??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）南昌剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)新政，還沒(méi)開(kāi)始實(shí)施就結(jié)束了。

??近日，南昌市人民政府辦公室印發(fā)了《做大全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量的若干政策措施》等5個(gè)行業(yè)做大經(jīng)濟(jì)總量政策措施的通知。其中，在《促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》中，分別對(duì)“住宅用地政策、購(gòu)房政策、人才住房支持、住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制、商品房預(yù)售資金監(jiān)管”等方面列出九項(xiàng)措施。

??政策原定于2021年4月20日起執(zhí)行，有效期至2023年12月31日。目前，該政策已被撤銷。

??政策適度放寬引發(fā)社會(huì)關(guān)注

??實(shí)際上，此次撤銷的新政，下面幾條措施爭(zhēng)議頗多。

??一是，推進(jìn)大南昌都市圈居民購(gòu)房同權(quán)進(jìn)程。大南昌都市圈中南昌市，九江市，撫州市的臨川區(qū)、東鄉(xiāng)區(qū)，宜春市的豐城市、樟樹(shù)市、高安市和靖安縣、奉新縣，上饒市的鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣等地戶籍居民互為享受本地戶籍人口購(gòu)房政策；在大南昌都市圈內(nèi)等地繳納的個(gè)稅或社保證明互為本地繳納證明，非本地戶籍居民可憑納稅或社保證明按當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策購(gòu)房。

??二是，改變“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”單一土地出讓方式?！耙虻厥┎摺?，采取多種土地出讓方式進(jìn)行供地。對(duì)“限房?jī)r(jià)”出讓的土地，實(shí)行“限地價(jià)”出讓機(jī)制；嘗試部分住宅用地出讓約定中只明確項(xiàng)目首次上市樓盤住宅銷售最高限價(jià)出讓方式，樓盤去化率超過(guò)50%的，可申請(qǐng)年度5%以內(nèi)的價(jià)格調(diào)整；在南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域（高鐵東站、經(jīng)開(kāi)、臨空區(qū)、高新區(qū)等）視情公開(kāi)出讓不限房?jī)r(jià)、地價(jià)地塊。

??三是，進(jìn)一步完善住宅銷售限價(jià)定價(jià)機(jī)制。將項(xiàng)目周邊二手住房?jī)r(jià)格納入新房定價(jià)規(guī)則參考指標(biāo)體系；對(duì)“非三限房”項(xiàng)目房?jī)r(jià)的管控，在符合條件下，可申請(qǐng)年度5%以內(nèi)的價(jià)格調(diào)整空間。

??四是，完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。對(duì)暫時(shí)放寬新建商品房住宅預(yù)售條件的，其預(yù)售資金監(jiān)管比例由原來(lái)的50%、60%，分別調(diào)整為20%、30%。

??上述政策發(fā)布后，一度引發(fā)了“放松調(diào)控”的解讀，部分條款被認(rèn)為與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求不符，并引起了主管部門的重視。

??據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，江西省立即采取措施，約談了南昌市政府主要負(fù)責(zé)同志，責(zé)令立即糾正，消除負(fù)面影響，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。南昌市政府表示，將深刻吸取教訓(xùn)，立即收回文件，并舉一反三，堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，按照江西省委省政府要求，切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控主體責(zé)任，著力解決好住房突出問(wèn)題，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??同日，住建部與江西省政府通過(guò)視頻會(huì)議進(jìn)行了會(huì)商，要求江西省和南昌市切實(shí)提高政治站位，牢牢把握房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，努力解決好大城市住房突出問(wèn)題。

??政策監(jiān)管信號(hào)明確

??南昌政策的適度寬松，實(shí)屬無(wú)奈之舉。

??2020年下半年以來(lái)，南昌樓市持續(xù)低迷，傳統(tǒng)的“金九銀十”成交面積比去年下降20%以上，僅在12月輕微好轉(zhuǎn)。

??易居研究院此前發(fā)布的《全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，南昌2020年新房成交面積降幅最為明顯，僅次于西安。另?yè)?jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2020年全年南昌新房成交37887套，同比下降28.78%。

??二手房方面，也存在去化承壓的現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示，南昌2020年二手房成交22027套，同比下降19.33%。根據(jù)易居研究院發(fā)布的《22城二手房去化周期報(bào)告》，2020年南昌無(wú)論是二手房月均成交量，還是月均成交量同比增速，都排在22個(gè)城市的倒數(shù)第三位。

??如果從二手房去化周期來(lái)看，南昌時(shí)間最長(zhǎng)，高達(dá)42.7個(gè)月。這足以說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供大于求，二手房庫(kù)存需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。

??盡管南昌樓市存在較大的去化壓力，但本次監(jiān)管層及時(shí)叫停新政的信號(hào)意義非常明顯。

??事實(shí)上，在監(jiān)管約談與市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭等因素的疊加影響之下，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控全面升級(jí)。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)全國(guó)各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)110次。

??從這些已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施來(lái)看，嚴(yán)查各類違規(guī)資金流入樓市是監(jiān)管的重中之重。購(gòu)房首付的資金來(lái)源成為各大城市的嚴(yán)查對(duì)象，居民部門也將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿，甚至是去杠桿。

??據(jù)悉，住建部已將南昌市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，加強(qiáng)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，并已派出督導(dǎo)組赴南昌市現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)。

??加上此前的上海、深圳、北京、杭州、無(wú)錫、成都和西安，今年以來(lái)住建部已對(duì)8個(gè)城市的房地產(chǎn)工作進(jìn)行調(diào)研督導(dǎo)。