[中房研協(xié)]全國房地產政策變動監(jiān)測報告（2021年6月）

??一、本月樓市政策聚焦：房地產政策“穩(wěn)中趨緊”，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房

??6月，房地產政策環(huán)境“穩(wěn)中趨緊”。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會明確將防止經營貸違規(guī)流入房地產作為常態(tài)化監(jiān)管工作，銀保監(jiān)會主席郭樹清在預警“房地產泡沫是威脅金融安全最大的灰犀?！敝笤俅翁岢?，押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。另一方面，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設并給予相關配套政策支持，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，6月地方出臺房地產調控政策數量較上月小幅增加，緊縮性政策連續(xù)12個月超過寬松性政策。從調控內容來看，緊縮性政策仍聚焦在新增或升級“限購”“限售”“限房價、限地價”、加強房地產信貸資金監(jiān)管和房地產市場違法違規(guī)行為整治等方面。本期報告主要對6月份房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：大力發(fā)展保障性租賃住房，深入推進新型城鎮(zhèn)化建設

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健導向。一方面，央行于6月15日提高外匯存款準備金利率2個百分點，以緩解人民幣持續(xù)升值壓力，平穩(wěn)市場預期；6月24日開展300億元7天期逆回購操作，實現資金凈投放200億元，以確保半年末流動性平穩(wěn)。另一方面，MLF利率已連續(xù)15個月持平，LPR已連續(xù)14個月持平。

??在房地產調控方面，調控重點有三：第一，“房住不炒”基調不變。銀保監(jiān)會明確將防止經營貸違規(guī)流入房地產作為常態(tài)化監(jiān)管工作，持續(xù)發(fā)力，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在出席2021年陸家嘴論壇時發(fā)言指出，一些地方房地產泡沫化金融化傾向嚴重，押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價。第二，“大力發(fā)展租賃住房”不變。國務院總理李克強在國務院常務會議明確提出鼓勵市場力量參與保障性租賃住房供給，人口凈流入的大城市可利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地建設或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房，給予提供租賃住房的企事業(yè)單位稅收減免等多項意見。國家發(fā)改委、國資委等部門也相繼擬定政策，支持和規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展。第三，“深入推進新型城鎮(zhèn)化建設”不變。住建部、農業(yè)農村部、國家鄉(xiāng)村振興局聯合發(fā)布關于加快農房和村莊現代化建設的指導意見，住建部、科技部等15部門聯合擬定加強縣城綠色低碳建設的意見，商務部、國家發(fā)改委等17部門聯合發(fā)布加強縣域商業(yè)體系建設、促進農村消費的意見等。此外，中央將將國有土地使用權出讓收入轉由稅務部門負責征收，長期看有利于控制并降低地方政府杠桿率。

??三、地方政策：延續(xù)“穩(wěn)中趨緊”的調控風向，落實城市調控主體責任

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??

??2.政策小結

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年6月地方出臺房地產調控政策40條，較上月略有增加。其中，寬松性政策12條，緊縮性政策14條，中性政策14條。2021年1-6月地方累計出臺房地產調控政策227條，較2020年同期的324次大幅減少。從政策傾向來看，自2020年7月至今，地方月度出臺房地產緊縮性政策均要高于寬松性政策，“穩(wěn)中趨緊”是房地產調控主旋律。

??具體來看，調控收緊主要集中在強化行政限制、完善土地出讓規(guī)則和加強市場監(jiān)管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：紹興市在市區(qū)范圍內實行限購、限售，并對越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)的商品住房價格實行網格化管控；湖州市明確實行搖號銷售的項目不得更名及新房退房后須按原合同價格進行公示，并采用搖號、抽簽等方式公開銷售；無錫市強化房地產調控市縣聯動，要求部門協(xié)同，形成調控合力；廣州市天河區(qū)對房地產項目實行價格指導，并將網簽價格異動較大的區(qū)域或樓盤列入重點監(jiān)督范圍等。在完善土地出讓規(guī)則方面，典型代表有：成都市將同踩“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)和存在嚴重失信情形的開發(fā)企業(yè)列入土地競買資格限制名單；南昌市明確“限房價、限地價”的土地競買要求，并明確嚴格限制關聯公司參加同一宗住宅用地競買；東莞市提出企業(yè)”股東及出資信息”中的“實繳出資額“必須大于“0”、企業(yè)上一年度為員工逐月繳納“城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險”“ 職工基本醫(yī)療保險”人數必須大于“0”等競買資格要求，并明確競得入選人如果被認定不符合本通告資格要求，取消其土地競得入選人資格，其一年內不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動等。在市場監(jiān)管方面，廣州市嚴禁小貸公司開展“過橋貸”“贖樓貸”等業(yè)務；深圳市開展住房租賃資金監(jiān)管；西安市嚴厲打擊企業(yè)違法違規(guī)銷售商品房行為；寧波市開展房地產市場專項整治工作等。

??調控寬松主要表現在人口人才和公積金政策上。其中，在人口人才方面，典型代表有：南京市將40周歲以下大專學歷人員納入人才落戶的主體政策范疇，并在原有隨遷政策的基礎上，對高層次人才的隨遷政策進一步予以放寬；太倉市針對全職在太工作的頂尖人才，最高給予500萬元購房補貼，自主培育的各級領軍人才，最高給予300萬元購房補貼等；北京市設立“公共戶”，接收暫不具備市內遷移條件的本轄區(qū)非農業(yè)戶口人員落戶；湖北省進一步深化戶籍制度改革，以城市存量農業(yè)轉移人口為重點，全面取消不合理落戶限制等。在公積金方面，典型代表有：廣州市將二手房貸款最長期限由20年延長至30年、樓齡加貸款年限由不超過40年調整至50年；邯鄲市提出無配偶或配偶無固定工作的繳存職工和自愿繳存人員申請住房公積金貸款的，不再要求由自然人提供擔保；柳州市將住房公積金繳存人及其配偶購、建自住住房、償還自住住房購房貸款等納入住房公積金提取范圍等。

??四、6月重要事項復盤

??五、房地產政策展望

??1.中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會召開2021年第二季度例會。會議指出，當前我國經濟運行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國內外環(huán)境依然復雜嚴峻。要搞好跨周期政策設計，支持經濟高質量發(fā)展。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把握好政策時度效，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護經濟大局總體平穩(wěn)等。結合6月末央行開展300億元7天逆回購、凈投放流動性200億元以保持半年末流動性平穩(wěn)來看，當前貨幣政策仍然是“維穩(wěn)”導向，短期資金面不會大幅收緊。在房地產方面，中央堅持“房住不炒”調控定位，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其體現在供給側。自2020年下半年開始，中央已先后擬定包括“三道紅線”在內的重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則、房地產貸款集中度管理制度和重點城市住宅用地“兩集中”出讓制度等，從資金、拿地等方面限制房企無序擴張，強調提質增效、穩(wěn)固發(fā)展。預計后續(xù)中央仍將繼續(xù)從供給側發(fā)力，穩(wěn)步推進政策覆蓋面，進一步強化房地產金融監(jiān)管，進一步完善房地產調控長效機制等。此外，發(fā)展租賃住房是2021年城鄉(xiāng)建設重點工作之一，對構建租購并舉住房制度、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展等皆意義重大，預計下半年中央也將持續(xù)重點推進。

??2.地方層面

??自2020年下半年以來，我國房地產政策環(huán)境已歷經一年的調控收緊期。其中，以地方新增或升級“限購”“限售”“限貸”“限地價、限房價”、開展房地產市場亂象整治、加強房地產金融監(jiān)管等為調控重點。在中央堅持“房住不炒”定位原則下，預計調控風向短期內不會改變。從2021年上半年地方表現來看，房地產調控已由一二線城市逐漸擴展至三四線城市。需要注意的是，未來在強調“因城施策”的同時，要更加重視實事求是、分類指導、精準施策。對于人口凈流入的熱點城市，要通過增加供給、合理控制需求、穩(wěn)定市場預期、規(guī)范市場交易秩序、嚴打投機炒房等方式，保持房價基本穩(wěn)定，保障房地產市場平穩(wěn)健康運行。但對于人口外流嚴重的冷門城市而言，長時間的政策高壓正不斷加大房地產崩盤風險。地方要合理控制住宅用地新增規(guī)模，深化戶籍制度改革和人才引進等增加需求，通過財政補貼、稅收優(yōu)惠等方式支持合理購房需求等，積極去庫存，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員