多家銀行因貸款違規(guī)流入樓市被罰,房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊

金融克而瑞研究中心 2021-07-15 08:59:06 來源:丁祖昱評樓市

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??“近日,杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)按揭額度緊張、房貸利率連續(xù)上調(diào)以及放貸周期延長等現(xiàn)象,部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸,甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

??不僅如此,在央行宣布全面降準(zhǔn)后,上海銀保監(jiān)局開出17張罰單,其中7份罰單的受罰事由為涉房信貸業(yè)務(wù)違規(guī),主要涉及個(gè)人住房貸款借款人償債能力審查不審慎,個(gè)人貸款違規(guī)用于購房,固定資產(chǎn)貸款變相用于支付土地出讓金等多項(xiàng)違規(guī)行為。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,2021年2季度,銀保監(jiān)會對銀行業(yè)開出了745份罰單,合計(jì)罰款金額約6.05億元。具體的處罰事由中,涉房業(yè)務(wù)的比重不低。

??我們認(rèn)為,在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下,房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊。受此影響,房企融資能力將備受考驗(yàn),融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競爭力。”

??01 多地遭遇“房貸荒”

??6月底以來,杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州、佛山、嘉興和天津等熱點(diǎn)城市出現(xiàn)房貸額度告急,甚至部分銀行暫停接單二手房業(yè)務(wù),或只接收優(yōu)質(zhì)房貸。

??如武漢部分銀行已暫停受理二手房;南京某行二手房貸款辦理已排期到2022年;鄭州某行要求二手房房齡20年以內(nèi)、房屋面積40平以上,坐落市內(nèi)八區(qū),客戶預(yù)審批資質(zhì)三星及以上,且二手房利率普遍已破“6”。

??二手房停貸的同時(shí),監(jiān)管開始嚴(yán)控新房按揭貸款,體現(xiàn)在審批門檻提升、放貸周期拉長以及房貸利率上調(diào)等三個(gè)方面。

??首先,嚴(yán)查首付款來源,如廣州和深圳部分銀行對首期貸款審核非常嚴(yán)格,借款人除提供首付款憑證和工資流水外,還需提供首付款所在銀行近半年的流水,要求是自有資金,如果首付款是第三方(只允許直系親屬)轉(zhuǎn)入的話,還需提供直系親屬近半年流水。

??其次,通常銀行放款周期1個(gè)月左右(審批2-3周,放貸1周),而目前熱點(diǎn)城市放貸周期至少3個(gè)月起步,其中南京、合肥更要排隊(duì)到6個(gè)月以后,甚至多家銀行無法確定放款周期。

??最后,2月起房貸平均利率止跌回升,6月底7月初這輪房貸利率集中上調(diào)已是今年以來的“五連漲”,部分熱點(diǎn)城市也經(jīng)歷了多輪加息潮。如杭州5月、6月和7月房貸利率都上調(diào)過一輪,5月首套和二套房利率環(huán)比增幅20BP和12BP,6月首套和二套環(huán)比均上調(diào)20BP,7月又接連環(huán)比增加30BP。

表:6月底至7月初多個(gè)熱點(diǎn)城市上調(diào)房貸利率并延長放貸周期

??數(shù)據(jù)來源:公開資料、CRIC整理

??02 多家銀行因貸款違規(guī)流入樓市被罰

??在多地房貸額度告急、審批門檻提升、放貸周期拉長、房貸利率上調(diào)的背后是監(jiān)管部門的嚴(yán)管。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示,2021年2季度,銀保監(jiān)會對銀行業(yè)開出了745份罰單,合計(jì)罰款金額約6.05億元。其中,流動貸款資金流入房地產(chǎn)市場受到10次監(jiān)管處罰,個(gè)人消費(fèi)貸款流入樓市同樣受到10次行政處罰,其余處罰事由還包括房開貸資金流向監(jiān)控不力、同業(yè)投資等違規(guī)投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目、信用卡資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

??在這其中,主要以嚴(yán)打經(jīng)營貸為重要抓手,謹(jǐn)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。中央多部委全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管,強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管控。多省市積極開展個(gè)人住房信貸管理自查,并采取一系列的懲戒措施。例如廈門,已查實(shí)2725筆共計(jì)17.93億元貸款違規(guī)流入樓市,其中確認(rèn)被“炒房”組織直接套取共計(jì)1.01億元。

??與此同時(shí),信貸資金監(jiān)管領(lǐng)域也從銀行擴(kuò)大到類金融機(jī)構(gòu)。6月,深圳、廣州、重慶、內(nèi)蒙古等地陸續(xù)發(fā)布相關(guān)文件,對小貸公司、融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)的“過橋貸”、“尾款貸”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)開展約談和監(jiān)控。

??在“房住不炒、因城施策”的政策大環(huán)境下,房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊。

??03 中小區(qū)域民營房企可能加速洗牌出局

??在這樣的背景下,對于房企來說,一方面融資“三條紅線”將持續(xù)發(fā)力,并將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)大到所有企業(yè),嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模,引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響,房企融資能力將備受考驗(yàn),融資能力的高低或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)的核心競爭力。

??另外一方面在房貸管理的落實(shí)下,商業(yè)銀行將嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏,通過商業(yè)銀行全面自查、監(jiān)管部門排查問責(zé),嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。下半年房地產(chǎn)市場大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊,樓市成交或?qū)⑦m度回落,但并不會明顯失速。不過,那些投資炒作氛圍濃厚且缺乏需求支撐的熱點(diǎn)三、四線城市,一旦信貸資金予以嚴(yán)控,市場或?qū)②厔菪越禍?,成交也將大幅回落?/p>

??由此看來,當(dāng)前房企面臨的核心矛盾主要是融資收緊和銷售后期轉(zhuǎn)弱問題,再加上債務(wù)集中到期壓力,尤為考驗(yàn)房企資金的統(tǒng)籌運(yùn)營能力。

??在這其中,國企或聚焦高能級城市的規(guī)模民營房企資金可操作空間較大,中小區(qū)域民營房企可能加速洗牌出局,行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。

??這主要是因?yàn)椋瑥捏w量來看,銀行優(yōu)先考慮“總對總”或“白名單”上業(yè)績穩(wěn)定的戰(zhàn)略客戶,而貸款集中度管控使得規(guī)模房企的合作銀行更多元化,無論開發(fā)貸還是項(xiàng)目按揭貸可調(diào)節(jié)空間較大,而中小房企可能面臨額度缺口。

??從項(xiàng)目覆蓋范圍來看,全國化房企項(xiàng)目的分布較為分散,避免局部市場信貸政策轉(zhuǎn)變帶來的風(fēng)險(xiǎn),一定程度上能在其余區(qū)域通過行政手段平滑下信貸缺口。

??從重倉項(xiàng)目的城市能級來看,能級越高的城市影響相對有限,高能級城市有人口和城鎮(zhèn)化等基本面支撐去化,與此同時(shí)金融資源也相對豐富。

??6月本該是房企年中沖業(yè)績的推貨旺季,但2021年6月百強(qiáng)房企業(yè)績增速趨緩,TOP100房企6月操盤銷售規(guī)模同比增速僅0.2%,6月單月環(huán)比增速僅14.6%,不及往年同期,市場表現(xiàn)弱于預(yù)期。

??短期來看,當(dāng)前熱點(diǎn)城市“房貸荒”以及22城集中供地都對房企周轉(zhuǎn)能力提出考驗(yàn),對投資、開盤回款和現(xiàn)金流回正等資金周轉(zhuǎn)方面產(chǎn)生不同程度的影響。下半年房地產(chǎn)市場大概率將延續(xù)城市分化的既定格局。

??長期來看,壓力城市房地產(chǎn)信貸政策難言全面松綁,房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力,成交整體上行幅度有限,房企應(yīng)向管理要紅利,重新調(diào)整項(xiàng)目運(yùn)營管理流程來匹配新環(huán)境,量入為出,收縮投資戰(zhàn)線,提升拿地前期研判,并持續(xù)升級迭代產(chǎn)品。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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