[中房研協(xié)]南昌新政被責(zé)令糾正，城市發(fā)展與“房住不炒”存在博弈

??【熱點(diǎn)聚焦】

??3月24日，南昌市人民政府辦公室發(fā)布了《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中提到的“都市圈購(gòu)房同權(quán)”、“改變‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’單一土地出讓方式”、“完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度”或與當(dāng)下“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求有所不符。

??3月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，確保實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問(wèn)題。同日，江西省采取措施，責(zé)令南昌市立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。據(jù)悉，住建部即日已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，并將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理。目前，南昌市人民政府發(fā)布的房地產(chǎn)新政已被撤回。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??去化持續(xù)承壓迫使南昌推出新政

??2020年下半年以來(lái)，南昌樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，僅在12月輕微好轉(zhuǎn)。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全年南昌新建商品住宅成交37344套，同比下降28%。二手房方面，也存在去化承壓的現(xiàn)象，2020年南昌二手房成交22027套，同比下降19.33%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《22城二手房去化周期報(bào)告》，2020年無(wú)論是二手房月均成交量，還是月均成交量同比增速，南昌都排在22個(gè)城市的倒數(shù)第三位。

??較大的去化壓力迫使南昌推出新政刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，新政中，“都市圈購(gòu)房同權(quán)”的本意是通過(guò)都市圈規(guī)劃、外圍落戶(hù)政策放松和引進(jìn)人才政策的方式，吸引更多人員和資金在區(qū)域內(nèi)配置。新政若執(zhí)行，會(huì)增大并加快南昌周邊人口到南昌購(gòu)房的需求，提高南昌的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，但在“房住不炒”的大背景下，也會(huì)向市場(chǎng)和社會(huì)傳達(dá)出“限購(gòu)、限價(jià)松綁”的信號(hào)，在短期內(nèi)將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)異常升溫，不利于樓市穩(wěn)定。中央層面不允許地方有挑戰(zhàn)房住不炒的舉動(dòng)，但地方則因追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等原因，要求生存與發(fā)展，博弈肯定存在。

??“公開(kāi)出讓不限房?jī)r(jià)、地價(jià)地塊”不符合“三穩(wěn)”的要求

??南昌新政與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求相背離，或是造成該政策被緊急撤回的主要原因。南昌市政府提出在重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開(kāi)、臨空區(qū)、高新區(qū)等)視情“公開(kāi)出讓不限房?jī)r(jià)、地價(jià)地塊”，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域位于南昌相對(duì)較偏的區(qū)域，開(kāi)發(fā)程度較低，此舉可能是通過(guò)拍賣(mài)不限房?jī)r(jià)、地價(jià)的地塊，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商推動(dòng)區(qū)域發(fā)展，活躍市場(chǎng)。但在各地樓市普遍收緊并不斷加碼調(diào)控的大背景下，南昌釋放出放寬樓市調(diào)控的信號(hào)、并出臺(tái)了比較明確的政策，必然會(huì)被監(jiān)管層緊急叫停。

??預(yù)售資金監(jiān)管的放寬不利于防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

??南昌新政還提出，對(duì)符合新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來(lái)的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%；由原來(lái)需達(dá)到項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收合格具備交付使用為止才可申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管資金，調(diào)整為可根據(jù)項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度分6個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)降低重點(diǎn)資金監(jiān)管比例的方式使用監(jiān)管資金。預(yù)售資金監(jiān)管的作用，旨在保證項(xiàng)目的預(yù)售資金主要用于該項(xiàng)目建設(shè)，減少樓盤(pán)爛尾的情況，同時(shí)也限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)率，降低企業(yè)杠桿率。但預(yù)售資金監(jiān)管的放寬，或?qū)?dǎo)致購(gòu)房者直接暴露在風(fēng)險(xiǎn)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦資金鏈出問(wèn)題，就會(huì)造成樓盤(pán)大面積爛尾，直接損害購(gòu)房者的切身利益，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。因此，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，既是維護(hù)消費(fèi)者利益的需要，也是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的需要。

??根據(jù)國(guó)家定調(diào)，“三穩(wěn)”是樓市調(diào)控的第一目標(biāo)，平穩(wěn)依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題。當(dāng)前正處于房地產(chǎn)調(diào)控的攻堅(jiān)時(shí)期，南昌的“限購(gòu)松綁”如若不及時(shí)制止，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響。監(jiān)管層的迅速出手，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期有積極的影響，也體現(xiàn)了當(dāng)前監(jiān)管層對(duì)于落實(shí)“房住不炒”的堅(jiān)定決心。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）