??12月11日至12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議定調(diào)2024年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破，房地產(chǎn)領(lǐng)域要化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、推進(jìn)“三大工程”、加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

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??定調(diào)地產(chǎn)：首要任務(wù)化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

??工作重點(diǎn)“三大工程”，治本之策發(fā)展新模式

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

       第一，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍是首要任務(wù)，意味著2024年房地產(chǎn)政策寬松主基調(diào)不變，供給與需求兩端支持均有加力空間。今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次將房地產(chǎn)歸入化解風(fēng)險(xiǎn)板塊，并列于三類風(fēng)險(xiǎn)之首，表明化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍是明年首要任務(wù)，當(dāng)務(wù)之急是要讓房地產(chǎn)行業(yè)回到平穩(wěn)發(fā)展軌道，避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延外溢，2024年，房地產(chǎn)政策寬松的主基調(diào)不會(huì)改變，將繼續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體、穩(wěn)需求。供給端，表述由去年的“防范化解頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”變?yōu)椤耙灰曂省?、“不同所有制”，意即保主體覆蓋范圍有所擴(kuò)大，民營房企有望獲得增量支持，這一點(diǎn)從近期金融機(jī)構(gòu)紛紛召開房企座談會(huì)，參會(huì)企業(yè)多為民營房企甚至包含部分出險(xiǎn)企業(yè)，以及11月幾大主要銀行向非國有房企投放300億元開發(fā)貸款中已可見端倪。需求端，通過保交付、保就業(yè)進(jìn)一步穩(wěn)定收入預(yù)期和強(qiáng)化購房信心，在各種限制性調(diào)控措施陸續(xù)退出同時(shí)，財(cái)稅刺激尚未發(fā)力、信貸政策也有加碼空間。

??第二，“三大工程”是工作重點(diǎn)抓手，預(yù)計(jì)將加力金融支持，推動(dòng)形成更多實(shí)物工作量。2023年4月、7月兩次政治局會(huì)議對(duì)“三大工程”做出重要部署，7月，國務(wù)院發(fā)文推進(jìn)超大特大城市城中村改造，8月，國常會(huì)審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，10-11月，住建部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)赴上海、南昌、廈門、成都等多地開展“三大工程”專題調(diào)研。不過受制于資金來源和規(guī)劃，“城中村改造”規(guī)模和替代效應(yīng)難及當(dāng)年棚改貨幣化安置，保障房性住房建設(shè)基本停留在頂層設(shè)計(jì)階段?！叭蠊こ獭奔仁抢瓌?dòng)投資的重要引擎，也是構(gòu)建新發(fā)展模式、形成多元住房供給體系的關(guān)鍵一環(huán)。預(yù)計(jì)2024年，中央將加大對(duì)“三大工程”金融支持力度，譬如由央行投放補(bǔ)充抵押貸款，為其提供中長期低成本資金，解決資金這一主要掣肘，“三大工程”項(xiàng)目有望加速落地。

??第三，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式是長遠(yuǎn)之計(jì)、治本之策，基礎(chǔ)性制度或涉及土地供應(yīng)、住房供給、行業(yè)融資、房企經(jīng)營等方面。所謂發(fā)展新模式，住建部部長倪虹在今年11月接受專訪時(shí)已經(jīng)釋明其內(nèi)涵——在理念上，要始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點(diǎn)，努力讓人民群眾住上好房子。好房子好在哪兒？就是要綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康、用得便捷，成本低又放心安心。在體制機(jī)制上，一方面是“人房地錢”的四要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，以人定房，以房定地，以房定錢，防止市場(chǎng)大起大落。另一方面，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期管理機(jī)制，包括優(yōu)化開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)等制度?；A(chǔ)性制度的完善也將圍繞這些要素展開，土地供給層面，根據(jù)人口增減情況動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)用地指標(biāo)，通盤活存量建設(shè)用地，健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余和補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制等；住房供給層面，以推進(jìn)城中村改造、保障房建設(shè)為抓手，推動(dòng)形成“改善有商品、剛需有保障”住房供給新格局，滿足不同層次人群的住房需要，規(guī)范租賃市場(chǎng)發(fā)展，優(yōu)化改革商品房預(yù)售制及相應(yīng)資金監(jiān)管模式等均是題中之意；房企經(jīng)營層面，轉(zhuǎn)向拼品質(zhì)、拼科技、拼服務(wù)等。

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      定調(diào)經(jīng)濟(jì)：以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破

??財(cái)政適度加力、貨幣精準(zhǔn)有效

??會(huì)議定下明年宏觀經(jīng)濟(jì)總基調(diào)——“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”，比去年增加“以進(jìn)促穩(wěn)”預(yù)示著明年整體宏觀政策基調(diào)更積極，“先立后破”指的是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)中新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換銜接問題，擯棄舊動(dòng)能、破除舊模式要建立在新動(dòng)能、新模式逐步建立的基礎(chǔ)上，不能急于求成、“先破后立”或“邊破邊立”，推及房地產(chǎn)領(lǐng)域，構(gòu)建和過渡到發(fā)展新模式并非朝夕之功，在此之前，市場(chǎng)要穩(wěn)住，風(fēng)險(xiǎn)處置節(jié)奏要把握好，進(jìn)而穩(wěn)妥過渡至新階段。

??會(huì)議指出，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策強(qiáng)調(diào)“適度加力”等表述，預(yù)示著明年財(cái)政赤字率可能繼續(xù)突破3%。貨幣政策強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)有效”，“社融、貨幣供應(yīng)量匹配價(jià)格水平預(yù)期目標(biāo)”等提法預(yù)示未來降準(zhǔn)降息可期。

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??2024展望：穩(wěn)主體穩(wěn)需求、啟航新模式

??行政限制優(yōu)化退出、財(cái)稅信貸加力有空間

??2023年，以7月中央政治局會(huì)議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，房地產(chǎn)政策力度逐漸轉(zhuǎn)向“托舉并用”，需求端，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸接連落地，核心城市開啟“四限”松綁潮，供給端，“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等紓困措施相繼提出。

??展望2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力：第一，以“三大工程”建設(shè)為抓手，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。保障性住房、城中村改造等“三大工程”是住房多元供給改革的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意。第二，落實(shí)供給端金融支持，落地執(zhí)行細(xì)則讓“三個(gè)不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效。第三，下調(diào)住房交易稅費(fèi)，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅、縮短增值稅、個(gè)人所得稅征免年限等，通過人才補(bǔ)貼、新市民、多孩家庭購房補(bǔ)貼等財(cái)稅激勵(lì)措施，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)。

??地方限制性政策可以進(jìn)一步優(yōu)化，一線及部分強(qiáng)二線城市調(diào)控政策尚有松綁空間。一線城市政策或?qū)⒕?xì)化調(diào)整，譬如限購局部松綁，調(diào)降遠(yuǎn)郊區(qū)域社保年限和套數(shù)限制，放寬法拍房、離婚購房限制，調(diào)降落戶門檻等，又比如信貸政策上，適當(dāng)下調(diào)首套、二套商貸及公積金首付比例，再比如下調(diào)各類交易稅費(fèi)征免年限，以及京滬普宅標(biāo)準(zhǔn)等均有調(diào)整可能。二線城市中，杭州、成都、長沙、西安、蘇州、天津等調(diào)控政策還有所保留，可以全面放開限購、限售，下調(diào)商貸首付比例，放寬限價(jià)鼓勵(lì)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”等均是可選項(xiàng)。其余二三線城市住房交易行政限制已經(jīng)全面解除，可優(yōu)化的比如限貸套數(shù)認(rèn)定，進(jìn)一步放寬至認(rèn)貸不認(rèn)房，實(shí)行商業(yè)貸款貼息，公積金政策在流動(dòng)性充裕的情況下可以考慮提高可貸額度、放開“商轉(zhuǎn)公”等降低購房消費(fèi)門檻。