??導(dǎo)語(yǔ)

??一視同仁支持不同所有制房企融資穩(wěn)主體，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、補(bǔ)齊保障短板開(kāi)啟雙輪驅(qū)動(dòng)。

??◎  文 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??2024年3月4日-3月11日，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)，期間，《政府工作報(bào)告》、民生主題記者會(huì)、代表委員議案提案等都重點(diǎn)提及房地產(chǎn)行業(yè)?！皟蓵?huì)”對(duì)今年的房地產(chǎn)工作做了哪些重要部署？怎樣理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？保障房建設(shè)、城中村改造等重點(diǎn)工程的預(yù)期規(guī)模、效應(yīng)和進(jìn)展如何？

??01
一、防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展（本節(jié)有刪減）

??（一）一視同仁支持不同所有制房企融資穩(wěn)主體，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制加速落地（略）

??（二）摸底需求規(guī)模、編制住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策調(diào)控松綁兼財(cái)稅刺激穩(wěn)市場(chǎng)

??《政府工作報(bào)告》提出“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求?！薄皽p少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要?！?/p>

??近期住建部部長(zhǎng)倪虹也表示“已經(jīng)充分賦予城市調(diào)控的自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，根據(jù)人口的情況，供需的情況以及保障的需求編制好、實(shí)施好住房的發(fā)展規(guī)劃，因城施策，優(yōu)化房地產(chǎn)的政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)?！?/p>

??各城市住房供需規(guī)模、量?jī)r(jià)關(guān)系差異顯著，市場(chǎng)分化和冷熱不均是常態(tài)，正因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)有區(qū)域異質(zhì)性，行情以城市為單位運(yùn)行，因此，穩(wěn)市場(chǎng)必須要根據(jù)供需情況因城施策，更具針對(duì)性、精準(zhǔn)性，核心任務(wù)在于兩方面：

??一是摸清城市需求規(guī)模，科學(xué)編制發(fā)展規(guī)劃，是穩(wěn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)和前提。住建部在今年2月27日發(fā)布通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計(jì)劃，并提前謀劃2026—2030年住房發(fā)展規(guī)劃。按照《通知》要求，住房發(fā)展年度計(jì)劃要明確年度各類住房及用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和區(qū)位，測(cè)算房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

??這是基于“房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”這一重要研判而做出的部署，從總量上看，我國(guó)住房供求關(guān)系已經(jīng)從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向階段性供過(guò)于求，但是區(qū)域間不平衡、結(jié)構(gòu)性短缺依然存在。因此，要摸清城市需求規(guī)模，編制住房發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)人口變化確定住房需求，根據(jù)住房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場(chǎng)大起大落。

??二是優(yōu)化城市調(diào)控政策，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，是穩(wěn)市場(chǎng)的手段和方式。春節(jié)前后北上廣深等陸續(xù)放寬限購(gòu)，就向市場(chǎng)釋放了因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)的積極信號(hào)。我們認(rèn)為，后續(xù)一線調(diào)控趨松、二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變，北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強(qiáng)二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數(shù)城市限制性交易政策基本已經(jīng)解除，未來(lái)購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金貸款等方面政策仍有發(fā)力空間。

??（三）推進(jìn)住房制度和房企經(jīng)營(yíng)模式改革，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)轉(zhuǎn)型（略）

??02
構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、補(bǔ)齊保障短板開(kāi)啟雙輪驅(qū)動(dòng)（本節(jié)有刪減）

??（一）完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制（本節(jié)有刪減）

??1、人：需求從“有房住”向“住好房”迭代，滿足多層次、多樣化住房需求

??經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，我國(guó)人均住房面積已經(jīng)從改革開(kāi)放之初的6.7平方米升至2020年的41.8平方米，增長(zhǎng)近6倍，告別總量短缺的時(shí)代之后，住房需求也逐漸由“有沒(méi)有”向“好不好”迭代。

??居民住房需求大致可以分為四個(gè)層級(jí)：第一類，低收入群體、青年群體的租賃住房需求，通過(guò)擴(kuò)大租賃住房供給、推進(jìn)租售平權(quán)來(lái)滿足；第二類，“夾心層”工薪階層的基本居住需求，未來(lái)配售型保障性住房將主要面向該類群體開(kāi)放；第三類，中等收入群體的剛性購(gòu)房需求，通過(guò)降低購(gòu)房門檻，減輕居民按揭負(fù)擔(dān)等方式，支持剛性住房需求；第四類，高凈值人群的改善性需求，2024年的《政府工作報(bào)告》首次提及“滿足多樣化改善需求”，一方面，要提升住房品質(zhì)，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，推動(dòng)住宅產(chǎn)品升級(jí)換代；另一方面，要優(yōu)化限制性政策，例如放寬限價(jià)，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)更高定價(jià)自主權(quán)，再比如放開(kāi)大面積產(chǎn)品限購(gòu)，放寬郊區(qū)“限墅令”、優(yōu)化容積率計(jì)算辦法和限制等。

??2、房：實(shí)現(xiàn)住房多元化供給，補(bǔ)齊保障短板、推動(dòng)租售并舉、盤活存量住房（本節(jié)有刪減）

??2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布27號(hào)文，提出要“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房”，隨后商品房市場(chǎng)進(jìn)入了二十年的黃金發(fā)展期，一路高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額由2003的1萬(wàn)億元增至2023年的11.1萬(wàn)億元，商品房銷售面積由3.4億平方米增至巔峰期17.1億平方米，再回落至2023年的11.2億平方米。反觀租賃市場(chǎng)和保障房發(fā)展相對(duì)滯后，兩相疊加，造就了住房體系重市場(chǎng)而輕保障、重售輕租的局面。

??要適應(yīng)新階段的住房供需關(guān)系，供給層面就要向多元化轉(zhuǎn)型，核心便是要處理好市場(chǎng)與保障、租與售、增量與存量三對(duì)平衡關(guān)系。

??第一，補(bǔ)齊保障性住房短板，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)與保障雙輪驅(qū)動(dòng)。要構(gòu)建 “低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局，一方面，未來(lái)住房有困難的工薪收入群的住房需要將主要由配售型保障性住房來(lái)滿足，剝離保障性住房的金融屬性，回歸居住屬性，另一方面，高收入群體的的改善性需求將由商品房市場(chǎng)來(lái)滿足，讓商品住房回歸商品屬性。

??第二，推進(jìn)租售同權(quán)，解決青年群體購(gòu)房難問(wèn)題。讓承租人在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域與購(gòu)房者享受同等待遇，特別是在子女入學(xué)方面，逐步解除學(xué)區(qū)與購(gòu)房的強(qiáng)綁定關(guān)系，既有助于推動(dòng)租購(gòu)并舉的住房制度，也有利于減少學(xué)區(qū)房炒作，穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境。

??第三，盤活存量住房，并重增量開(kāi)發(fā)與存量挖潛。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2023年30個(gè)核心城市二手房成交規(guī)模首次超過(guò)新房，存量住宅市場(chǎng)交易份額接近53%，這意味著未來(lái)存量住宅改造、挖潛、盤活將與增量住宅開(kāi)發(fā)并重。一方面，通過(guò)老舊小區(qū)改造、城中村改造等方式修繕存量住房，提升老齡住宅居住環(huán)境和安全性，增進(jìn)居民福祉。另一方面，盤活存量閑置住房，支持專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)批量收購(gòu)、承租存量住房用作租賃住房或配售型保障房。

??3、地：“以房定地”、健全指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制、盤活存量用地、推進(jìn)集體用地入市（略）

??4、錢：轉(zhuǎn)變債權(quán)為主的融資模式，建立預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制、逐步過(guò)渡現(xiàn)房銷售

??長(zhǎng)期以來(lái)，以債權(quán)為主的融資模式和以預(yù)售為主的銷售模式是房地產(chǎn)行業(yè)杠桿提高和風(fēng)險(xiǎn)積累的兩大動(dòng)因。融資方面，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年重點(diǎn)房企各類融資方式中，境內(nèi)債權(quán)融資占比提升至79%。

??房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，房企融資模式有望由債權(quán)為主轉(zhuǎn)向股債多元化轉(zhuǎn)變，要拓寬房企融資渠道，更好發(fā)揮資本市場(chǎng)直接融資作用，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)合理股權(quán)融資。為此，2022年11月，融資“第三支箭”落地，證監(jiān)會(huì)出臺(tái)5條措施支持房企股權(quán)融資，包括恢復(fù)上市房企再融資。2023年8月，證監(jiān)會(huì)明確房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。2023年2月，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。

??與此同時(shí)，以預(yù)售制為主的住房銷售模式衍生出預(yù)售資金監(jiān)管難題。預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)嚴(yán)，會(huì)導(dǎo)致資金沉積、運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下，加劇房企流動(dòng)性壓力。監(jiān)管過(guò)松，則容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，滋生房企隨意挪用預(yù)售監(jiān)管資金、偽造施工量申請(qǐng)資金撥付等問(wèn)題，最終導(dǎo)致交付困難，行業(yè)信用被破壞。

??對(duì)此，今年政協(xié)會(huì)議上，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任、央行原行長(zhǎng)易綱建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（共計(jì)提取約300億元），允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬(wàn)億元的資金可由房企立即使用。如果將來(lái)房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付，實(shí)現(xiàn)“四兩撥千斤”的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過(guò)難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主。

??（二）加大保障性住房建設(shè)供給，以“三大工程”為抓手構(gòu)建新模式（本節(jié)有刪減）

??今年的《政府工作報(bào)告》指出“加大保障性住房建設(shè)和供給”。去年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布“14號(hào)文”，標(biāo)志著保障性住房建設(shè)進(jìn)入新階段。年末，各地開(kāi)始儲(chǔ)備謀劃2024年專項(xiàng)債項(xiàng)目，保障性安居工程領(lǐng)域新增保障性住房細(xì)分投向。2024年1月，據(jù)報(bào)道，保障性住房試點(diǎn)擴(kuò)圍至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò)100萬(wàn)的城市。2月27日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制工作的通知》，要求各地要將保障性住房建設(shè)作為住房發(fā)展規(guī)劃的重要內(nèi)容，科學(xué)確定保障性住房發(fā)展目標(biāo)，要進(jìn)一步明確保障性住房供應(yīng)套數(shù)和戶型結(jié)構(gòu)，將住房保障輪候時(shí)間等納入目標(biāo)管理。此外，廣州、深圳、成都等多地公布了2024年的保障性住房籌建計(jì)劃，據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，35個(gè)首批試點(diǎn)城市中已經(jīng)有19個(gè)城市已經(jīng)披露相關(guān)計(jì)劃，配售型保障新住房建設(shè)目標(biāo)合計(jì)超10萬(wàn)套。

??加快保障性住房建設(shè)，意義在于四方面：第一，解決大城市“夾心層”住房難問(wèn)題。盡管住房供給絕對(duì)短缺的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，但大城市住房結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題依然存在，尤其是工薪階層、青年人才等購(gòu)房難問(wèn)題依然嚴(yán)峻，借此可以解決工薪收入群體買不起商品住房、保障性住房供給不足的問(wèn)題。第二，補(bǔ)齊保障短板是發(fā)展新模式的題中之意。此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動(dòng)”存在一長(zhǎng)一短的情況，保障性住房建設(shè)相對(duì)滯后，在住房供給中占比偏低。“改善有商品、剛需有保障”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的題中之意，啟動(dòng)新一輪保障性住房建設(shè)有助于推動(dòng)構(gòu)建新模式。第三，有助于盤活存量土地和住房。14號(hào)文明確指出，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設(shè)籌集保障性住房，在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設(shè)保障性住房。

??第四，有助于拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。參照部分城市投資數(shù)據(jù)，比如福州雙龍新居保障性住房獲2.02億元授信建設(shè)700余套保障性住房，套均投資28.9萬(wàn)元，南寧7個(gè)先導(dǎo)項(xiàng)目7200套房源預(yù)計(jì)總投資39億元，套均投資54萬(wàn)元。按照套均投資30萬(wàn)元、每個(gè)城市平均籌建5千套（19個(gè)城市10萬(wàn)套）粗略估算，35個(gè)首批試點(diǎn)城市2024年的配售型保障房投資將超過(guò)500億元，考慮到試點(diǎn)城市擴(kuò)圍、套均投資估算偏保守等因素，預(yù)計(jì)配售型保障房拉動(dòng)的投資規(guī)模將超過(guò)千億，如果再計(jì)入保障性租賃住房投資，這一規(guī)模將進(jìn)一步倍數(shù)增加，對(duì)房地產(chǎn)投資形成有力支撐。

??03
穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，城中村及老舊小區(qū)改造仍有發(fā)力空間（本節(jié)有刪減）

??（一）城中村改造擴(kuò)圍并獲萬(wàn)億資金馳援，有望拉動(dòng)每年超千萬(wàn)平地產(chǎn)銷售

??《政府工作報(bào)告》提出“穩(wěn)步實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造”。

??城中村改造試點(diǎn)城市擴(kuò)圍。據(jù)報(bào)道，納入城中村改造的城市由城區(qū)常住人口超過(guò)300萬(wàn)的擴(kuò)至省會(huì)城市或城區(qū)常住人口超過(guò)200萬(wàn)的城市，較此前新增蘭州、中山、惠州、汕頭、臨沂、淄博、溫州、呼和浩特、等17城，城市總量擴(kuò)至52城。

??資金馳援快速落位，政策性銀行已發(fā)放千億專項(xiàng)借款，授信額度超萬(wàn)億。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，截至3月上旬，國(guó)開(kāi)行已發(fā)放城中村改造專項(xiàng)借款614億元，涉及北京、上海、廣州、武漢等33個(gè)城市的271個(gè)項(xiàng)目，惠及城中村居民約36萬(wàn)戶，支持建設(shè)安置房69.5萬(wàn)套。農(nóng)發(fā)行累計(jì)投放城中村改造專項(xiàng)借款567.46億元，簽訂借款合同累計(jì)金額4948.67億元，惠及村居民29.8萬(wàn)戶，建設(shè)安置房54.8萬(wàn)套。除了已經(jīng)發(fā)放的專項(xiàng)借款外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，各地獲得的政策性銀行專項(xiàng)借款授信額度合計(jì)已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億。

??城市層面，多地公布城中村改造計(jì)劃及專項(xiàng)借款進(jìn)度。上海、合肥、南京、蘇州等城市均已落地首筆專項(xiàng)借款。典型如上海，今年啟動(dòng)10個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，在2月19日國(guó)開(kāi)行上海分行向金橋集團(tuán)發(fā)放首筆城中村改造專項(xiàng)借款15.58億元，用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村、暮二村等地塊城中村改造項(xiàng)目前期工作、征收補(bǔ)償?shù)取?/p>

??按照我們的初步測(cè)算，僅以擴(kuò)容前的22城計(jì)，本輪改造預(yù)計(jì)涉及城中村面積至少2.21億平，樂(lè)觀預(yù)計(jì)7.43億平，惠及人口1188-3841萬(wàn)人。假設(shè)假設(shè)拆建比固定為 2 倍，如果改造周期為 7 年，拆舊比為 20%，將拉動(dòng)每年1265萬(wàn)-4249萬(wàn)平方米的地產(chǎn)銷售?？紤]到拆建比和改造周期均有調(diào)整空間，再加上城市范圍擴(kuò)容，城中村涉及建面和銷售貢獻(xiàn)也將大幅提升。

??從房企層面而言，積極參與城中村改造，也是順應(yīng)市場(chǎng)新形勢(shì)、謀求發(fā)展新出路的重要途徑，可以通過(guò)輸出代建或代運(yùn)營(yíng)方面專業(yè)能力，又或者以自有資金投入或是積極參與城市更新基金等形式，深度參與到城中村改造進(jìn)程中。

??（二）老舊小區(qū)改造仍然大有可為，今年再改造5萬(wàn)個(gè)小區(qū)、三四線城市同樣受惠（本節(jié)有刪減）

??04
??四、新型城鎮(zhèn)化仍能支撐8-10年住房需求，縣城將是下階段城鎮(zhèn)化主力軍（略）

??05
??五、財(cái)政支持減稅降負(fù)、信貸政策接續(xù)發(fā)力，共同促進(jìn)住房交易（略）

??（一）貨幣精準(zhǔn)有效，降準(zhǔn)降息仍有空間、PSL等結(jié)構(gòu)性工具發(fā)力、信貸政策繼續(xù)優(yōu)化（略）

??（二）財(cái)政適度加力、提質(zhì)增效，財(cái)政擴(kuò)張支持“三大工程”、減稅降負(fù)促住房交易（略）