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??本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”基調(diào)，地方政策寬松節(jié)奏放緩

??2023年6月，我國(guó)房地產(chǎn)政策寬松態(tài)勢(shì)延續(xù)。中央層面，央行下調(diào)LPR報(bào)價(jià)10個(gè)基點(diǎn)，推動(dòng)房貸利率下限進(jìn)一步降低，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文提出用好“第二支箭”，進(jìn)一步提升民企發(fā)債便利，央行貨幣政策委員會(huì)第二季度例會(huì)指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作等，持續(xù)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策40條。其中，寬松性政策32條，中性政策5條，緊縮性政策3條。從政策內(nèi)容來(lái)看，以三四線城市為寬松主體，調(diào)控舉措主要包括優(yōu)化限購(gòu)限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、強(qiáng)化公積金政策支持等，政策頻次較上月進(jìn)一步減少，寬松力度減弱。本期報(bào)告主要對(duì)6月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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??中央政策：延續(xù)“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”基調(diào)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??6月，央行貨幣政策寬松維穩(wěn)態(tài)度明確。一方面，調(diào)降逆回購(gòu)和MLF操作利率10BP，為2017年以來(lái)首次臨近半年末降息；另一方面，自6月20日以來(lái)逆回購(gòu)?fù)斗帕烤谇|規(guī)模以上，月度逆回購(gòu)凈投放量創(chuàng)今年以來(lái)新高，MLF也實(shí)現(xiàn)370億元小幅超額續(xù)作。但受稅期擾動(dòng)和半年末MPA考核等因素影響，6月中旬主要期限資金利率不同程度上行，整體資金面較5月小幅收緊。LPR方面，1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下降10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。

??在房地產(chǎn)方面，隨著LPR的調(diào)降，首套房和二套房貸款利率下限進(jìn)一步下探。中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文提出進(jìn)一步提升民企發(fā)債便利，用好“第二支箭”等，向市場(chǎng)傳達(dá)出積極信號(hào)。此外，央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度例會(huì)指出，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。住建部部長(zhǎng)倪虹表示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡等。中央層面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)總體延續(xù)了促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定的基調(diào)。

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??地方政策：政策寬松態(tài)勢(shì)延續(xù)，頻次放緩、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策（1） 住房保障政策

??（2） 其他政策

??3.緊縮性政策（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，“頻次減少、力度減弱”特點(diǎn)延續(xù)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2023年6月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策40條，連續(xù)第三個(gè)月減少。其中，寬松性政策32條，內(nèi)容主要涉及優(yōu)化限購(gòu)限售、優(yōu)化信貸政策、鼓勵(lì)房交會(huì)讓利促銷和團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加強(qiáng)住房公積金貸款政策支持等；中性政策5條，內(nèi)容主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵(lì)推行綠色建筑和裝配式建筑等；緊縮性政策3條，內(nèi)容主要涉及房企資金監(jiān)管、住房租賃市場(chǎng)秩序規(guī)范等。總的來(lái)說(shuō)，本月地方房地產(chǎn)政策寬松以三四線城市為主，總體延續(xù)了“頻次減少、力度減弱”的特點(diǎn)。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化限購(gòu)限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購(gòu)限售、下調(diào)最低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持讓利促銷、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管等。典型代表有：青島市新房限售期由網(wǎng)簽滿5年縮短至網(wǎng)簽滿3年、取證滿2年，二手房限售期由取證滿2年縮短至取證滿1年，非限購(gòu)區(qū)域首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%；揚(yáng)州市取消執(zhí)行限購(gòu)政策，繼續(xù)執(zhí)行大專及以上人才購(gòu)買首套房給予契稅100%的一次性購(gòu)房補(bǔ)貼政策；大連市下調(diào)2023年三季度新發(fā)放首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，對(duì)房交會(huì)期間購(gòu)買中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)參展項(xiàng)目新房給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼；連云港市繼續(xù)推進(jìn)以“房票”為主的征收安置模式，將首套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%等。此外，臨沂市、南陽(yáng)市均出臺(tái)支持團(tuán)購(gòu)住房?jī)?yōu)惠政策，支持黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位集中團(tuán)購(gòu)在售商品房，出臺(tái)優(yōu)化房企預(yù)售資金監(jiān)管辦法，進(jìn)一步為房地產(chǎn)企業(yè)釋放流動(dòng)資金，江西、西安等地繼續(xù)加大力度推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、支持“商轉(zhuǎn)公”、支持提取公積金支付購(gòu)房首付等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購(gòu)房首付、支持“商轉(zhuǎn)公”等。典型代表有：蘇州市公積金賬戶余額可提取用于支付首付，新房、二手房同樣適用；廣州市生育二孩及以上家庭公積金貸款購(gòu)買首套住房的，最高貸款額度上浮30%；宿州市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調(diào)至45萬(wàn)元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至65萬(wàn)元，恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”政策，支持繳存職工及共同購(gòu)房人一次性提取住房公積金用于支付購(gòu)房首付款；呼和浩特市將單繳存職工家庭公積金最高貸款額度上調(diào)至60萬(wàn)元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至100萬(wàn)元，多子女家庭在最高貸款額度的基礎(chǔ)上上浮10%；畢節(jié)市對(duì)結(jié)清首套房貸款的，購(gòu)買二套房申請(qǐng)公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，首套房商業(yè)貸款未結(jié)清的，二套房申請(qǐng)公積金貸款最低首付比例為30%，支持個(gè)人住房公積金異地貸款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發(fā)放人才購(gòu)/租房補(bǔ)貼等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括住房政策向多子女家庭傾斜、發(fā)放人才購(gòu)/租房補(bǔ)貼等。典型代表有：廣東省提出對(duì)購(gòu)買首套自住住房的多子女家庭，有條件的城市可給予適當(dāng)提高住房公積金貸款等相關(guān)支持政策，進(jìn)一步制定實(shí)施差異化住房租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策；晉江市明確在晉江市域內(nèi)的高等院校就業(yè)的人才，不受國(guó)籍、戶籍限制，高等教育人才購(gòu)置建筑面積60平方米以上商品住房可享受最高100萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼；南京市六合區(qū)優(yōu)化學(xué)術(shù)、科研、產(chǎn)業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域符合認(rèn)定的人才購(gòu)房政策，發(fā)放300元/平方米的專項(xiàng)補(bǔ)貼；沈陽(yáng)市開展青年英才“留沈陽(yáng)，好住房”活動(dòng)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買新房給予100元/平方米補(bǔ)貼，高等學(xué)校、中等職業(yè)學(xué)校全日制在校生，購(gòu)買我市新建商品住房，給予200元/平方米購(gòu)房補(bǔ)貼及全額契稅補(bǔ)貼等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵(lì)推行綠色建筑和裝配式建筑等

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理、鼓勵(lì)推行綠色建筑和裝配式建筑等。其中，在保障性住房建設(shè)管理方面，典型代表有：深圳市明確城中村保障性住房規(guī)?；焚|(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，轄區(qū)政府街道辦會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管等部門對(duì)城中村開展租賃市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治；青島市采取“貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物供應(yīng)”相結(jié)合的方式對(duì)人才實(shí)施住房保障，由區(qū)（市）政府全面負(fù)責(zé)本地區(qū)人才住房保障工作，按照“政府主導(dǎo)、平臺(tái)公司等企業(yè)實(shí)施”的模式，通過(guò)盤活存量用房、集中建設(shè)、貨幣化籌集、單位自建等方式籌集保障性住房等。在推動(dòng)綠色建筑和裝配式建筑方面，典型代表有：福州市鼓勵(lì)全裝修商品房、人才租賃房、公共租賃房、政府投資的公告建筑、產(chǎn)業(yè)園等項(xiàng)目申報(bào)裝配式裝修試點(diǎn)項(xiàng)目；上海市提出加快高強(qiáng)度高耐久、可循環(huán)利用、綠色環(huán)保等新型建材研發(fā)和應(yīng)用，鼓勵(lì)采購(gòu)綠色建材，完善綠色建材產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房企資金監(jiān)管、住房租賃市場(chǎng)秩序規(guī)范等

??緊縮性政策主要涉及房企資金監(jiān)管、住房租賃市場(chǎng)秩序規(guī)范等。典型代表有：青島市開展住房租賃資金監(jiān)管行動(dòng)，要求行政區(qū)域內(nèi)住房租賃企業(yè)在本市轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行開立唯一、專用的住房租賃資金監(jiān)管賬戶，并明確監(jiān)管內(nèi)容、方式及流程；武漢市印發(fā)新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，要求房企開啟新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金按工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，企業(yè)不得抽調(diào)監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金；太原市規(guī)范租賃平臺(tái)房源發(fā)布，要求核驗(yàn)住房租賃信息發(fā)

??—04—

??6月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??6月28日，央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度例會(huì)指出，當(dāng)前外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體回升向好，但內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，需求驅(qū)動(dòng)仍不足。要加大宏觀政策調(diào)控力度，精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，搞好跨周期調(diào)節(jié)，全力做好穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作等。相對(duì)寬松的貨幣信貸環(huán)境預(yù)期延續(xù)。在短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，在不考慮MLF及逆回購(gòu)到期因素下，7月約存在3500億元至4000億元的流動(dòng)性缺口，加之6月末逆回購(gòu)?fù)斗帕考哟螅?月資金面存在一定壓力，但整體可控。在穩(wěn)增長(zhǎng)訴求提升背景下，寬松預(yù)期仍有發(fā)酵空間。

??在房地產(chǎn)方面，2023年二季度以來(lái)中央層面相關(guān)表態(tài)及具體舉措已明顯減少，但總體上延續(xù)了“促需求、防風(fēng)險(xiǎn)、保穩(wěn)定”的基調(diào)。預(yù)計(jì)中央層面將保持定力，堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持因城施策，短期內(nèi)難有全國(guó)統(tǒng)一的重磅刺激性政策出臺(tái)。但房地產(chǎn)業(yè)作為促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)、提升經(jīng)濟(jì)活力及穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要一環(huán)，下半年政策寬松仍有空間。

??2.地方層面

??隨著一年多以來(lái)房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松，近期地方寬松節(jié)奏已明顯趨緩。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-5月，商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額同比增長(zhǎng)8.4%，漲幅較1-4月下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積同比下降22.6%，降幅較1-4月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。6月，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交面積約1509萬(wàn)平方米，創(chuàng)5年來(lái)同期新低，環(huán)比下降9%，同比下降25%?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在短暫復(fù)蘇后再度陷入下滑局面，三季度或?qū)⒗^續(xù)承壓回落。市場(chǎng)亟待更強(qiáng)有力的政策以提振信心，拉動(dòng)投資和消費(fèi)的積極性。一方面，政策寬松主體或應(yīng)加快由三四線城市向核心一二線城市延展，另一方面，限購(gòu)限售等不合時(shí)宜的限制性政策應(yīng)加速松綁，降首付、降房貸利率、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房企讓利促銷等仍是重要發(fā)力點(diǎn)。