[易居研究院]中國(guó)百城居住用地價(jià)格報(bào)告

??核心觀點(diǎn)：

??百城地價(jià)：今年前兩月百城地價(jià)同比上漲兩成，說明地價(jià)本身沒有下跌。從原因上看，這或和土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。各地近期推出的土地總體上比較優(yōu)質(zhì)，相關(guān)限制比較少，房企減少了拿地顧慮，積極競(jìng)拍，最終容易帶動(dòng)地價(jià)的上漲。

??市場(chǎng)預(yù)測(cè)：3月份部分城市土拍市場(chǎng)有所回暖，客觀上會(huì)帶動(dòng)地價(jià)繼續(xù)上升。從目前3月份既有的情況看，部分二線城市的土地交易還是不錯(cuò)的，說明部分房企依然看好對(duì)此類城市的投資。地價(jià)上漲體現(xiàn)了土拍市場(chǎng)的活躍，但也要防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

??一、百城地價(jià)

??1、成交價(jià)格：價(jià)格漲幅曲線有所抬頭

??1-2月份，全國(guó)100個(gè)城市居住用地價(jià)格為5863元/平方米，同比上漲20.4%。雖然當(dāng)前土地市場(chǎng)在降溫，但地價(jià)本身不跌反漲。一個(gè)很重要的原因是，近期各地政府為了防范土地市場(chǎng)流拍，供應(yīng)的土地相對(duì)比較優(yōu)質(zhì)，客觀上吸引了房企參與拿地。同時(shí)，由于今年1-2月份房企發(fā)債等狀況較好，資金面的改善客觀上也會(huì)使得其拿地更有底氣。另外，需要注意的是，去年1-2月份地價(jià)數(shù)據(jù)是非常低的，客觀上會(huì)使得當(dāng)前地價(jià)數(shù)據(jù)同比漲幅較大。

??二、城市分類

??1、一線城市：地價(jià)明顯上漲

??1-2月份，4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為22550元/平方米，同比上漲44.9%。從此類居住用地的價(jià)格情況看，出現(xiàn)明顯上漲，這和地塊的結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系。尤其是新推出的地塊普遍是市區(qū)或近郊區(qū)地塊，開發(fā)前景被看好，房企拿地動(dòng)力十足。

??2、二線城市：地價(jià)漲幅曲線略下行

??1-2月份，32個(gè)二線城市居住用地價(jià)格為5500元/平方米，同比上漲14.0%。相比去年全年水平，當(dāng)前地價(jià)漲幅曲線略有下行，這和二線城市土地交易市場(chǎng)降溫是有關(guān)的。但與此同時(shí)，近期二線城市中部分城市依然出現(xiàn)了高溢價(jià)拿地的現(xiàn)象，所以后續(xù)類似價(jià)格漲幅曲線或依然有抬頭的可能。

??3、三四線城市：地價(jià)漲幅曲線有所抬頭

??1-2月份，64個(gè)三四線城市居住用地價(jià)格為3071元/平方米，同比上漲11.7%。觀察此類城市近期的土地價(jià)格，出現(xiàn)了小反彈的態(tài)勢(shì)。不過這和基期值有很大的關(guān)系。去年1-2月份恰是三四線城市土地市場(chǎng)的低谷，當(dāng)時(shí)地價(jià)明顯偏低。所以對(duì)比來看，當(dāng)前1-2月份的地價(jià)會(huì)略顯高。后續(xù)是否會(huì)繼續(xù)上行，關(guān)鍵也看房屋銷售市場(chǎng)和土地交易市場(chǎng)的表現(xiàn)。

??三、結(jié)論與趨勢(shì)

??從1-2月份全國(guó)百城居住用地的價(jià)格數(shù)據(jù)看，實(shí)際上漲幅沒有收窄，反而是有所擴(kuò)大的。由于2月份本身土地交易市場(chǎng)受管制，所以土地交易規(guī)模并不大，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊的交易，很容易影響相關(guān)城市的地價(jià)水平。另外也需要看到，即便是在降溫的大趨勢(shì)下，部分城市也出現(xiàn)了高溢價(jià)拿地的現(xiàn)象，說明部分房企依然看好今年的土地市場(chǎng)。

??3月份開始全國(guó)百城土地市場(chǎng)陸續(xù)放開，土拍市場(chǎng)開始活躍。個(gè)別房企拿地動(dòng)作更為積極，客觀上會(huì)帶動(dòng)土地溢價(jià)率的上升和地價(jià)的反彈。另外，也需要注意，若是土地市場(chǎng)出現(xiàn)局部過熱的現(xiàn)象，這個(gè)時(shí)候也要防范政策管制或打壓的風(fēng)險(xiǎn)。

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