楊科偉、余仁花2015-11-26 11:58:04來源:克而瑞
??前天(23日),北京石景山區(qū)誕生區(qū)域雙料地王;上周(19日、18日)昌平區(qū)、門頭溝各誕生一個區(qū)域單價地王;上上周(12日、13日)平谷 區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)各誕生一塊區(qū)域地王;上上上周(2日,10月30日)兩塊總價超80億元的地塊誕生,總價均超上一任全市總價地王,與1月誕生的新地王 總價也相差無幾;上上上上周(10月20日)豐臺區(qū)誕生全市單價地王。然而,北京土地市場的熱鬧并不盡于此,就在上周四(19日),華潤招商爆出“退地 門”,涉事地塊即是此前兩家公司與華僑城聯(lián)合以83.4億元拿下的新任總價季軍地塊。雖然今年各地地王常有,但北京的地王熱似乎要來的猛烈的多。遍地是地 王的背后到底演繹的是怎樣的故事?
??一年十三地王,北京土地市場陷入癲狂
??今年年初至今,北京市場共成交了96塊地,其中13塊地王,占比達到13.54%。13塊地王當中,除了華潤、首開和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺區(qū)以 86.25億元拿下的全市總價地王外,其余12塊地全部成交于9月以后,10月下半月開始更是進入了癲狂的狀態(tài),不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價 地塊,葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平米的高位,18個行政區(qū)中,7個有新地王。周周地王、一日多地王的戲碼一幕一幕在北京上演。北 京土地市場的瘋狂可謂前無古人,其后恐怕也難再有來者。
??多重因素致?lián)尩爻保姓?guī)劃利好、土地稀缺是主因
??北京土地市場的狂熱,究其原因有以下幾個方面:
??一、市政規(guī)劃利好,助推房價、地價上漲預期:此前盛傳多年的北京市政府搬遷至通州區(qū)終于靴子落地,于7月得 到官方的正式回應,同時,坊間盛傳的還有東西城區(qū)(另一說法四環(huán)內區(qū)域)將獨立出北京市,升格為行政特區(qū),無論傳言能否坐實,都讓市場對未來房價產(chǎn)生了無 限的遐想。8月北京市政府發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄(2015年版)》首次將東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山,獨立為首都功能核心區(qū),政 府治堵、疏堵的決心依然浮出水平,及政府將引導社會人口、企業(yè)往外圍區(qū)域擴散,中心區(qū)域減量提質式的發(fā)展模式,將其價值推向更高的金字塔尖。中心區(qū)的地塊 自然是王中之王,下半年推出中心區(qū)域的地塊幾乎逢拍必搶,逢搶必王。已成交的13塊地王中,9塊出自市內六區(qū)。
??二、土地稀缺、同時政府將嚴控土地規(guī)模。北京作為房地產(chǎn)市場較為成熟的一線城市,土地資源本已日漸枯竭。然 而,在北京“瘦身健體”的發(fā)展思路下,市政府也將主動嚴控人口和建設用地規(guī)模。今年1月北京市副市長陳剛就已明確對媒體表示,未來人口、建設用地都將是一 個減量、負增長的規(guī)劃。這無疑加劇了房企對拿不到地的焦慮。
??三、正值房企回歸一二線城市的風口。一二線多年的限購之后,眾房企集體涌向三四線城市,非理性的開發(fā)建設以致三四線城市庫存風險畸高。2014年限購逐步解除后,房企逐步開始回歸一二線城市,當下正值房企回歸的風口,一線城市,包括北京自然是拿地重點城市。
??四、下半年密集供地,是成交推高的直接原因。上半年,北京僅供應27幅地塊,建面392萬平米,下半年掛牌量達到45幅,建面為741萬平米,超過上半年的2倍。特別是9、10月份,供地更是密集。前三個季度,各項利好已吊足了企業(yè)胃口,其后便密集推地,房企哄搶也不足為奇。
??五、房企資金寬松也是重要原因之一。宏觀經(jīng)濟增長承壓,房地產(chǎn)支柱地位再度被提上臺面,公司債全面開閘,房企是最大的受益者。此外同時的降息降準,房企資金成本和獲取難度也在不斷降低,這為房企拿地奠定了堅持的資金基礎。
??面粉貴過面包成常態(tài),或致北京深陷“豪宅化”風險
??從成交地王的樓板價來看,面粉貴過面包已成常態(tài)。13塊地王中,10塊地王的樓板價均超過地塊所在板塊的成交均價,部分地塊甚至超過板塊中高端 在售項目的成交均價。事實上,不僅僅是地王如此,下半年北京成交地塊,樓板價超過周邊項目均價已是常態(tài),未來北京商品房市場也將普遍“被豪宅化”。
??而今年年初以來,北京前期地王項目魚貫入市,年內入市的銷售單價超過10萬元的項目已達十多個,6萬元以上的中高端產(chǎn)品更是遍布京城,北京高端 產(chǎn)品結構性過剩的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。今年土地市場的狂熱,對北京房地產(chǎn)市場而言,造就的不僅僅是地王地塊的豪宅項目,也將快速拉升周邊項目的房價,豪宅常 態(tài)化將進一步加劇北京商品房市場的供需錯位,結構性過剩的矛盾將逐步凸顯;對企業(yè)而言,過高的地價無疑增加企業(yè)盈利的難度,甚至不僅無利可圖,回款周期也 將大為拉長。華潤和招商的退地事件表明部分企業(yè)已覺察其中的風險。
??北京地塊的價值是毋庸置疑的,但是房企更應理性對待,房價和地價的提升均需有市場需求、硬件配備等作為基礎,上漲的步伐也有其節(jié)奏,過分的追捧不僅將致市場供求失衡,也將致使房企深陷資金被套的困境。