[克而瑞]中國房地產(chǎn)土地市場簡報（2019年1月）

??1月溢價率上升、流拍率回落，上半年土地市場有望趨穩(wěn)

??在經(jīng)歷了歲末的市場成交峰值之后，2019年1月土地市場成交量周期性回落，但同比來看有所增長，溢價率、流拍率等指標(biāo)也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)的跡象。各能級城市方面，一線城市成交量同比下滑，二線城市則成為了成交量同比上升的主要增長點。

??市場調(diào)控方面，月內(nèi)中央部委多次發(fā)布發(fā)文，整治土地市場違規(guī)行為、推進集體用地入市建設(shè)租賃住房成為政策重點。1月上旬，自然資源部接連出臺獎勵和管控通知，既要對土地利用情況較好的市縣予以獎勵，也要整治和解決土地市場中的違規(guī)融資、批而未供等問題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設(shè)租賃住房試點方案獲批，月末，發(fā)改委也再一次表示要繼續(xù)支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點支持的內(nèi)容。地方層面新規(guī)多為解決土地市場中的遺留問題，如惠州針對商品住宅中時常出現(xiàn)的使用年限不足問題，即出臺新規(guī)允許部分宅地改變使用年限。

??市場表現(xiàn)方面，2019年土地市場首月總成交量出現(xiàn)周期性回落。全國336城市經(jīng)營性土地總成交建筑面積為21414萬平方米，環(huán)比下跌25%，但同比增長5%，與2018年相比，2019年1月份的土地市場成交量并不算少，僅低于去年成交高峰的8月份和12月份。溢價率方面，指標(biāo)一改去年下半年連續(xù)連跌趨勢，環(huán)比增加1.5個百分點，達(dá)到了10.9%，其中一線城市溢價率上升至7.1%，主要是由于出讓土地較多的北京有多宗共有產(chǎn)權(quán)地塊成交溢價率達(dá)到了30%以上，二線城市的溢價率也上升了3個百分點，達(dá)到了10.1%。土地流拍量也有所減少，重點監(jiān)測的城市本月有95幅地塊流拍，相比上月減少了五成多，流拍率也明顯回落。

??各能級表現(xiàn)方面，一線城市本月成交建筑面積為346萬平方米，同比下跌了9%，主要是因為廣州出讓土地大幅減少，1月份僅出讓了3幅地塊，北京、上海月內(nèi)土地成交建筑面積均在100萬平方米以上。二線城市則成為了本月成交量上升的主要增長點，成交建筑面積同比增長21%，月內(nèi)昆明、西安、成都等城市成交量均突破300萬平方米。三四線表現(xiàn)相對平穩(wěn)，土地成交量、平均樓板價均和去年同期相差不大。

??對于接下來的交易規(guī)模走向，由于大部分城市仍未發(fā)布2019年供地計劃，再加之春節(jié)假期的影響，2月份土地市場成交規(guī)模還將持續(xù)回落。但是鑒于市場關(guān)注度再度向一二線回歸，再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方針的延續(xù)，預(yù)計一二線城市的供地力度仍會繼續(xù)保持，北京、上海、杭州等城市也會繼續(xù)保持優(yōu)質(zhì)地塊的入市節(jié)奏，就土拍溢價率、流拍率等指標(biāo)而言，土地市場有望在2019年一季度感受到更多暖意。

??? 整體市場——開年首月成交量同比增加，溢價率指標(biāo)出現(xiàn)回升

??? 各能級市場——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價重回高位

??? 重點地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價榜榜首

??? 土地政策——中央部委二度發(fā)文加強市場管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??一、整體市場——開年首月成交量同比增加，溢價率指標(biāo)出現(xiàn)回升

??1、供應(yīng)：供應(yīng)總量不及去年最低值，廣州舊改提速

??作為傳統(tǒng)的供應(yīng)淡季，1月份的土地供應(yīng)總量相比上月大幅減少54%，已低于去年全年供應(yīng)最低點。全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積為13531萬平方米，供應(yīng)土地幅數(shù)為2181幅，建面和幅數(shù)均呈現(xiàn)同環(huán)比下降的趨勢，其中環(huán)比均大幅下降50%以上。去年年末土地供應(yīng)量的高位運行緩解了一直以來供應(yīng)緊張的狀態(tài)，同時為了達(dá)到“穩(wěn)地價”的預(yù)期，多數(shù)城市在本月收緊了供應(yīng)，如武漢、成都、重慶等供應(yīng)大戶本月供應(yīng)量均環(huán)比下降了6成以上。

??2、成交：成交建面周期性回落，仍是近一年來第三高點

??3、結(jié)構(gòu)：商業(yè)用地比例小幅提升，達(dá)到37%

??4、價格：成交總價同比下跌11%，一線城市平均樓板價不降反增

??5、溢價率：溢價率小幅上漲，一線城市溢價率觸底后微升

??6、城市排行：北京摘下金額榜榜首，本月成交總價超過350億

??二、各級市場——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價重回高位

??1、成交面積：僅一線城市同比回落，二線城市較去年同期增長21%

??受春節(jié)假期即將到來的影響，各能級城市土地市場都低位運行，但同比來看，僅一線城市成交體量下滑，二線與三線城市成交量均出現(xiàn)同比增長，其中二線城市同比增幅更是達(dá)到21%。

??2、成交價格：各能級成交金額同環(huán)比均回落，一線城市地價受結(jié)構(gòu)影響環(huán)比大漲

??3、成交占比：一線城市占比下滑，二線城市成交規(guī)模比例繼續(xù)上揚

??三、重點地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價榜榜首

??1、總價排行榜：榜首門檻雙雙下跌，北京包攬總價榜五席

??盡管一線城市整體供應(yīng)仍以保障性住房為主，但也陸續(xù)有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，總價和單價榜中北京和上海均有地塊入圍，此外杭州、蘇州也均有入榜。就總價榜單來看，榜首門檻和上月相比均下滑：總價最高的地塊位于北京市通州區(qū)，為一宗“限競房”用地，起拍價高達(dá)65億元，在資金及去化的雙重壓力下，僅經(jīng)過5輪就被平安及萬科拍下，成家總價為66.6億元；門檻地塊則來自武漢東湖新區(qū)，該地塊規(guī)模較大，區(qū)位也比較好，但較多的附帶建設(shè)條件讓開發(fā)商望而卻步，最終被旭輝以28.43億元的底價收入，這也是旭輝在光谷落下的第二子。

??2、單價排行榜：價值地塊帶動單價回升，上北杭分占榜單TOP3

優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)也帶動本月單價榜單大面積回升，榜首門檻分別環(huán)比上升40%和16%：單價最高的地塊是上海靜安商辦用地，成交樓面價達(dá)到了65216元/平方米；門檻地塊則來自于港中旅在杭州拍下的江干區(qū)宅地，成交樓面價為27148元/平方米。

??四、土地政策——中央部委二度發(fā)文加強市場管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??2019年首月，中央部委多次發(fā)布土地相關(guān)政策，整治土地市場違規(guī)行為，集體用地入市建設(shè)租賃住房成為重點。1月上旬，自然資源部相繼出臺指標(biāo)獎勵和違規(guī)管控通知，既要對土地利用情況較好的市縣予以獎勵，也要整治和解決土地市場中的違規(guī)融資、批而未供等問題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設(shè)租賃住房試點方案獲批，月末，發(fā)改委也再一次表示要繼續(xù)支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點支持的內(nèi)容。地方層面新規(guī)多為解決土地市場中的遺留問題，如惠州針對商品住宅中時常出現(xiàn)的使用年限不足問題，即出臺新規(guī)允許部分宅地改變使用年限。

??1、自然資源部：指標(biāo)獎勵與違規(guī)管控并行，接連發(fā)布新規(guī)整治土地市場秩序

??2、發(fā)改委：多渠道籌集租賃房源，重點支持集體土地建設(shè)租賃住房

??3、惠州：允許部分宅地改變國有建設(shè)用地使用年限

??指標(biāo)說明：

??經(jīng)營性用地

??為了便于給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供更直觀的數(shù)據(jù)，對土地市場有深入了解，土地月報中，所用的數(shù)據(jù)均為經(jīng)營性用地，即包括住宅、商業(yè)、辦公、綜合屬性的土地，而工業(yè)、公建配套、其他用地(如物流倉儲等)為非經(jīng)營性用地。

??占地面積

??根據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會編寫的《房地產(chǎn)估價相關(guān)知識》規(guī)定，占地面積是建筑本身占用土地面積的總和，包括周圍規(guī)劃紅線以內(nèi)所有土地的面積。在土地月報中，占地面積是指土地實際出讓面積。

??規(guī)劃建筑面積

??根據(jù)國家統(tǒng)計局指標(biāo)解釋，房屋建筑面積是指從房屋外墻線算起的各層平面面積的總和，包括可供使用的有效面積和房屋結(jié)構(gòu)(如柱、墻)占用的面積，多層建筑按各層(包括地下室)面積總和計算。在土地月報中，建筑面積具體是指地塊內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積。

??土地成交樓板價

??土地成交樓板價=土地成交總價/規(guī)劃建筑面積，單位：元/平方米

??土地成交單價

??土地成交單價=土地成交總價/土地占地面積，單位：萬元/畝

??溢價率

??溢價率=(成交總價-底價)/底價×100%

??流標(biāo)率

??流標(biāo)率=流標(biāo)土地幅數(shù)/(流標(biāo)土地幅數(shù)+成交土地幅數(shù))×100%