[克而瑞]2015房企融資關(guān)鍵詞：更大 更低 回家！

??對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資環(huán)境起到至關(guān)重要的作用。今年以來，房企融資總量急速飆升，其中公司債的發(fā)行規(guī)模更是呈現(xiàn)井噴之勢。此外，最值得注意的是，恒大、中海在近期都分別創(chuàng)下了同類房企中發(fā)行“規(guī)模最大”、“票面利率最低”的新紀(jì)錄。

??對此，我們梳理了2015年首十月108家典型房企的融資動態(tài)。總體來說，今年房企融資具有以下特點(diǎn)：

??第一， 融資總量飆升，下半年顯現(xiàn)大額融資量

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2015年首10月，108家房企融資規(guī)模達(dá)12667億元，同比猛增89%。從下半年開始，房企融資總量大幅提升。如若剔除綠地在8月IPO融資3054億元，108家房企在8月至10月的融資額也基本維持在1500-1800億元的高位。

??從國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，從8月開始，開發(fā)投資已持續(xù)3個月的負(fù)增長。一方面，商品房銷售增速回落，尤其是非重點(diǎn)城市的去化壓力較大，故銷售投資效率低下促使了行業(yè)的融資總量呈現(xiàn)高企狀態(tài)，另一方面，政府也不得不推出更大力度的政策去扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

??第二， 公司債可謂撐起行業(yè)的“半壁江山”

??據(jù)CRIC監(jiān)測，108家房企發(fā)行公司債的融資額約占總?cè)谫Y量的46%。其中，“偏愛”選擇公司債的典型企業(yè)例如恒大、碧桂園。恒大首十月共發(fā)行約499億元融資(折合成人民幣計(jì)算)，其中93%為公司債。碧桂園的首十月融資中，也有89%的融資量是通過公司債的方式發(fā)行。

??在公司債發(fā)行制度改革，放寬發(fā)行限制及審批流程背景下，發(fā)債門檻的降低利好更多房企。今年1月，證監(jiān)會發(fā)布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》放 寬了發(fā)行限制及審批流程(將公司債由原來境內(nèi)證券交易所上市公司、發(fā)行境外上市外資股的境內(nèi)股份有限公司、證券公司的發(fā)行主體擴(kuò)大至所有公司制法 人)，10月出臺了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)企業(yè)債券市場化法相關(guān)改革有關(guān)工作的意見》又放松了企業(yè)債的審核流程。發(fā)債門檻放開，無疑利好更多的房企，公司債也成為房企融資的重要渠道。

??第三， 發(fā)債成本不斷走低，中海80億公司債利率僅3.4%

??在政策寬松及市場流動性提升的環(huán)境下，房企的發(fā)債成本持續(xù)走低。萬科在2015年9月25日剛發(fā)行第一期50億公司債，確定利率為3.5%，創(chuàng)下當(dāng)時同類房企發(fā)債利率的新低。而中海就在11月19日披露其80億元公司債票面利率僅3.4%，再次刷新紀(jì)錄。

??第四， 境內(nèi)發(fā)債融資比重加大，高達(dá)98%

??由于受到國際信用評級下降和人民幣兌美元貶值的影響，房企在海外融資的難度增大，故今年海外融資總量大幅縮水。 根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，今年房企首十月的外幣公司債僅占2%，而去年同期的占比高至62%。萬科、恒大、綠地等房企都拋出了逾百億的大額境內(nèi)融資計(jì)劃。房企因 銷售壓力、土地成本上升及擴(kuò)張要求等因素勢必增加了對融資的需求，而國內(nèi)不斷推出相關(guān)政策放松了境內(nèi)融資環(huán)境，有助幫助環(huán)節(jié)房企資金鏈緊張的問題以及調(diào)整 債務(wù)結(jié)構(gòu)。

??另外，今年以來，不少房企開始涌入內(nèi)地資本市場，例如重啟A股計(jì)劃的萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)以及B轉(zhuǎn)A的新城等。在政策寬松化以及A股高估值的雙重 驅(qū)動下，房企紛紛選擇登陸A股，拓展融資渠道。并且，在證券市場改革背景下，滬港通的落地、即將推出的注冊制、深港通計(jì)劃都將會進(jìn)一步加強(qiáng)A股市場的吸引 力。

??總結(jié)：

??在土地投資成本上升、行業(yè)下行帶來的銷售壓力下，資金鏈的緊張促使了房企擴(kuò)大融資的需求。需要注意的是，第一，雖然政策寬松推 動了融資，但是融資規(guī)模的增加亦是增加債務(wù)規(guī)模，需要企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。第二，中小企業(yè)受制于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，融資難度較大，擴(kuò)張也受到了限制，行業(yè)兩極分 化的發(fā)展現(xiàn)象將依然存在。第三，年底或明年年初美聯(lián)儲加息的預(yù)期，一來，將造成境內(nèi)資金外流的現(xiàn)象，二來，境外利率上漲可能導(dǎo)致企業(yè)在境內(nèi)融資的利率也隨 之增長。第四，融資總量如果保持大規(guī)模增長，不排除決策層對于貨幣政策采取縮緊的可能。