[中房研協(xié)]“學(xué)區(qū)房”的邏輯變天了嗎

??【熱點(diǎn)回放】

??3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，其中“名額分配”的最新政策設(shè)計(jì)引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注。辦法規(guī)定從2022年起，高中招生分為自主招生、名額分配綜合評(píng)價(jià)和統(tǒng)一招生錄取三種類型。而“名額分配”是本次改革變化較大的錄取方式，具體包括“名額分配到區(qū)“招生錄取和”名額分配到?！罢猩浫深?，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%。

??根據(jù)中考改革新規(guī)，重點(diǎn)中學(xué)自主招生比例大幅下降，更大占比的生源名額將分配到各區(qū)和各普通初中，原則上更多公辦普通中學(xué)的學(xué)生有望升入優(yōu)質(zhì)高中。名額分配招生，將更促進(jìn)教育均衡發(fā)展，有利于上海區(qū)域均衡發(fā)展，緩解廣大家長的升學(xué)擇校焦慮。原來對(duì)應(yīng)重點(diǎn)初中的“學(xué)區(qū)房”市場，新政后將會(huì)產(chǎn)生什么樣的變化？上海中考招生改革對(duì)全國其他城市有明顯的示范作用，也釋放了教改的重大信號(hào)，這將對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分市場帶來怎樣的影響？本期內(nèi)參帶來詳細(xì)解讀。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán) CEO 丁祖昱認(rèn)為，確保學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場整體穩(wěn)定，是今年全國各地房地 產(chǎn)監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。今年以來，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)過各 類政策，從各個(gè)角度各個(gè)渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定學(xué)區(qū)房的價(jià)格和市場預(yù)期。此次上海教委新政對(duì) 穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房有一定的積極意義，且具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)全國各地的學(xué)區(qū)房降溫 有一定的啟發(fā)引領(lǐng)作用。對(duì)于購房者及家長來說，需理性擇校、理性置業(yè)。

??西南證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，《高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》對(duì)當(dāng)下高中錄取方式進(jìn)行改革，該政策有利于降溫學(xué)區(qū)房市場熱度，保障“房住不炒”政策長期行之有效。改革后自主招生比例大幅下降，給了一部分優(yōu)質(zhì)生源一個(gè)理由留在居住地附近的普通中學(xué)，對(duì)于促進(jìn)公平競爭有一定幫助。雖然政策減緩內(nèi)卷競爭程度，但難改選擇趨勢，核心原因在于絕大多數(shù)家長選擇購買所謂學(xué)區(qū)房，更多原因出于“優(yōu)質(zhì)社區(qū)的學(xué)習(xí)氛圍和優(yōu)質(zhì)社區(qū)的人口集聚”，因此推動(dòng)子女的邊際學(xué)習(xí)效果改善，并不會(huì)因?yàn)槠胀▽W(xué)校升學(xué)概率的邊際變化而選擇普通學(xué)校，個(gè)體選擇方向不會(huì)出現(xiàn)巨大變化。

??58 安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，新政肯定不利好學(xué)區(qū)房，但目前的政策調(diào)整幅 度并不是特別大，短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格沖擊不會(huì)很大，更多地是對(duì)人們心理的影響。隨著未 來教育資源均衡化一步步推進(jìn)，傳統(tǒng)的學(xué)區(qū)房概念可能就會(huì)被打破。從更長遠(yuǎn)看，學(xué)區(qū)房尤其 是頂尖學(xué)區(qū)房的價(jià)值會(huì)越來越弱化。

??易德資本執(zhí)行董事錢衛(wèi)一認(rèn)為，《實(shí)施辦法》直接切中了初中階段教育資源不均衡的局面，通過這種分配名額的方式，對(duì)現(xiàn)行教育體制進(jìn)行漸進(jìn)式的改變，從而逐步達(dá)到改變義務(wù)教育階段教育資源不均衡現(xiàn)象的目的?！秾?shí)施辦法》在平衡招考機(jī)會(huì)的同時(shí)，也會(huì)起到抑制學(xué)區(qū)房過熱現(xiàn)象，有效調(diào)整房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性失衡，從另一個(gè)維度貫徹上級(jí)部門“房住不炒”的要求，亦有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。教育、房產(chǎn)，作為中國居民最重要的兩項(xiàng)支出，在政策制定與實(shí)施上精準(zhǔn)有效、互相配合，對(duì)雙方都會(huì)產(chǎn)生積極正面的深遠(yuǎn)影響。

??戴德梁行首席政策分析專家魏東認(rèn)為，將這次的“中招”政策與近期上海正在打造的五個(gè) 郊區(qū)新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）結(jié)合起來看，更見其深意，寬了郊區(qū)家庭學(xué)生進(jìn) 入名校就讀的機(jī)會(huì)。與其城市不同，上海罕見地將指標(biāo)提升到 6 成左右，同時(shí)指標(biāo)到區(qū)、到 校同步推進(jìn)，兼顧區(qū)域公平和校際公平。

??上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰認(rèn)為，“名額到校”是本次政策中最大亮點(diǎn)，兼顧了教育性和選拔性，進(jìn)一步促進(jìn)教育公平的措施還會(huì)源源不斷而來。伴隨這些政策發(fā)展，我們也有望看到擇校熱進(jìn)一步降溫，人們選擇居住地將越來越理性，居住人口的空間分布更加均衡，對(duì)學(xué)區(qū)房的炒作會(huì)越來越少，甚至學(xué)區(qū)房在未來可能會(huì)變成一個(gè)偽概念。

??上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，新的政策出現(xiàn)對(duì)打擊“炒作學(xué)區(qū)房”會(huì)有一個(gè)立竿見影的作用，現(xiàn)在的邏輯是寧做雞頭，不做鳳尾，在家門口的初中也有機(jī)會(huì)進(jìn)入很好的高中，這樣隨著大家對(duì)學(xué)區(qū)房的關(guān)注度降低，學(xué)區(qū)房市場也會(huì)逐步降溫。”

??【中房分析】

??“名額分配”新政有助于學(xué)區(qū)房市場降溫，推進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展

??此次高中階段升學(xué)改革政策將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過名額分配的方式，使得上海所有區(qū)和普通初中的學(xué)生都可以享受更公平的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會(huì)，從而提高教育階段的資源分布均衡。

??新政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響：最直接的影響是，學(xué)區(qū)房的價(jià)值被釜底抽薪。重點(diǎn)高中的生源分布逐步平均化，中心區(qū)的學(xué)區(qū)房房價(jià)將得到一定程度的控制，作為一個(gè)硬幣的另一面，新政策相應(yīng)帶動(dòng)部分“薄弱學(xué)區(qū)”板塊升溫，從而整體市場趨于均衡。

??對(duì)于購房者而言，過去追漲的情緒拉高了學(xué)區(qū)房的購入成本，房價(jià)下跌后面臨的虧損暴露出學(xué)區(qū)房的市場風(fēng)險(xiǎn)。此次政策的推出，將在未來持續(xù)引導(dǎo)家長理性擇校入校，從而推動(dòng)置業(yè)決策理性化，也推動(dòng)房屋回歸居住本質(zhì)。

??中考新政可以看作是上海五大新城建設(shè)的配套政策之一

??目前上海正在大力推進(jìn)嘉定、青浦、松江、奉賢及南匯五大新城的建設(shè)?！爸锌肌靶抡牡絹?，對(duì)五大新城市構(gòu)成了明顯利好，新城的初中原則上都將能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，郊區(qū)戶籍學(xué)籍的含金量獲得提高。

??五大新城作為上海市未來發(fā)展的戰(zhàn)略空間和重要增長極，其開發(fā)建設(shè)對(duì)于優(yōu)化上海市空間布局、承載全球城市功能具有重要意義。如何更科學(xué)可持續(xù)地導(dǎo)入人口將是“五個(gè)新城”需要重點(diǎn)解決的問題之一。“十四五”期間，上海加快推進(jìn)新城建設(shè)，其政策要素保障必不可少：

??首先，本次中考政策的改革先將助力五大新城建設(shè)的順利推進(jìn)，某種意義上是深思熟慮之后的系統(tǒng)配套政策。五大新城都位于郊區(qū)，中考改革連同區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校的創(chuàng)辦，讓郊區(qū)中學(xué)有了吸引力，相應(yīng)的資金、人才、學(xué)生才會(huì)安心在新城扎根。政策導(dǎo)向清晰，將持續(xù)加強(qiáng)五大新城的教育吸引力，提升家門口學(xué)校的辦學(xué)品質(zhì)，構(gòu)筑與中心城教學(xué)水平相比肩的教育體系,幫助五大新城在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，不斷優(yōu)化相應(yīng)配套。

??其次，近期上海市政府出臺(tái)的一份關(guān)于“十四五”加快推進(jìn)新城建設(shè)工作的文件中指出“五 個(gè)新城將強(qiáng)化人才引進(jìn)政策，探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”，即把人口布局 放在突出位置，主要改動(dòng)之一為新城“居轉(zhuǎn)戶”年限由 7 年縮短為 5 年，并且對(duì)持有上海居 住證在新城工作并且居住的給予落戶專項(xiàng)加分。購房政策方面，臨港只需要同時(shí)連續(xù)繳納 3 年以上的社保就可以買房，并且購房資格是個(gè)人不是家庭，其余四大新城的購房模式或?qū)⒁耘R 港為模板，并且作為上海同周邊城市鏈接的五大門戶，在長三角一體化過程中的戰(zhàn)略地位尤為重要。

??上海大力度推進(jìn)房學(xué)脫鉤，具有全國示范意義

??雖然不少城市都在教育領(lǐng)域進(jìn)了改革，比如“名額到?！啊倍嘈澠暗龋虾１敬谓谈牡牧Χ确浅４?，某種意義上說是從根本上改變了學(xué)區(qū)房的存在邏輯。教育公平是最大的公平，也是政府最應(yīng)推動(dòng)的民生領(lǐng)域。如果教育資源是按房分配，則決定學(xué)生前途的主要因素，除了本身要有學(xué)習(xí)成績外，恐怕更多的是靠”拼爹“。這無論對(duì)學(xué)生還是對(duì)家庭都是不公平的?？梢?，中考新政不但涉及到房地產(chǎn)行業(yè)問題，更多是教育的百年大計(jì)和社會(huì)公平問題。當(dāng)然教育資源經(jīng)過改革，其分配更加公平和均衡之后，學(xué)區(qū)房必然受到影響，這也客觀上扣住了中央一貫堅(jiān)持的”房住不炒“主題，房地產(chǎn)市場也少了一個(gè)炒作的風(fēng)向標(biāo)和不穩(wěn)定因素，當(dāng)人們不再為畸高的學(xué)區(qū)房焦慮時(shí)，房子是用來住的理念才能更深入人心，進(jìn)而把更多資源投入到下一代的培養(yǎng)中去，可謂一舉多得的良政，具有全國推廣的價(jià)值。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評(píng)研究中心）