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??中介費(fèi)下調(diào)政策研究

??2023年06月02日

??25城二手房中介費(fèi)率為2.2%，7成費(fèi)用由買家支付

??中介費(fèi)下調(diào)問(wèn)題成為近期市場(chǎng)與政策熱點(diǎn)。6月1日，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書》。該政策被認(rèn)為是“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”，但由于下降幅度不及預(yù)期、市場(chǎng)批評(píng)聲音較多，該文件最終被撤回。此事又引發(fā)大家進(jìn)一步關(guān)注二手房中介費(fèi)下調(diào)的問(wèn)題。在當(dāng)前二手房交易趨于疲軟、購(gòu)房稅費(fèi)成本偏高的情況下，對(duì)中介費(fèi)下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。

??本報(bào)告研究了全國(guó)中介費(fèi)定價(jià)改革的歷程，同時(shí)分析了重點(diǎn)城市中介費(fèi)的相關(guān)情況，以更好了解中介機(jī)構(gòu)、買賣雙方和中介費(fèi)的關(guān)系。需要說(shuō)明的是，本報(bào)告重點(diǎn)研究二手房買賣領(lǐng)域的中介費(fèi)內(nèi)容。同時(shí)，本報(bào)告定義：中介費(fèi)=向房東收取的中介費(fèi)用+向購(gòu)房者收取的中介費(fèi)用。該定義不包括其他費(fèi)用，如購(gòu)房方面的貸款等服務(wù)費(fèi)用、房東通過(guò)漲價(jià)變相轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者的購(gòu)房成本等。

??一、中介費(fèi)定價(jià)的改革路線

??觀察近10年二手房中介費(fèi)的改革路線，其經(jīng)歷了三個(gè)重要環(huán)節(jié)或政策節(jié)點(diǎn)，即中介費(fèi)定價(jià)權(quán)的放開(kāi)、中介費(fèi)限價(jià)的大討論、中介費(fèi)降費(fèi)改革的探索。我們具體分析這三個(gè)階段。

??1、中介費(fèi)定價(jià)權(quán)的放開(kāi)。2014年6月，國(guó)家發(fā)改委、住建部頒布了《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》。此次政策下放了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)權(quán)限，由省級(jí)人民政府價(jià)格、住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門管理，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

??2、中介費(fèi)限價(jià)的大討論。2021年7月，一張關(guān)于調(diào)整中介費(fèi)的截圖被廣泛傳播。截圖稱，“最新指示：房產(chǎn)交易的中介費(fèi)不得超過(guò)當(dāng)?shù)厣缙焦べY的3倍。”其中，社平工資是指社會(huì)職工的平均工資。針對(duì)此事，各中介公司表示沒(méi)有接到相關(guān)通知。該事件后續(xù)有所發(fā)酵，引發(fā)大家對(duì)中介費(fèi)用下調(diào)的討論和關(guān)注。

??3、中介費(fèi)降價(jià)改革的探索。2023年5月，住建部等發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》。此次政策明確，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。2023年6月，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見(jiàn)書》。該政策被定性為“中介費(fèi)下調(diào)第一槍”，包括落實(shí)買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等條款。由于外界認(rèn)為該中介費(fèi)沒(méi)有實(shí)質(zhì)下降，且造成了負(fù)面影響，因此該文件被撤銷。

??二、行業(yè)定價(jià)體系和層次

??基于全國(guó)重點(diǎn)城市二手房中介費(fèi)用收取的相關(guān)情況，我們對(duì)全國(guó)中介費(fèi)定價(jià)體系做了分類。雖然各地中介費(fèi)收取情況有很大的差異，也會(huì)因不同年份和物業(yè)形成差別，但實(shí)際上各地形成了四個(gè)鮮明的價(jià)格體系或?qū)哟?，即最高價(jià)、參考價(jià)、市場(chǎng)價(jià)、最低價(jià)。

??具體來(lái)看這四個(gè)定價(jià)層次。其中，“最高價(jià)”是中介公司口頭的最高報(bào)價(jià)。部分城市最高價(jià)達(dá)到4%的水平，即通俗理解的“4個(gè)點(diǎn)”傭金。一般此類價(jià)格和特定房源有關(guān)?！皡⒖純r(jià)”是地方政府指導(dǎo)價(jià)下約定俗成的價(jià)格，普遍為3%的水平。部分實(shí)行單邊收費(fèi)的城市會(huì)低于該水平，其對(duì)于中介公司的中介費(fèi)定價(jià)有約束性?！笆袌?chǎng)價(jià)”是買賣雙方實(shí)際支付的價(jià)格。中介公司基于房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，在參考價(jià)基礎(chǔ)上做出了上調(diào)價(jià)或折扣價(jià)，以實(shí)現(xiàn)交易目標(biāo)，當(dāng)前普遍為2%左右的水平?！白畹蛢r(jià)”是各個(gè)城市極個(gè)別中介公司給出的優(yōu)惠價(jià)，該價(jià)格大致為1%，但有一定的噱頭或營(yíng)銷成分。

??三、重點(diǎn)城市的費(fèi)率情況

??我們對(duì)全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市二手房中介費(fèi)用進(jìn)行分析和統(tǒng)計(jì)。需要說(shuō)明的是，從實(shí)際調(diào)研情況看，各地中介費(fèi)用的定價(jià)并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我們分析了相關(guān)城市市場(chǎng)規(guī)模占比較高的中介公司情況，以及各地中介機(jī)構(gòu)反饋的主流中介費(fèi)用情況，據(jù)此匯總得出各地今年二季度中介費(fèi)率情況，即市場(chǎng)價(jià)。

??統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市中介費(fèi)率平均值為2.2%，相比3%的參考價(jià)，相當(dāng)于打了7折的水平。從實(shí)際的反饋情況看，這和二季度二手房交易行情偏弱、中介機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大等因素有關(guān)。反過(guò)來(lái)說(shuō)明，在買方市場(chǎng)形成的過(guò)程中，中介費(fèi)其實(shí)有降低的可能。具體城市方面，成都、西安和北京的中介費(fèi)略高，分別為2.8%、2.8%和2.7%。而石家莊、東莞和太原的中介費(fèi)相對(duì)低，分別為1.5%、1.8%和1.9%?？傮w上看，城市規(guī)模大、二手房市場(chǎng)活躍的城市，其中介費(fèi)要相對(duì)高。而城市規(guī)模小、二手房市場(chǎng)偏弱、購(gòu)買力相對(duì)偏弱的城市，其中介費(fèi)相對(duì)較低。

??四、費(fèi)用下調(diào)的影響因素

??相比參考價(jià)，中介費(fèi)的實(shí)際價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了折扣現(xiàn)象。此類下調(diào)情況和市場(chǎng)供求關(guān)系、企業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)系等變化有關(guān)，其也影響到房東和購(gòu)房者交易的成本。具體來(lái)看，我們認(rèn)為至少有六大類因素影響了中介費(fèi)的下調(diào)情況，我們按其影響效應(yīng)做了分類和排序：市場(chǎng)行情（30%）、中介類型（25%）、定價(jià)規(guī)則（20%）、服務(wù)內(nèi)容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費(fèi)用的下調(diào)情況看，有很大一部分和市場(chǎng)行情波動(dòng)、中介公司競(jìng)爭(zhēng)等有關(guān)聯(lián)。

??具體來(lái)看，市場(chǎng)行情包括二手房交易市場(chǎng)情況、購(gòu)房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場(chǎng)占有率、服務(wù)水平、市場(chǎng)口碑、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略等；定價(jià)規(guī)則包括約定俗成、政府引導(dǎo)、分段定價(jià)、按套定價(jià)、按房屋金額定價(jià)、雙邊收費(fèi)、單邊收費(fèi)、成本轉(zhuǎn)嫁等；服務(wù)內(nèi)容包括連環(huán)單、獨(dú)家協(xié)議、貸款服務(wù)、增值服務(wù)、線上服務(wù)等；房源類型包括普通住宅和豪宅、學(xué)區(qū)房等；客源類型包括房東掛牌動(dòng)機(jī)、熟客交易等。此類因素在各大城市中都存在，其變化和調(diào)整會(huì)對(duì)中介費(fèi)用調(diào)整產(chǎn)生正向或反向影響。尤其是觀察二季度以來(lái)的中介費(fèi)情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購(gòu)房者較少，所以中介費(fèi)會(huì)有所下調(diào)，且傾向于針對(duì)買家做下調(diào)。

??五、買賣雙方的費(fèi)用承擔(dān)情況

??前面的分析，主要是從中介公司收取的總費(fèi)用角度進(jìn)行的。但除了總量分析外，結(jié)構(gòu)分析也很受關(guān)注，即這部分中介費(fèi)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)、其比例是多少。這個(gè)問(wèn)題也是當(dāng)前降低購(gòu)房成本的很重要內(nèi)容。基于全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的中介費(fèi)收取情況，我們做了結(jié)構(gòu)的分析。

??在中介費(fèi)“誰(shuí)來(lái)承擔(dān)”的類型占比方面，主要包括三類：買家全部承擔(dān)（21%）、買家承擔(dān)大頭（50%）、買賣雙方均攤（29%）。這說(shuō)明，均攤的比例還是非常少的。這也是“引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用”新政的目的所在。另外從中介費(fèi)買賣雙方的負(fù)擔(dān)比例來(lái)看，有67%的費(fèi)用是由購(gòu)房者承擔(dān)的，剩下的33%是由房東承擔(dān)的。換句話說(shuō)，購(gòu)房者承擔(dān)了近7成中介費(fèi)，其壓力更大，且有損公平。另外本部分的分析并沒(méi)有包括一些隱性的轉(zhuǎn)嫁費(fèi)用。

??六、中介費(fèi)降低的改革路徑

??本報(bào)告分析表明，中介費(fèi)下調(diào)是關(guān)系二手房市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容，必須科學(xué)有序推進(jìn)相關(guān)工作。此前住建部等兩部委政策為后續(xù)中介費(fèi)下調(diào)定了總基調(diào)，各地要基于實(shí)際情況開(kāi)展工作。1）近期福州的政策改革充分說(shuō)明其主動(dòng)思考了相關(guān)問(wèn)題，做出了積極的探索。當(dāng)然文件撤回，說(shuō)明中介費(fèi)的調(diào)整和預(yù)期有偏差，產(chǎn)生了誤導(dǎo)和矛盾，因此需要更科學(xué)的調(diào)整。各地也需要從全國(guó)層面視角理解這個(gè)問(wèn)題，做到政策貼近群眾需求。2）關(guān)于中介費(fèi)用下調(diào)，往往會(huì)產(chǎn)生幾個(gè)老問(wèn)題，即費(fèi)用滋生和費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題。費(fèi)用滋生是指一些新費(fèi)用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費(fèi)、保障服務(wù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等。此類費(fèi)用如何定價(jià)或如何收，都應(yīng)該在中介費(fèi)調(diào)整政策中做出說(shuō)明。而在費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的問(wèn)題上，要做好系統(tǒng)論證和機(jī)制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購(gòu)房者承擔(dān)房東那部分費(fèi)用的情況。

??在中介費(fèi)下調(diào)的研究和政策推進(jìn)中，必須清醒認(rèn)識(shí)到，中介費(fèi)用定價(jià)機(jī)制改革要兼顧各方訴求、注重平衡、循序推進(jìn)。今年二季度全國(guó)二手房市場(chǎng)遇到了較大的壓力，其對(duì)于中介公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理造成了較大的影響。倘若二手房市場(chǎng)沒(méi)有激活或持續(xù)復(fù)蘇，那么中介費(fèi)的下調(diào)會(huì)加劇中介公司的經(jīng)營(yíng)困難。此類困難下，也容易產(chǎn)生違規(guī)操作、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、交易繼續(xù)疲軟等新問(wèn)題。因此，中介費(fèi)用下調(diào)工作要和二手房提振的各政策做緊密結(jié)合。各地要兼顧購(gòu)房群眾、中介機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)行情等實(shí)際情況，積極降低交易成本，促進(jìn)二手房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。