[克而瑞]2015年的地王已上市開賣，能否解套、賣相如何？

??今年受到房地產(chǎn)市場利好的刺激，房企推盤意愿格外強烈，一大波新項目爭搶入市。其中，令人關(guān)注的是，不少城市的地王項目也紛紛開閘，有些項目入市即獲大賣，但與此同時，也有些地王項目由于自身的一些劣勢，去化表現(xiàn)一般。那么，今年入市的地王項目整體賣相到底如何？ 

??入市時間看：15年乃至16年年初的地王盤均積極乘勢上市

??今年不少地王項目乘勢“解套”，尤其是近兩年誕生的地王項目，加快施工、推盤節(jié)奏，集中于市場爆發(fā)后的下半年入市。其中，2015年誕生的地王項目推盤表現(xiàn)最為積極，數(shù)目占比近6成，主要體現(xiàn)在北京、上海、南京、合肥、武漢等重點的城市。

??更值得一提的是，也有部分16年新地王也聞風(fēng)而動，緊趕著入市套現(xiàn)。如成都單價地王項目——太行瑞宏朗詩金沙城于2016年9月開盤，地塊由太行瑞宏于2016年3月初以12000元/平方米競得，拿地到開盤僅用了半年時間?？傮w來看，16年的地王項目入市占少數(shù)，大多是年初所拿的項目，市場爆發(fā)后所拿地王一般都是“面粉貴于面包“，入市還在等待市場價格空間的提升。

??地王定價來看：地王售價較高，普遍高出周邊售價2成以上

??今年地王項目趁機賣出好價錢，據(jù)統(tǒng)計的34個地王項目售價較周邊樓盤平均高26%。其中，如武漢萬科翡翠玖璽位，項目居漢經(jīng)開繁華地段毗鄰體育中心、太子湖，售價高達20000元/平米，較周邊11000元/平米的平均售價高出8成以上。

??地王項目獲得熱銷，主要有三個方面的原因：一是，地王項目一般具備區(qū)位地段優(yōu)勢，或稀缺性自然資源，或配套人文環(huán)境，其升值前景可期，所以一般能比周邊項目賣出更高的價格。二是，2016年地王所在市場整體較好，客戶普遍看好未來前景，盡管大部分地王項目定價較周邊高，但也能獲大賣。三是，得益于房企自身的操盤能力，地王項目的操盤房企多為大品牌房企，操盤能力強，產(chǎn)品溢價較高。

??銷售情況來看：入市即獲大賣，8成項目賺得缽滿盤盈

??在今年市場火爆的利好下，大部分地王項目入市即獲大賣。據(jù)目前的統(tǒng)計的來看，80%的地王項目銷售情況良好。具體表現(xiàn)為：幾次推售即售罄，如青島金隅和府推售兩次均售罄；或大體量入市也能實現(xiàn)“日光“，如青島萬科未來城首開1270套房源，目前已經(jīng)售罄；還有些項目售價居高但也賣得不錯，如萬科翡翠玖璽售價高達20000元/平米，賣得也不錯。當(dāng)然也有部分地王項目入市銷售情況不太理想，所統(tǒng)計項目中有15%銷售表現(xiàn)一般，5%表現(xiàn)較差。

??總結(jié)：根據(jù)我們目前的入市地王銷售情況來看，賣相好不好，看區(qū)位、看資源、看配套！

??地王項目熱銷所具備的因素：

??①“地王區(qū)”繼續(xù)筑高項目售價，推漲市場預(yù)期，該區(qū)域原地王項目更為獲益；如今年地王頻出的南京江寧區(qū)融創(chuàng)一號院、合肥濱湖區(qū)文一?豪門金地等地王項目賣得都比較好；

??② 產(chǎn)品附加值高，擁有稀缺資源更能獲得購房者青睞。如面臨沙河水庫、低密度空間的宜居項目北京北科建泰禾?麗春湖院子，以及占據(jù)市南區(qū)一線海景資源的青島萊陽路8號；

??③ 配套成熟、潛在客源充足的舊改片區(qū)也可獲大賣。如青島萬科未來城舊城改造項目周邊老社區(qū)人口基數(shù)大，改善需求旺盛。

??一般和較差的原因：

??① 帶有安置房低端區(qū)域、新區(qū)規(guī)劃未落地的地王項目銷售不暢；

??② 營銷能力較差導(dǎo)致宣傳、蓄客不足導(dǎo)致成交較差；

??③ 產(chǎn)品定位不符，報價偏高，區(qū)域購買能力不強，等等。