[易居研究院]政策快評(píng)：上海出臺(tái)政策加快發(fā)展保障性租賃住房

??政策快評(píng)

??11月23日，在上海市政府新聞發(fā)布會(huì)上，副市長(zhǎng)湯志平介紹了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見》相關(guān)情況。《實(shí)施意見》明確了15項(xiàng)支持政策，其中落實(shí)國(guó)家支持政策12項(xiàng)，本市增加支持政策3項(xiàng)。隨著此次保障性租賃住房政策的發(fā)布，也將為上海地方政府以及相關(guān)租賃企業(yè)在發(fā)展租賃住房方面提供明確的方向指導(dǎo)。

??2021年11月24日

??1、政策背景

??今年7月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，首次明確了國(guó)家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。國(guó)家的住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。住建部也明確，“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)。從保障對(duì)象來(lái)看，保障性租賃住房面向的對(duì)象與公租房不同，主要解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問(wèn)題。隨著7月22日國(guó)務(wù)院加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議召開以來(lái)，多地確定“十四五”期間保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)，細(xì)化保障性租賃住房建設(shè)細(xì)則，多舉措增加保障性租賃住房供應(yīng)，完善相關(guān)配套支持政策等，推動(dòng)保障性租賃住房建設(shè)。上海作為新市民和青年人較多、房?jī)r(jià)偏高的特大城市，加強(qiáng)保障性租賃住房供應(yīng)，對(duì)于完善住房保障體系具有積極作用。

??2、主要內(nèi)容

??（1）統(tǒng)一保障性租賃住房范圍

??《實(shí)施意見》明確，市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定的公共租賃住房，單位租賃房，市、區(qū)國(guó)有企業(yè)通過(guò)各種方式獲得租賃住房用地投資新建的全自持租賃住房以及其他符合條件的租賃住房，由區(qū)房屋管理部門統(tǒng)一認(rèn)定后，均可納入保障性租賃住房管理。這就相當(dāng)于進(jìn)一步明確了保障性租賃住房的適用范圍，同時(shí)，對(duì)于這些不同類型的租賃住房，在統(tǒng)一認(rèn)定為保障性租賃住房后，在運(yùn)營(yíng)和管理等方面也將有較為統(tǒng)一的規(guī)范和指導(dǎo)，也有助于保障性租賃住房的統(tǒng)籌發(fā)展。

??（2）明確基本準(zhǔn)入條件

??《實(shí)施意見》明確，申請(qǐng)保障性租賃住房，需要同時(shí)滿足以下兩項(xiàng)基本準(zhǔn)入條件：一是在本市合法就業(yè)、在職工作；二是在本市存在住房困難，住房困難的面積標(biāo)準(zhǔn)原則上按照家庭在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米確定。從這個(gè)準(zhǔn)入條件來(lái)看，相比以前的保障房申請(qǐng)門檻有所放寬，申請(qǐng)對(duì)象不限戶籍、不設(shè)收入線，只要是有工作的、人均住房面積低于15平方米的群體均可申請(qǐng)保障性租賃住房，這也與保障性租賃住房主要是解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等群體的居住問(wèn)題是相符的。

??（3）以70平方米以下的小戶型為主

??《實(shí)施意見》明確，新開工建設(shè)的保障性租賃住房，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，適當(dāng)配置三居室等大戶型。上海2020年10月出臺(tái)的《上海市租賃住房規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》規(guī)定，住宅類租賃住房的戶型應(yīng)以中、小套型為主，小套套內(nèi)建筑面積應(yīng)在45平方米以內(nèi)；中套套內(nèi)建筑面積應(yīng)在70平方米以內(nèi)?？梢?，此次保障性租賃住房的戶型設(shè)計(jì)也基本參照了之前的政策，對(duì)于地方政府、租賃企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等保障性租賃住房建設(shè)單位而言，戶型設(shè)計(jì)的指標(biāo)明確，也有助于更好地指導(dǎo)租賃項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)和設(shè)計(jì)。

??（4）增加3項(xiàng)上海支持政策

??《實(shí)施意見》除了落實(shí)國(guó)家支持政策12項(xiàng)外，還增加3項(xiàng)上海支持政策。一是支持引導(dǎo)中央在滬企業(yè)，市、區(qū)國(guó)企和機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，在符合規(guī)劃前提下，通過(guò)多種方式建設(shè)供應(yīng)保障性租賃住房，對(duì)參與保障性租賃住房建設(shè)的國(guó)企，有針對(duì)性地優(yōu)化考核評(píng)價(jià)機(jī)制，進(jìn)一步發(fā)揮好國(guó)企的主力軍作用；二是落實(shí)保障性租賃住房承租家庭的未成年子女就地享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)；三是將保障性租賃住房全面納入城市網(wǎng)格化管理、社區(qū)管理服務(wù)和物業(yè)服務(wù)范圍。從這些政策看，主要是從供應(yīng)、服務(wù)、管理等方面進(jìn)一步支持保障性租賃住房建設(shè)和發(fā)展，這也是相關(guān)企業(yè)、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、街道社區(qū)等部門今后需要積極關(guān)注的方面。

??3、政策意義

??上海此次《實(shí)施意見》的出臺(tái)，貫徹落實(shí)了中央關(guān)于解決大城市住房突出問(wèn)題的決策部署，對(duì)于加快發(fā)展保障性租賃住房，有效緩解新市民、青年人住房困難，具有明確和積極的指導(dǎo)作用。通過(guò)加快發(fā)展保障性租賃住房，有助于從供給端發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，加快形成租購(gòu)并舉的住房制度。同時(shí)，隨著新市民、青年人的住房安居宜居，也為服務(wù)上海人才引領(lǐng)發(fā)展戰(zhàn)略、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和軟實(shí)力提供了支撐和保障?？梢灶A(yù)見，在保障性租賃住房相關(guān)配套細(xì)則落地后，隨著保障性租賃住房政策體系的基本形成，上海保障性租賃住房建設(shè)和發(fā)展將進(jìn)一步按下快捷鍵。