責(zé)。各縣（市）區(qū)根據(jù)片區(qū)實(shí)際，綜合考量改造項(xiàng)目改造后該片區(qū)的教育配套是否能滿足改造后的需求，結(jié)合居住需求進(jìn)行改造更具備針對(duì)性。同時(shí)，通知要求各縣（市）區(qū)政府、管委會(huì)可根據(jù)轄區(qū)情況制定實(shí)施細(xì)則。

??（三）改造標(biāo)準(zhǔn)

??1. 改造房屋不得存在查封登記、異議登記和違法建設(shè)等限制交易的情況或其它司法限制情況。

??2. 申請(qǐng)項(xiàng)目須符合安全要求，嚴(yán)格執(zhí)行結(jié)構(gòu)、消防、雨污分流等改造規(guī)范。

??（四）支持政策

??1. 改造為租賃住房的項(xiàng)目在土地使用年限和容積率不變前提下，規(guī)劃用地性質(zhì)不變，土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，不再補(bǔ)繳土地出讓金、不再簽訂土地出讓合同。土地調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??2. 各縣（市）區(qū)可將改造后的租賃住房作為人才房、青年公寓、回遷過渡安置房等優(yōu)先保障。改造后住房租賃企業(yè)可接收符合公共租賃住房保障條件的中低收入住房困難群眾（輪候庫人員），對(duì)該類住房按照公共租賃住房相關(guān)優(yōu)惠政策，實(shí)行稅收減免，同時(shí)按照公共租賃住房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)將承租人的租金補(bǔ)貼,補(bǔ)貼至租賃企業(yè)。

??3. 對(duì)依法登記的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)，給予稅收優(yōu)惠政策支持。提供住房租賃及經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，適用6%的增值稅稅率。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

??（五）加強(qiáng)監(jiān)督管理、嚴(yán)格懲戒措施

??1. 改造項(xiàng)目完成驗(yàn)收后，租賃企業(yè)應(yīng)向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房源登記。涉及流動(dòng)人口的及時(shí)向公安部門申報(bào)租住人員信息。

??2. 改造為租賃住房的嚴(yán)禁以先租后售等名義籌集資金，對(duì)違反規(guī)定開展租賃活動(dòng)的企業(yè)計(jì)入不良信用記錄，納入全國(guó)誠(chéng)信體系監(jiān)管。提供虛假資料申請(qǐng)改造的、將改造后的租賃住房分割銷售給個(gè)人，分割抵押的，或者弄虛作假將改造項(xiàng)目用于非住房租賃的,依據(jù)相關(guān)規(guī)定處理；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。

??三、 實(shí)施流程

??（一）申請(qǐng)

??房屋權(quán)利人或其委托代理人（含受委托代理的承租方）備齊資料后向?qū)俚卣岢龈慕樽赓U住房的書面申請(qǐng)。申請(qǐng)資料包括：

??1. 申請(qǐng)書。（申請(qǐng)書須包含項(xiàng)目名稱、地址、產(chǎn)權(quán)來源及情況、現(xiàn)用途類別、體量大小、建筑面積、改造必要性、改造內(nèi)容和規(guī)模，改造的總面積、計(jì)劃總投資，資金籌集方式）。

??2. 改造項(xiàng)目基本工程建設(shè)程序材料、房屋權(quán)屬信息及現(xiàn)狀照片。

??3. 項(xiàng)目改造方案。應(yīng)包括施工圖設(shè)計(jì)文件、消防設(shè)計(jì)文件、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案、租賃管理方案。

??4. 申請(qǐng)人身份材料。

??⑴企業(yè)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼。

??⑵法人法定代表人有效身份材料。

??⑶授權(quán)委托書（由代理人辦理的需提供）：應(yīng)加蓋公章，包含委托內(nèi)容、權(quán)限、期限、1—2名代理人姓名、身份證件號(hào)、聯(lián)系電話。

??⑷代理人身份材料（由代理人辦理的需提供）：應(yīng)當(dāng)提交本人有效身份材料（身份證、護(hù)照或其他身份材料）。

??5. 對(duì)于部分已銷售的項(xiàng)目，未銷售部分已取得商品房預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證明）且仍然有效的，申請(qǐng)人須先辦理商品房預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證明）的變更手續(xù)。同時(shí)，申請(qǐng)人還需提供改造項(xiàng)目涉及樓棟全體業(yè)主同意的意見。

??6. 其他需要提供的資料。

??（二）審核認(rèn)定

??屬地政府審核后，出具是否同意改造的意見。

??（三）實(shí)施驗(yàn)收

??申請(qǐng)人完成項(xiàng)目改造實(shí)施工作后，由屬地政府指定有關(guān)部門受理驗(yàn)收申請(qǐng)，并出具聯(lián)合驗(yàn)收意見。對(duì)于部分已銷售的項(xiàng)目，規(guī)劃只調(diào)整未銷售部分，已銷售部分維持原有建筑功能和土地用途不變。實(shí)施單位憑認(rèn)定文件到供水、供電、燃?xì)獠块T，申報(bào)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行用水、用電和燃?xì)馐召M(fèi)價(jià)格。

??（四）退出機(jī)制

??權(quán)利人提出恢復(fù)原有用途申請(qǐng)或有關(guān)職能部門根據(jù)政策要求退出的，權(quán)利人向?qū)俚卣岢錾暾?qǐng)，由屬地政府明確是否允許退出。退出后土地用途調(diào)整為原商業(yè)、辦公用地性質(zhì)，取消民用水、電、氣價(jià)格的優(yōu)惠。